Υποχρεωτική τήρηση συστατικού τύπου συμβολαιογραφικού εγγράφου για νόμιμη σύναψη συμφωνίας μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου στα πλαίσια της πώλησης
Από τον συνδυασμό των διατάξεων 158, 159, 166, 180, 369, 513 και 1033 προκύπτει ότι η σύμβαση για την πώληση και μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου, όπως και το περί αυτής προσύμφωνο, υπόκεινται στον συστατικό τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, η μη τήρηση του οποίου συνεπάγεται την απόλυτη ακυρότητα αυτών, η οποία εξετάζεται και αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο, στο οποίο υποβάλλονται τα σχετικά περιστατικά, επειδή οι διατάξεις για την τήρηση του τύπου των δικαιοπραξιών είναι δημόσιας τάξης (ΑΠ 480/2019, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1397/2017, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 945/2017, ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 93/2020, ΝΟΜΟΣ) . Επομένως, αν δεν τηρήθηκε ο απαιτούμενος συμβολαιογραφικός τύπος για τη σύμβαση ή το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου, δεν γεννάται εξ αυτών κάποιο δικαίωμα, επειδή θεωρούνται ότι δεν έγιναν, ενώ, σε περίπτωση που έχει καταβληθεί, σε εκτέλεση άκυρου, κατά τα ανωτέρω, προσυμφώνου, ολόκληρο ή μέρος του προσυμφωνηθέντος τιμήματος, αυτό αναζητείται σύμφωνα με τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού των άρθρων 904 επ. ΑΚ (ΑΠ 1709/2013, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 828/2003, ΝΟΜΟΣ, ΕφΑιγ 10/2022, ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 93/2020, ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 258/2016, ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 690/2014, ΝΟΜΟΣ) .
Περαιτέρω, κατά το άρθρο 904 εδ. α`, όποιος έγινε πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή με ζημία άλλου έχει υποχρέωση να αποδώσει την ωφέλεια, ενώ κατά το εδ. β` της ίδιας διάταξης η υποχρέωση αυτή γεννιέται ιδίως σε περίπτωση παροχής αχρεώστητης ή παροχής για αιτία που δεν επακολούθησε ή έληξε ή αιτία παράνομη ή ανήθικη. Κατά την ως άνω διάταξη, προϋποθέσεις αξίωσης αδικαιολόγητου πλουτισμού είναι: α) ο πλουτισμός του υπόχρεου, β) η επέλευση του πλουτισμού από την περιουσία ή με ζημία του άλλου, γ) η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ πλουτισμού και ζημίας και δ) η έλλειψη νόμιμης αιτίας. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι στοιχείο του πραγματικού κάθε απαίτησης αδικαιολόγητου πλουτισμού είναι, εκτός των άλλων και η ανυπαρξία ή η ελαττωματικότητα της αιτίας, βάσει της οποίας έγινε η περιουσιακή μετακίνηση και επήλθε ο πλουτισμός του λήπτη. Αν λείπει το στοιχείο αυτό, δηλαδή αν η ως άνω αιτία δεν είναι ανύπαρκτη ή ελαττωματική, δεν στοιχειοθετείται απαίτηση από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, αφού η απαίτηση αυτή προϋποθέτει έλλειψη αξίωσης από την αιτία. Τέτοια έλλειψη υπάρχει, μεταξύ άλλων, και όταν η αιτία της παροχής είναι παράνομη εξαιτίας απαγορευτικής διάταξης νόμου. Τούτο συμβαίνει και στην περίπτωση παροχής, που γίνεται στα πλαίσια της εκτέλεσης σύμβασης, για την οποία ο νόμος απαιτεί την τήρηση ορισμένου τύπου και ο τύπος αυτός δεν τηρήθηκε. Στην περίπτωση δε αυτή, η σύμβαση θεωρείται ως μη γενόμενη και επομένως, δεν υπάρχει νόμιμη αιτία, που να δικαιολογεί διατήρηση της παροχής στο λήπτη, εφόσον η βούληση του δότη, που εκδηλώθηκε άτυπα, δεν αναγνωρίζεται από το νόμο. Κατά συνέπεια, η προκαταβολή τιμήματος σε εκτέλεση προσυμφώνου αγοράς ακινήτου, για το οποίο δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, συνιστά χωρίς νόμιμη αιτία πλουτισμό του πωλητή από την περιουσία του αγοραστή και, ως εκ τούτου, γεννάται υποχρέωση προς απόδοσή του (ΕφΠατρ 560/2008, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ, 541/78 ΝοΒ 27.387, ΑΠ 379/75 ΝοΒ 23 · 1154, ΕφΔωδ 54/2007, ΝΟΜΟΣ, ΕΦ.Αθ.7425/98 ΕλΔνη 40.1187).
Κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 904 εδ. α` ΑΚ, ο πλουτισμός του λήπτη πρέπει να επέλθει απευθείας από την περιουσία του βλαβέντος, χωρίς την παρεμβολή τρίτου προσώπου που να ενεργεί για δικό του λογαριασμό. Μόνο όταν το παρεβληθέν τρίτο πρόσωπο ενεργεί όχι για δικό του λογαριασμό, αλλά παρέχει, εξαιτίας της ιδιότητάς του, από την περιουσία άλλου, τότε την από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό αγωγή έχει, εφόσον φυσικά συντρέχουν και οι λοιποί νόμιμοι όροι, εκείνος για λογαριασμό του οποίου ενήργησε ο τρίτος και από την περιουσία του οποίου έγινε η καταβολή. Η αμεσότητα δεν διασπάται με την παρεμβολή τρίτου προσώπου, του έμμεσου αντιπροσώπου, όταν ενεργεί για λογαριασμό του ζημιωθέντος ή του λήπτη (Β. Βαθρακοκοίλης, ΕΡΝΟΜΑΚ, Τόμος Γ`. έκδ. 2006, άρθρο 904, αρ · 29, σελ. 772) . Στη ρύθμιση της διάταξης του άρθρου 904 ΑΚ εμπίπτει, όπως προαναφέρθηκε, και η περίπτωση κατά την οποία συμβαλλόμενος, αυτοπροσώπως ή μέσω άμεσου αντιπροσώπου, λαμβάνει την παροχή του αντισυμβαλλομένου σε εκτέλεση της σύμβασης, που ωστόσο είναι άκυρη λόγω μη τήρησης του από το νόμο απαιτούμενου τύπου, όπως συμβαίνει όταν εκείνος, που, χωρίς τήρηση του τύπου του συμβολαιογραφικού εγγράφου, υποσχόμενος σε αυτόν να πωλήσει ακίνητο, λαμβάνει από αυτόν μέρος του τιμήματος (ΑΠ 1709/2013, 828/2003, Νόμος).
[22/2025 ΜΠΡ ΛΑΜΙΑΣ Νόμος]
Βασιλική Π. Φλωκατούλα – δικηγόρος
info@efotopoulou.gr