Καθορισμός τιμής πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασμούς ακινήτων
Με το άρθρο 2 του νόµου 3714/2008 περί “προστασίας δανειοληπτών και άλλες διατάξεις” (ΦΕΚ 231 Α/7-11-2008) προστίθεται στο τέλος της παραγράφου 1 του άρθρου 995 ΚΠολΔ εδάφιο, το οποίο ορίζει ότι:
“Ως τιµή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασµό ακινήτου ορίζεται η αξία που προκύπτει από τον προσδιορισµό της αξίας του µε αντικειµενικά κριτήρια σύµφωνα µε τις διατάξεις των άρθρων 41 και 410 του ν. 1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α`), όπως εκάστοτε ισχύουν και των κατ` εξουσιοδότηση αυτών εκδιδόµενων κανονιστικών αποφάσεων”. Περαιτέρω το άρθρο 7 του ίδιου νόµου, που θεσπίζει µεταβατική διάταξη, ορίζει ότι “1. Οι διατάξεις των άρθρων 1-5 του παρόντος νόµου εφαρµόζονται από την έναρξη της ισχύος του και στις εκκρεµείς εκτελέσεις ως προς το ατέλεστο µέρος της διαδικασίας αυτών και ως προς τις πράξεις εκτελέσεως που θα γίνουν µετά την έναρξη της ισχύος του. Το κύρος και οι έννοµες συνέπειες των πράξεων της διαδικασίας εκτελέσεως που έχουν γίνει πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος νοµού δεν θίγονται. 2 … “. Με τις διατάξεις των άρθρων 1, 2, 3 και 7 του Ν. 3714/2008 τροποποιήθηκε εκτός των άλλων διατάξεων του Κώδικα Πολιτικής Δικονοµίας και το άρθρο 995 παρ. 1, το οποίο είναι ενταγµένο στο πέµπτο κεφάλαιο του Κώδικα Πολιτικής Δικονοµίας και αφορά την κατάσχεση ακινήτων, πλοίων ή αεροσκαφών του οφειλέτη. Συγκεκριµένα προστέθηκε τελευταίο εδάφιο στην πρώτη παράγραφο του άρθρου, στο οποίο ορίζεται πλέον ειδικά ο τρόπος προσδιορισµού της τιµής πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασµούς ακίνητων. Μέχρι την ισχύ του ως άνω νόµου η τιµή της πρώτης προσφοράς στις περιπτώσεις πλειστηριασµών ακίνητων προσδιορίζονταν από τη διάταξη του άρθρου 993 παρ. 2 εδ. α` ΚΠολΔ σε συνδυασµό µε τη διάταξη του άρθρου 954 παρ. 2 περ. γ` ΚΠολΔ, στην οποία αυτό παρέπεµπε. Ανέρχονταν δε η τιµή της πρώτης προσφοράς στα δυο τρίτα της αξίας του ακινήτου, όπως αυτή εκτιµήθηκε από το δικαστικό επιµελητή. Ωστόσο µετά την ισχύ του ως άνω νόµου (7-11-2008) και τη θέσπιση ρητής διάταξης στο πέµπτο κεφάλαιο του Κώδικα Πολιτικής Δικονοµίας, που ορίζει τον τρόπο προσδιορισµού της τιµής πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασµούς ακινήτων, ζήτηµα ανακύπτει κατά πόσο εξακολουθεί να ισχύει η διάταξη του άρθρου 954 παρ. 2 περ. γ` ΚΠολΔ ή θεωρείται αυτή σιωπηρά καταργηµένη, δεδοµένου ότι ο νέος νόµος δεν περιέχει διάταξη τροποποιητική του άρθρου 993 ΚΠολΔ παρ. 1 εδ. Α.
