Η εγκατάλειψη του μισθίου από τον μισθωτή πριν από τη λήξη της μίσθωσης αυτοβούλως και χωρίς προηγούμενη νόμιμη καταγγελία της μίσθωσης δεν επιφέρει τη λύση αυτής – Πότε υποχρεούται σε καταβολή των μισθωμάτων και του μετέπειτα χρονικού διαστήματος

Από τα άρθρα 281 και 288 ΑΚ, συνάγεται ότι ο οφειλέτης οφείλει να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. Από τα παραπάνω άρθρα σε συνδυασμό με το άρθρο 588 ΑΚ, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής ενοχική σχέση για σπουδαίο λόγο. Τέτοιος συντρέχει και όταν σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, η συνέχιση της ενοχικής αυτής σχέσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη είτε και για τα δύο μέρη είτε για ένα μόνο από αυτά, όπως όταν υπάρχει ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους ανεξαρτήτως της συνδρομής ή μη υπαιτιότητας στη μεταβολή.

Περαιτέρω από τα άρθρα 574 και 576 ΑΚ, προκύπτει ότι αν η καταγγελία της μίσθωσης δεν είναι νόμιμη και βάσιμη η μίσθωση δεν λύνεται, ο, δε, μισθωτής εξακολουθεί να οφείλει το μίσθωμα έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου. Το ίδιο ισχύει και αν ο μισθωτής εγκαταλείψει πρόωρα το μίσθιο χωρίς να συντρέχει νόμιμος λόγος, έστω και αν ο εκμισθωτής παραλάβει τα κλειδιά του μισθίου, χωρίς να αποδέχεται ή να συναινεί στην πρόωρη λύση της μίσθωσης (ΑΠ 585/1997 – ΕλλΔνη 39.113). Συνεπώς, ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει αυτό από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση αυτού, όπως όταν αποχωρήσει από το μίσθιο πριν τη λήξη της μίσθωσης (άρθρο 596 ΑΚ), τούτο, δε, διότι, από τον λόγο αυτό δεν επέρχεται λήξη της μισθωτικής σχέσης, η οποία εξακολουθεί να υπάρχει, το, δε, μίσθωμα καταβάλλεται όχι για την πράγματι ασκούμενη χρήση, αλλά για τη δυνατότητα της άσκησης της χρήσης την οποία παρέχει ο εκμισθωτής (ΑΠ 1469/2013, ΑΠ 617/2000, 760/2000 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο ακίνητο, πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό λόγο, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το χρονικό διάστημα που παρεμβάλλεται μεταξύ του χρόνου εγκατάλειψης του μισθίου και του χρόνου λήξης της σύμβασης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 208/2018, ΑΠ 1109/2013, ΑΠ 1730/2013, ΑΠ 1469/2013, ΑΠ 760/2000, ΑΠ 617/2000), εκτός αν ο εκμισθωτής χρησιμοποιήσει ο ίδιος το μίσθιο ή το εκμισθώσει σε άλλον και ωφεληθεί εντεύθεν με τον τρόπο αυτό ισόποσα.

Η ζημία, επομένως, του εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης της ορισμένου χρόνου σύμβασης μίσθωσης, δηλαδή εκείνης που καταγγέλλεται πριν από τον συμβατικό χρόνο λήξης του, συνίσταται στο διαφυγόν κέρδος, δηλαδή στο μίσθωμα ολόκληρου του υπόλοιπου χρόνου της μίσθωσης. Αυτό όμως οφείλεται για τον χρόνο μετά το τέλος της τυχόν παρακράτησης του μισθίου και εφεξής μέχρι να εκμισθωθεί τούτο, όχι βέβαια πέρα από τον ορισμένο χρόνο της μίσθωσης. Ειδικότερα, η αποζημίωση για πρόωρη λύση της μίσθωσης έχει ως εναρκτήριο χρονικό σημείο την επομένη της λύσης ή λήξης της μίσθωσης, εκτείνεται, δε, σε ολόκληρο τον υπόλοιπο χρόνο της ορισμένης διάρκειας της μίσθωσης (ΑΠ 212/1993, ΑΠ 189/1984, ΕφΑθ 2249/97, ΕφΠειρ 723/2015 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 5073/2000, ΕλλΔνη 42.801).

Ο εναγόμενος αμυνόμενος στην αγωγή αυτή μπορεί να επικαλεστεί και να αποδείξει την ένσταση συνυπαιτιότητας (ΑΚ 300) του εκμισθωτή σε σχέση με την πρόκληση και το ποσό της ζημίας, και ιδίως μπορεί να ισχυρισθεί ότι το μίσθιο δεν εκμισθώθηκε αν και υπήρχε ζήτηση, διότι ο εκμισθωτής αρνήθηκε να το εκμισθώσει ή δεχόταν μεν, απαιτούσε, όμως, υψηλό μίσθωμα, ή ότι δεν αρνήθηκε, μεν, να το εκμισθώσει, αλλά με διάφορα προσχήματα απέκρουε τις προτάσεις των υποψηφίων μισθωτών (ΜΠρΠατρ 169/2022 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr