Εξαίρεση από την ρευστοποίηση της μελλοντικής ή δυνητικής πρώτης κατοικίας κατά το άρθρο 9 παρ. 2 ν. 3869/2010 – προϋποθέσεις και παραδείγματα από τη νομολογία
Είναι δυνατόν σε ορισμένες περιπτώσεις ο οφειλέτης να ζητήσει την εξαίρεση κατά το άρθρο 9 παρ. 2 του Ν. 3869/2010 της κύριας κατοικίας του από την εκποίηση, ακόμη και όταν αυτή είναι «μελλοντική» ή «δυνητική», όταν για παράδειγμα ο ίδιος διαμένει σε άλλο ακίνητο το οποίο μισθώνει. Στην απαλλαγή δηλαδή εμπίπτει και η «δυνητική» κατοικία, δηλαδή η κατοικία που δεν χρησιμοποιείται ως κύρια από τον οφειλέτη για οποιονδήποτε σοβαρό λόγο, αλλά δύναται να χρησιμοποιηθεί στο μέλλον. Κυριότερες περιπτώσεις δυνητικής κατοικίας είναι αυτές κατά τις οποίες ο οφειλέτης κατοικεί σε άλλο ακίνητο για υπηρεσιακούς λόγους (βλ. ΕιρΧαν 303/2011 στην οποία εξαιρέθηκε κύρια κατοικία που μισθώνεται σε άλλο πρόσωπο, καθώς ο οφειλέτης για υπηρεσιακούς – επαγγελματικούς λόγους διαμένει αλλού) ή ενοικιάζει την κύρια κατοικία και διαμένει σε άλλη ως μισθωτής (βλ. ενδεικτικώς ΕιρΧαλανδ 60/2012).
Εξαίρεση κατά το άρθρο 9 παρ. 2 υπό την έννοια της δυνητικής κατοικίας μπορεί να ζητηθεί και για ημιτελή κατοικία που κατά την συζήτηση της αίτησης δεν είναι κατοικήσιμη, ενώ επίσης έχει κριθεί ότι στην έννοια της δυνητικής κατοικίας μπορεί να υπαχθεί και ακίνητο – οικόπεδο, το οποίο θα μπορούσε να αποτελέσει αντικείμενο οικοδόμησης. Η προστασία της δυνητικής κατοικίας μπορεί περιλαμβάνει και ακίνητο το οποίο θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί με μετατροπή σε κατοικία παρά τον αντίθετο αρχικό προορισμό του ή την αρχική άδεια χρήσης. Στην ίδια παραπάνω έννοια εμπίπτει και ακίνητο το οποίο εκμεταλλεύεται εμπορικά ο οφειλέτης, αλλά δηλώνει ότι στο μέλλον θα μπορεί να αποτελέσει την κύρια κατοικία του (έτσι για ακίνητο το οποίο μισθώνεται ως ξενώνας από τον οφειλέτη, βλ. ΜονΠρΡεθυμν 183/2013 και Ι. Βενιέρη – Θ. Κατσά, «Εφαρμογή του Ν. 3869/2010 για τα Υπερχρεωμένα Φυσικά Πρόσωπα», ενημέρωση μέχρι και το Ν. 4161/2013, Νομική Βιβλιοθήκη, σελ. 460 επ.). Σε κάθε περίπτωση, η οποία πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά, γνώμονας είναι η αρχή της καλής πίστης και η αρχή της αναλογικότητας, προκειμένου να μην καταργείται ο σκοπός της διάταξης που είναι η προστασία της οικογενειακής στέγης (βλ. για τον σκοπό της διάταξης σε Κιουπτσίδου – Στρατουδάκη, Αρμ 2010, σελ. 1494).
Χαρακτηριστική στη νομολογία, ως προς το θέμα της εξαίρεσης από την ρευστοποίηση κατά το άρθρο 9 παρ. 2 του Ν. 3869/2010 αποτελεί η απόφαση με αριθμ. 69/2013 του Ειρηνοδικείου Καλαμάτας (Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ), η οποία δέχθηκε εξαίρεση από την εκποίηση οικοπέδου στο οποίο ο αιτών οφειλέτης σκοπεύει να τοποθετήσει προκατασκευασμένη κατοικία, προκειμένου να στεγάσει την πενταμελή οικογένειά του και να αποκτήσει κύρια κατοικία, καθόσον σήμερα φιλοξενείται στην κατοικία της μητέρας της συζύγου του, αλλά και η απόφαση με αριθμ. 189/2011 του Ειρηνοδικείου Αθηνών (δημ. σε ΕΠΟΛΔ 2012.747), η οποία δέχθηκε επίσης εξαίρεση από την ρευστοποίηση της μονοκατοικίας της αιτούσας οφειλέτη η οποία βρισκόταν στο στάδιο ολοκλήρωσης κουφωμάτων (ήταν δηλ. ακόμη ημιτελής). Σημαντική είναι και η απόφαση του Ειρηνοδικείου Ξυλοκάστρου 63/2014 (Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ), η οποία έκρινε ότι πρέπει να εξαιρεθεί από την ρευστοποίηση διαμέρισμα του αιτούντος, που βρίσκεται στο Βύρωνα Αττικής, το οποίο είναι μισθωμένο, καθώς αυτό δύναται να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία του αιτούντος και της οικογενείας του. Συνεπώς, κρίθηκε ότι το αίτημα του για την εξαίρεση του από την εκποίηση είναι νόμιμο, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 9 παρ. 2 εδ. δ` ν. 3869/2010, παρότι δεν διαμένει στην οικία αυτή, καθόσον στην εξαίρεση υπόκειται η κύρια κατοικία του οφειλέτη, έστω και αν κατοικεί ή διαμένει σε ξένο ακίνητο, αρκεί να αποτελεί το μοναδικό του ακίνητο, που μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία (δυνητική κατοικία).
Τέλος, ενδιαφέρουσα απόφαση είναι και η με αριθμ. 27/2013 του Ειρηνοδικείου Δύμης (Α’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ), που αφορούσε οφειλέτη μόνιμο σμηνία της Πολεμικής Αεροπορίας, ο οποίος είχε εκμισθώσει διαμέρισμα που είχε στην Πάτρα σε τρίτο. Το Δικαστήριο έκρινε ότι, παρ’ όλο που το εν λόγω διαμέρισμα είναι μισθωμένο σε τρίτο, μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία της οικογένειας του, ο δε λόγος της μη χρησιμοποίησής του είναι η διαμονή του αιτούντος σε διαμέρισμα που του παρέχεται από την υπηρεσία του με πολύ χαμηλό μίσθωμα, μικρότερο αυτού που εισπράττει από την εκμίσθωση του διαμερίσματός του αυτού, καθώς και η ανάγκη διαμονής σε τόπο κοντά στη μονάδα που υπηρετεί.
Μαρία Τζαβέλα
Δικηγόρος, LL.M.
E-mail: info@efotopoulou.gr