Περιορισμοί στη χρήση των κοινόκτητων μερών

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 2 § 1, 3 § 1, 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι επί της οροφοκτησίας, η οποία αποτελεί σύνθετο μεν, αλλά ενιαίο εμπράγματο δικαίωμα, ιδρύεται, αφενός χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής, στην έννοια των οποίου υπάγονται και τα υπό τη στέγη δωμάτια (άρθρα 1 § 2 του ν. 3741/1929,1002 εδ. β’ του ΑΚ) ή σε διαμέρισμα ορόφου και αφετέρου αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ’ όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, τα θεμέλια, oι πρωτότοιχοι, η στέγη, oι καπνοδόχοι, το δώμα τα φρέατα, οι ανελκυστήρες, οι βόθροι και η εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης.

 Ο ειδικότερος προσδιορισμός των εν λόγω κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών γίνεται, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε λόγω του ενδοτικού χαρακτήρα των ως άνω διατάξεων, με ιδιαίτερη συμφωνία (τον Κανονισμό) μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 § 1, 5 και 13 του άνω ν. 3741/1929, η οποία πρέπει να περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί (ΑΠ 621/2013, ΑΠ 642/2012, ΑΠ 209/2011 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Έτσι, κοινόκτητο, κατά το νόμο, μέρος της οικοδομής μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας, που ν’ ανήκει σ’ έναν ή σε ορισμένους από τους ιδιοκτήτες, όπως ρητά μπορεί επίσης να συμφωνηθεί, κατά τον ίδιο παραπάνω τρόπο, περιορισμός της χρήσης ενός κοινόκτητου μέρους, του οποίου η αποκλειστική χρήση παραχωρείται σ’ έναν ή σ’ ορισμένους ιδιοκτήτες. Αν αυτό δεν γίνει, αν, δηλαδή, δεν ορίζεται τίποτα σχετικό στη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερη συμφωνία, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις παραπάνω νομικές διατάξεις. Στην τελευταία περίπτωση κριτήριο για το χαρακτηρισμό ενός πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των ιδιοκτητών με την κοινή απ’ αυτούς χρήση του.

Στον ιδιοκτήτη ορόφου ή διαμερίσματος ανήκουν όλες οι εξουσίες που απορρέουν από την κυριότητα, μεταξύ των οποίων κι εκείνη της μεταβολής ή προσθήκης στον όροφο ή στο διαμέρισμα του, αρκεί κατά την ενάσκηση αυτής να μην παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτησιών και να μην μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Από τις ανωτέρω διατάξεις, σε συνδυασμό μ’ εκείνες των άρθρων 785 επ. ΑΚ, προκύπτει σαφώς ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος, λόγω της αναγκαστικής συγκυριότητας του επί των κοινόκτητων μερών, δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση αυτών, να επιχειρεί επισκευές και ανανεώσεις, καθώς και μεταβολές ή προσθήκες στα κοινά μέρη, με την έννοια της βελτίωσης και αποδοτικότερης χρήσης τους, υπό τον όρο να μη μεταβάλλει το συνήθη προορισμό τους, να μην παραβλάπτει τη χρήση και τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών και να μη μειώνει την ασφάλεια τους (των κοινών μερών) ή του οικοδομήματος, εκτός αν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών ως προς τον τρόπο χρήσης τους, ή με δεσμευτική γι’ αυτόν συμφωνία αποκλείσθηκε από το δικαίωμα αυτό, το οποίο διαφυλάχθηκε υπέρ ορισμένων μόνον ιδιοκτητών, δοθέντος ότι με τον Κανονισμό πολυκατοικίας μπορούν να καθιερωθούν έγκυρα περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των παραπάνω πραγμάτων και πέραν των αναφερομένων στα άρθρα 3 § 2 και 5 στοιχ. α του ν. 3741/29 (ΑΠ 668/1999 ΕΔΠολ 2000. 298, ΑΠ 387/1999 ΕλλΔνη 40. 1744, ΑΠ 482/1998 ΕλλΔνη 39. 1606, ΑΠ 1372/1997 ΕλλΔνη 40.133).

