Με τη συμφωνία αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου πράγματος οροφοκτησίας δεν αναιρείται η συγκυριότητα αλλά η χρήση. Το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως κοινοκτήτου πράγματος δεν περιέχει εξουσία άρσεως του προβλεπομένου προορισμού αυτού

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 § 1, 4 § 5, 7 § 1, 8 και 13 του Ν. 3741/1929 “Περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους”, ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα, με το άρθρο 54 του Εισαγ.Ν.Α.Κ., σαφώς συνάγεται ότι, επί οριζοντίου ιδιοκτησίας, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διηρημένη) κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική, αυτοδικαίως κτωμένη, συγκυριότητα, κατ’ ανάλογον μερίδα, επί των μερών του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν εις κοινή, υπό πάντων των οροφοκτητών χρήση. Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οροφοκτησίας, που συνεπάγεται και την αυτοδικαία συγκυριότητα επ’ αυτών των συνιδιοκτητών καθώς και τα επ’ αυτών δικαιώματα τούτων γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία είτε και με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών. Αν αυτό δεν γίνει, δηλαδή αν δεν ορίζεται τίποτα είτε στην συστατική δικαιοπραξία είτε στις κατ’ ιδίαν συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις αναφερόμενες ανωτέρω διατάξεις. Δεν αποβάλλεται, δηλαδή, ο κοινόκτητος χαρακτήρας των μερών αυτών, από τον λόγο ότι δεν περιέχεται σχετική ρύθμιση για τον χαρακτήρα των στην συστατική πράξη της οροφοκτησίας, διότι ο χαρακτηρισμός αυτός υφίσταται εκ του νόμου.

Όμως, το γεγονός ότι υφίσταται αναγκαστική συγκυριότητα επί των κοινών πραγμάτων της πολυκατοικίας, από την πράξη της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας ή εκ του νόμου, δεν αποκλείει να συμφωνηθεί από τα μέρη η αποκλειστική χρήση ορισμένου από τα εν λόγω κοινά πράγματα υπέρ του ενός εξ αυτών, δεδομένου ότι, με την συμφωνία αυτή, δεν αναιρείται η συγκυριότητα αλλά η χρήση. Οι συμφωνίες αυτές δεσμεύουν όχι μόνον τους συμβληθέντες ή τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους των αλλά και όσους προσχωρούν στον κανονισμό μεταγενέστερα. Στην περίπτωση, όμως, αυτή, το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως κοινοκτήτου πράγματος της οικοδομής, δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του προβλεπομένου προορισμού αυτού (ΑΠ 847/2001)[1].

Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται, κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσης της οροφοκτησίας. Ειδικότερα, βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται, όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεώς της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περιπτώσεως. Έτσι, η “χρήση”, με την οποία βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή και επέρχεται μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών, είναι αόριστη νομική έννοια, η εξειδίκευση της οποίας από το δικαστήριο της ουσίας υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο.

Εξάλλου, μεταβολή ή προσθήκη των κοινών μερών της οικοδομής νοείται η βελτίωση, που αποβλέπει στην αποδοτικότερη χρήση του κοινού με τη συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων υπέρ όλων κατ’ αρχήν των συνιδιοκτητών, αν δε αυτή (βελτίωση) αφορά ένα ή μερικούς μόνο από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να μην καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών. Το αν οι παραπάνω μεταβολές του κοινού μέρους είναι επιτρεπτές ή όχι, με την παραπάνω έννοια, κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις επιμέρους ανάγκες των διαιρετών ιδιοκτησιών και τον σκοπό που εξυπηρετεί το κοινό μέρος που υφίσταται τη μεταβολή στη λειτουργία της όλης συνιδιοκτησίας. Εξάλλου, οι κατά τις άνω διατάξεις επιχειρούμενες μεταβολές των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής είναι ισχυρές ακόμη και αν αυτές έρχονται σε ευθεία αντίθεση με τις αναγκαστικού δικαίου ρητές διατάξεις της περί σχεδίου πόλεων νομοθεσίας ή του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού, οι οποίες αποβλέπουν σε διάφορο σκοπό και των οποίων η παραβίαση συνεπάγεται τις σε αυτές κατά περίπτωση οριζόμενες διοικητικές κυρώσεις (Ολ ΑΠ 380/77, 827/2005).

Επίσης, στην έννοια της απόλυτης χρήσης των κοινών πραγμάτων της οικοδομής, που δικαιούται ο αποκλειστικός κύριος του διαιρεμένου μέρους και συγκύριος εξ αδιαιρέτου των κοινών πραγμάτων της οικοδομής εμπεριέχεται και το δικαίωμα της εμφάνισης του όλου οικοδομήματος, κατά τρόπο που προσήκει στην αισθητική και αρχιτεκτονική κατασκευή του και συνεπώς, οποιαδήποτε προσθήκη σ` αυτό, παραβλάπτουσα την εμφάνιση αυτή, ως γενόμενη πέραν της αρχιτεκτονικής κατασκευής του, παραβλάπτει και τη χρήση των άλλων οροφοκτητών και είναι εκ του λόγου τούτου ανεπίτρεπτη. Αλλά και το υπέδαφος του ακινήτου, στο οποίο έχει ανεγερθεί η οροφοκτησία, όταν με την συστατική πράξη ή με ιδιαίτερη συμφωνία μεταξύ όλων των οροφοκτητών δεν ορίστηκε, ότι αποτελεί χωριστή ιδιοκτησία, είναι κοινόκτητο, με αποτέλεσμα να μη δικαιούται ο ιδιοκτήτης χωριστής ιδιοκτησίας να το ενσωματώσει αυθαιρέτως στην ιδιοκτησία του, ούτε εξ άλλου αποβάλλεται ο κοινόκτητος χαρακτήρας του άνω χώρου από τον λόγο ότι δεν περιέχεται σχετικά ρύθμιση για τον χαρακτήρα του αυτό στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, τούτο δε, γιατί ο χαρακτηρισμός αυτός υφίσταται εκ του νόμου[2].

Αγγελική Λιγοψυχάκη, δικηγόρος

email: info@efotopoulou.gr

[1] Βλ. υπ’ αριθμόν 1096/2015 απόφαση Αρείου Πάγου, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ

[2] Βλ. υπ’ αριθμόν 381/2009 απόφαση Αρείου Πάγου, δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