Η παραγραφή της αξίωσης του εκμισθωτή για φθορές του μισθίου
Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 330, 361, 297, 298 και 914 ΑΚ, η υπαίτια πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται σύμβαση, μπορεί να στηρίξει, εκτός από τη συμβατική ευθύνη και αξίωση από αδικοπραξία, αν και χωρίς τη συμβατική σχέση θα ήταν παράνομη και κατά το άρθρο 914 ΑΚ (ΟλΑΠ 967/1973 ΝοΒ 22. 505, ΕΘ 84/1989 Αρμ. 1989. 127).
Στην περίπτωση αυτή, η βάση από την αδικοπραξία θα υπόκειται στην πενταετή παραγραφή του άρθρου 937 ΑΚ, ενώ η από τη σύμβαση σε εκείνη που προβλέπεται γι’ αυτή (ΑΠ 598/1986 ΝοΒ 35. 370). Έτσι λοιπόν, σε περίπτωση κατά την οποία ο μισθωτής προκαλεί από υπαιτιότητα του φθορές στο μίσθιο, υπάρχει συρροή ενδοσυμβατικής και εξωσυμβατικής ευθύνης αυτού κατά τις περί αδικοπραξιών διατάξεις (Μπαλή, Γεν.Αρχαί, § 139, αρ. 1, Αποστολίδη, ΕνοχΔ., Β` σελ. 357, Παπαδάκη, Αγωγές αποδόσεως κλπ. αρ. 1866). Σε τέτοια περίπτωση όμως, από τη διάταξη του άρθρου 602 ΑΚ με σαφήνεια προκύπτει ότι, στην υπό του άρθρου τούτου θεσπιζόμενη βραχεία εξάμηνη παραγραφή υπόκειται η αξίωση του εκμισθωτή κατά του μισθωτή από φθορές του μισθίου ή μεταβολές αυτού και μάλιστα είτε η αξίωση στηρίζεται στη σύμβαση (592, 594, 599 ΑΚ) είτε και στην αδικοπραξία (914 ΑΚ), η οποία επίσης υπόκειται στην ίδια παραγραφή και όχι εκείνη του άρθρου 937 ΑΚ (Φίλιου, ΕνοχΔικ. ΤΑ` 1981, σελ. 362, Τούσης σε Δ.Τ.Β., 1975, σελ. 256 σημ. 1, ΕφΠειρ 327/1998, ΕφΔωδ 261/1997 ΕφΑθ 10396/1990 ΕλλΔνη 32. 1654, ΕφΑθ 326/1960 ΕλλΔνη 1960. 214).
Ειδικότερα κατά τη διάταξη του άρθρου αυτού (602 ΑΚ), οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση, εξαιτίας φθορών ή μεταβολών στο μίσθιο, παραγράφονται ύστερα από έξι μήνες αφότου το ανέλαβε. Από τη διατύπωση της διατάξεως αυτής, στην οποία δεν γίνεται διάκριση, σαφώς συνάγεται ότι στη θεσπιζόμενη με αυτή βραχυπρόθεσμη και ειδική παραγραφή, η οποία αποκλείει την εφαρμογή της γενικής διατάξεως του άρθρου 937 ΑΚ, υπόκεινται όλες οι αξιώσεις του εκμισθωτή για φθορές ή μεταβολές του μισθίου, ασχέτως αν αυτές προκλήθηκαν από υπαιτιότητα, δηλαδή από δόλο ή αμέλεια του μισθωτή. Η άποψη αυτή είναι σύμφωνη με το σκοπό που επιδιώκεται από τη διάταξη αυτή, ο οποίος είναι η ταχεία εκκαθάριση των αξιώσεων, που απορρέουν από τη μισθωτική σχέση και η αποφυγή δυσχερειών ως προς την απόδειξη καθώς και αβεβαιότητας ως προς την ύπαρξη των αξιώσεων αυτών (Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, Αστ.Κωδ. υπ` αρ. 602-603, Αποστολίδη ο.π. και άρθ. 602, ΕΑ 6595/1994 ΕλλΔνη 36.1288, ΕΑ 9539/1991 ΕλλΔνη 33. 904, ΕΑ 7820/1990, ΕλλΔνη 31.1525, ΕΘ 807/1983 ΕλλΔνη 24. 833, ΕΑ 2203/1977 ΝοΒ 26. 60, ΕΑ 1348/1969 Αρμ. 33. 946).
Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος LL.M.
e-mail: info@efotopoulou.gr