Απ’ όλα τα παραπάνω προκύπτει ότι, αν με κάποιον όρο του Κανονισμού απαγορεύεται σε συνιδιοκτήτη η ενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλέπεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, ούτε μειώνεται η ασφάλεια των ιδιοκτησιών τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης περιορισμός τους (ΟλΑΠ 8/2002, ΑΠ 263/2004 ΕλλΔνη 2004. 792, ΑΠ 278/2012, ΑΠ 847/2001, όπως και οι ΕΛαρ 541/2007 ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2008. 153, ΕφΠατρ. 505/2003 ΑχΝομ 2004. 588). Εξάλλου, μετά από συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται επίσης με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή της, μπορεί να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση ενός κοινόκτητου πράγματος σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες με αντίστοιχο αποκλεισμό άλλων. Στην τελευταία όμως περίπτωση το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου πράγματος της οικοδομής δεν περιέχει και εξουσία άρσης του προβλεπόμενου προορισμού του (ΑΠ 922/1998, ΑΠ 619/1999ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Προσβολή της χρήσης των άλλων ιδιοκτητών υπάρχει και όταν, εξαιτίας προσθήκης ή διαρρύθμισης σε όροφο ή διαμέρισμα, επιβαρύνεται η χρήση των λοιπών οριζόντιων ιδιοκτησιών. Συνεπώς, επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, ενώ κάθε ιδιοκτήτης, όταν προσβάλλονται οι εξουσίες του, οι οποίες απορρέουν είτε από τη χωριστή κυριότητα του επί του ορόφου ή διαμερίσματος είτε από τη συγκυριότητα του επί των κοινών μερών της οικοδομής, δικαιούται να αξιώσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη της στο μέλλον (ΟλΑΠ 8/2002 ΕλλΔνη 2002. 683, ΑΠ 40/2012ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ). Ωσαύτως, ως επιτρεπόμενη μεταβολή (ή προσθήκη επί των κοινών μερών της οικοδομής νοείται, ειδικότερα, η βελτίωση που αποβλέπει στην αποδοτικότερη χρήση του κοινού με τη συνδρομή των παραπάνω προϋποθέσεων υπέρ όλων κατ’ αρχήν των συνιδιοκτητών. Αν η βελτίωση αφορά ένα ή μερικούς μόνο από τους συνιδιοκτήτες, πρέπει να μην καθιστά χειρότερη τη θέση των λοιπών.

Το αν οι παραπάνω μεταβολές του κοινού μέρους είναι επιτρεπτές ή όχι, με την παραπάνω έννοια, το είδος και η έκταση των υπερβάσεων, που είναι υποχρεωμένος να ανεχθεί ο κάθε συνιδιοκτήτης, το πότε η μεταβολή του συνήθους προορισμού κοινών μερών παρακωλύει τη χρήση των υπόλοιπων κοινωνών, κρίνεται σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες της οροφοκτησίας, τις επιμέρους ανάγκες των διαιρετών ιδιοκτησιών και το σκοπό που εξυπηρετεί το κοινό μέρος που υφίσταται τη μεταβολή, στη λειτουργία της όλης συν ιδιοκτησίας. Οι πέραν από τους όρους αυτούς ενέργειες επί των κοινοχρήστων μπορούν να επέλθουν μόνο με κοινή απόφαση όλων των ιδιοκτητών ή του ποσοστού αυτών, που προβλέπει ενδεχομένως σχετικά ο Κανονισμός (ΕφΛαρ 97/2012, ΕφΑΘ 7696/2000 ΕΔΠολ 2000/241, ΕφΑΘ 4617/1998 ΕΔΠολ 1999.138, ΕφΠατρ 141/1992 ΕλλΔνη 32.1363ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) – [ΕφΑθ. 1398/2023 ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ]

Βασιλική Φλωκατούλα, Δικηγόρος

email: info@efotopoulou.gr