Το ζήτηµα δε αποκτά πρακτική σηµασία στην περίπτωση που η τιµή της πρώτης προσφοράς υπολογιζόµενη µε τον κανόνα των 2/3 επί της εκτιµηθείσας από τον επιµελητή αξίας του ακινήτου (άρθρα 993 παρ. 2 εδ. α` και 954 παρ. 2 περ. β` ΚΠολΔ) υπερβαίνει την αντικειµενική του αξία, αφού η αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή αυτή να υπολείπεται της αντικειµενικής αξίας, φαίνεται να ρυθµίζεται ευθέως από τη νέα διάταξη, η οποία ουσιαστικά εµποδίζει τον ορισµό της τιµής πρώτης προσφοράς κατώτερα από την αντικειµενική αξία του ακινήτου. Ο σκοπός της συγκεκριµένης νοµοθετικής ρύθµισης, που είναι η απαγόρευση πλειστηριασµών ακινήτων σε τιµή κατώτερη της αντικειµενικής αξίας τους, ώστε να αποτρέπονται οι εκποιήσεις ακινήτων σε µη εύλογες αξίες και ιδιαίτερα χαµηλές τιµές προς βλάβη των συµφερόντων των δανειστών, των οφειλετών και της οικονοµίας ευρύτερα (Αιτιολ. Εκθεση ν. 3714/2008), συνηγορεί υπέρ της άποψης ότι θα πρέπει να θεωρηθεί ως παράλληλα ισχύουσα η διάταξη του άρθρου 954 παρ. 2 περ. γ`, ήτοι ο κανόνας των 2/3, αφού ο ορισµός της τιµής πρώτης προσφοράς ανώτερης της αντικειµενικής αξίας του ακινήτου πραγµατώνει τον ως άνω σκοπό του νόµου. Εξάλλου η παράλειψη της λέξης “τουλάχιστον” στη διατύπωση της νέας διάταξης σε σηµείο που να υποδηλώνει σαφώς ότι η αντικειµενική άξια αποτελεί το κατώτερο σηµείο για τον προσδιορισµό της τιµής πρώτης προσφοράς, δεν πρέπει να αποδοθεί σε ηθεληµένη παράλειψη του νοµοθέτη, αφού τόσο στην αιτιολογική έκθεση του νόµου όσο και στην υπ` αριθµ. πρωτ. 129486/7-11-2008 εγκύκλιο του Υπουργού Δικαιοσύνης ρητά αναφέρεται ότι η τιµή της πρώτης προσφοράς θα πρέπει να είναι τουλάχιστον ίση µε την αντικειµενική αξία των ακινήτων, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται εντός σχέδιο πόλεως, ενώ σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται έκτος σχεδίου πόλης η οικισµού, που δεν έχει ειδικούς όρους δόµησης, ο προσδιορισµός της αντικειµενικής αξίας θα γίνεται σύµφωνα µε ειδικές διατάξεις.
Εποµένως από τα παραπάνω συνάγεται ότι το άρθρο 2 του ως άνω ν. 3714/2008, που φέρει τον τίτλο «Απαγόρευση διενέργειας πλειστηριασµών ακινήτων σε τιµή κατώτερη της αντικειµενικής τους αξίας» και πρόσθεσε το προαναφερθέν τελευταίο εδάφιο στην § 1 του άρθρου 995 του ΚΠολΔ, θεσπίζει, όπως προκύπτει από τον τίτλο του και ενισχύεται και από την εισηγητική έκθεση του νόµου, ελάχιστη κατώτατη τιµή πρώτης προσφοράς, προκειμένου για πλειστηριασµό ακινήτων, ίση µε την αντικειµενική του αξία. Επιπρόσθετα όµως δεν αναιρεί από το Δικαστήριο τη δυνατότητα, στο πλαίσιο εφαρµογής των §§ 1 και 4 του άρθρου 954 του ΚΠολΔ, το οποίο ούτε κατήργησε ούτε τροποποίησε ο νέος νόµος, να ορίσει λαµβάνοντας υπόψη την πραγµατική αξία του ακινήτου, την τιµή της πρώτης προσφοράς σε ποσό ανώτερο από αυτό της αντικειµενικής αξίας ή να διορθώσει αυτή (τιµή) αποκλειστικά και µόνο όµως στην περίπτωση, που είναι κατώτερη της αντικειµενικής του αξίας (ΜονΠρωτΑθ 1602/2011, ΜονΠρωτΑρτας 54/2009 Δηµοσίευση ΝΟΜΟΣ).
Μαρία Τζαβέλα
Δικηγόρος, LL.M.
E-mail: info@efotopoulou.gr