Η εμφάνιση του οικοδομήματος κατά τρόπο προσήκοντα στην αισθητική και αρχιτεκτονική κατασκευή του, ως περιορισμός της κυριότητας στη χρήση κοινόχρηστων μερών της οικοδομής
Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1002 ΑΚ, 1, 2 § 1, 3, 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 “περί ιδιοκτησίας κατ` ορόφους”, οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, η οποία υπάγεται στο καθεστώς του νόμου αυτού, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα με σύμβαση, που καταρτίζεται με την σύμπραξη όλων, διά συμβολαιογραφικού εγγράφου που μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες κατ` ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του ανωτέρω νόμου και του αστικού κώδικα.
Στην περίπτωση αυτή oι κατά τον τρόπο αυτό, δημιουργούμενοι περιορισμοί της κυριότητας έχουν το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν και τους διαδόχους των εξαρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενεστέρως στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό. Συνεπώς, με τον κανονισμό εγκύρως καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των ανωτέρω πραγμάτων και πέραν των αναφερομένων στο άρθρο 3 του ανωτέρω νόμου. Κατ` ακολουθία τούτων, αν με κάποιο όρο απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες η ενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός του. Ετσι δεν απαιτείται στη συγκεκριμένη περίπτωση η έρευνα, αν συντρέχουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις του νόμου, για να κριθεί αν έλαβε χώρα ανεπίτρεπτη, ως αντικείμενη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη (βλ. ΑΠ 968/1997, ΑΠ 622/1990 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Αντιθέτως, αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών αναφορικά με τον τρόπο χρήσεως των διηρημένων ιδιοκτησιών και των εξ αδιαιρέτου μερών της οικοδομής, καθένας από τους συνιδιοκτήτες έχει όλα τα δικαιώματα που ανήκουν στον κύριο, εφόσον όμως η άσκηση αυτών δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Έτσι δικαιούται σε απόλυτη χρήση του ορόφου ή του διαμερίσματος του και των κοινών πραγμάτων και μπορεί να επιχειρήσει μεταβολές ή προσθήκες στο διαμέρισμά του και στα αδιαιρέτως κοινά μέρη του οικοδομήματος, καθώς και να προβαίνει στην επισκευή ή ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, να μη μεταβάλλει το συνήθη προορισμό και τη χρήση αυτών και να μη παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών, ούτε να μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος, λαμβανομένης υπόψη της καλής πίστης, καθώς και των χρηστών ηθών. Η ενάσκηση του δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και των κοινών μερών του οικοδομήματος πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να μη βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Αυτός ο περιορισμός δεν αφορά απλώς μόνο βλάβη του δικαιώματος τους συγχρήσεως των κοινών. Δηλαδή, δεν διασφαλίζει μόνο την ίση και όμοια χρήση των κοινών, αλλά απαιτεί η χρήση να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε με αυτόν όχι μόνο να μη βλάπτεται η χρήση των κοινών από τους λοιπούς, αλλά οποιοδήποτε δικαίωμα αυτών από το δεσμό της οροφοκτησίας (βλ. ΟλΑΠ 583/1983, ΑΠ 1471/2003, ΑΠ 1598/1999, ΑΠ 392/1997ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Τέτοιο δικαίωμα είναι και αυτό που αφορά στην εμφάνιση του όλου οικοδομήματος κατά τρόπο προσήκοντα στην αισθητική και αρχιτεκτονική κατασκευή του. Επομένως, οποιαδήποτε μεταβολή με την οποία παραβλάπτεται η εμφάνιση αυτή, ως γενομένη πέραν της αρχιτεκτονικής κατασκευής του κτιρίου, παραβλάπτει και τη χρήση των άλλων οροφοκτητών και είναι εκ του λόγου τούτου ανεπίτρεπτη (βλ. ΑΠ 1349/1990 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, η από πολεοδομική άποψη νομιμοποίηση ή μη αυθαίρετων κατασκευών, δεν ασκεί έννομη επιρροή διότι η απαγόρευση του κυρίου ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, να ενεργεί κατασκευές που είναι αντίθετες στο ν. 3741/1929, στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή στον κανονισμό (όταν υπάρχει) ή από τον νόμο, δεν αίρεται από την κατά τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις νομιμοποίηση των κατασκευών και ούτε νομιμοποιούνται, οι κατασκευές αυτές έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, όταν με αυτές βλάπτονται, τα δικαιώματα των τελευταίων, ούτε ακόμη οι πολεοδομικές διατάξεις κατισχύουν του κανονισμού της πολυκατοικίας (ΑΠ 1300/2014, ΑΠ 462/77ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Όμως εάν oι ανωτέρω απαγορεύσεις, εξεταζόμενες καλοπίστως και κατά τα συναλλακτικά ήθη, δεν δικαιολογούνται σε σχέση με τον προορισμό, το χαρακτήρα, τη θέση κ.λπ. της οροφοκτησίας τότε μόνον παρίστανται αυθαίρετοι και μη ανταποκρινόμενοι προς τον οικονομικό και κοινωνικό σκοπό της οροφοκτησίας και δύνανται, κατά το άρθρο 281 ΑΚ, να θεωρηθούν καταχρηστικές (ΑΠ 2156/1984, ΑΠ 70/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει δυσχεραίνει υπέρμετρα αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή σε περίπτωση έλλειψης της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας στη λειτουργία της οροφοκτησίας καθώς και από τις συνθήκες της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης. Οι, πέρα από τους άνω όρους, ενέργειες επί των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής μπορούν να επέλθουν μόνο με κοινή απόφαση των συνιδιοκτητών (ΑΠ 357/2006, ΕΔίκΠολ 2006, 20, ΑΠ 827/2005, ΕλλΔνη 2006, 178, ΑΠ 463/2003, ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 185/2003, ΕλλΔνη 2003, 778). Μεταβολή ή προσθήκη των κοινών μερών της οικοδομής νοείται ειδικότερα η βελτίωση που αποβλέπει στην αποδοτικότερη χρήση του κοινού με τη συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων υπέρ όλων κατ` αρχήν των συνιδιοκτητών, αν δε αυτή (βελτίωση) αφορά έναν ή μερικούς μόνον από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να μην καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών. Το αν οι παραπάνω μεταβολές των κοινών μερών είναι επιτρεπτές ή όχι με την παραπάνω έννοια, κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις επιμέρους ανάγκες των διαιρετών ιδιοκτησιών και τον σκοπό που εξυπηρετεί το κοινό μέρος που υφίσταται τη μεταβολή στη λειτουργία της όλης συν ιδιοκτησίας (ΑΠ 357/2006, ΕλλΔνη 47, 819, ΑΠ 827/2005, ΕλλΔνη 47, 178, ΑΠ 36/2005 ΕλλΔνη 46, 1463, ΑΠ 185/2003, ΕλλΔνη 44, 778, ΑΠ 861/1994 ΕλλΔνη 37, 138).
[ΕΦ.ΑΘΗΝΩΝ 2687/2022 ΝΟΜΟΣ]
Βασιλική Φλωκατούλα – δικηγόρος
info@efotopoulou.gr