Πότε λαμβάνει χώρα συμψηφισμός μισθωμάτων με «εγγύηση» (ΜΠρΒέροιας 5/2017, ΕφΑΔ 2017, 135 με παρατ. Κόλλια)
Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 440 επ. ΑΚ ρυθμίζεται ο μεταξύ των δυο μερών με μονομερή δήλωση του ενός, επερχόμενος συμψηφισμός αμοιβαίων απαιτήσεων, εφ όσον αυτές είναι ομοειδείς κατά το αντικείμενο και ληξιπρόθεσμες. Από το γεγονός όμως ότι ο νόμος ρυθμίζει τον μεταξύ δύο προσώπων μονομερή ή αναγκαστικό συμψηφισμό, που επέρχεται κατά τους όρους των άρθρων 440 έως 452 ΑΚ, κατόπιν μονομερούς δηλώσεως του ενός από αυτά, δεν αποκλείεται η δυνατότητα αποσβέσεως αμοιβαίων απαιτήσεων με συμψηφισμό κατόπιν συμφωνίας των ενδιαφερομένων μερών. Πρόκειται για το λεγόμενο συμβατικό ή εκούσιο συμψηφισμό που συνάπτεται με βάση την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ). Το περιεχόμενο μιας τέτοιας συμβάσεως, που είναι έγκυρη εφ’ όσον δεν αντιβαίνει σε απαγορευτική διάταξη του νόμου ή στα χρηστά ήθη (άρθρα 174 και 178 ΑΚ) καθορίζουν ελεύθερα τα μέρη, τα οποία μπορούν να συμφωνήσουν τον συμψηφισμό των μεταξύ των υφιστάμενων απαιτήσεων και χωρίς να συντρέχουν οι όροι του νόμου, δηλαδή χωρίς οι αμοιβαίες απαιτήσεις να είναι ληξιπρόθεσμες και ομοειδείς και χωρίς να απαιτείται πρόταση συμψηφισμού, με δήλωση του ενός συμβαλλομένου προς τον άλλον. Η σύμβαση περί συμψηφισμού είναι δυνατόν να αφορά και απαιτήσεις μέλλουσες, με αποτέλεσμα, να επέρχεται αυτοδικαίως η λόγω συμψηφισμού απόσβεση μόλις γεννηθούν και συνυπάρχουν αντιμέτωπες απαιτήσεις μεταξύ των μερών. Στην περίπτωση αυτή η επίκληση του συμβατικού συμψηφισμού αποτελεί και θεμελιώνει ένσταση εξοφλήσεως.
Κατά την κατάρτιση συμβάσεως μισθώσεως ακινήτου έχει επικρατήσει στη συναλλακτική πρακτική να δίδεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή ορισμένο χρηματικό ποσό, αποκαλούμενο «εγγύηση», που συνήθως αντιστοιχεί σε πολλαπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος. Το ποσό αυτό, καταχρηστικώς ονομαζόμενο «εγγύηση», αφού η τελευταία αυτή σύμβαση, όπως ρυθμίζεται στο άρθρο 847 επ. ΑΚ, συνάπτεται μεταξύ του δανειστή και του εγγυητή, που είναι τρίτο πρόσωπο εκτός των συμβαλλομένων, διέπεται ως προς τη λειτουργία και την τύχη της από τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), διότι είναι δυνατόν να συμφωνήθηκε προς εξασφάλιση του μισθώματος ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της συμβάσεως κ.λπ.) ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία. Συνήθως, πάντως, δίνεται ως εγγυοδοσία και ειδικότερα αποτελεί προκαταβολή έναντι μελλοντικού χρέους του μισθωτή που θα παραμείνει τυχόν ανεξόφλητο, οπότε και θα καταλογισθεί σ’ αυτό το ποσό της εγγυοδοσίας (Κατράς, Πανδέκτης, 2005, σελ 124 επ.). Το ποσό της εγγυοδοσίας είναι επιστρεπτέο στο μισθωτή μετά τη λήξη της μισθώσεως και την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεών του έναντι του εκμισθωτή (ΕφΑθ 1791/2000 ΕλλΔνη 41,837). Εξάλλου, η αξίωση για απόδοση της εγγύησης προβάλλεται νόμιμα προς συμψηφισμό μετά τη λήξη της μίσθωσης, ακόμα και αν συμφωνήθηκε το αντίθετο, ιδίως όταν με την αγωγή του εκμισθωτή προβάλλονται αξιώσεις τόσο για τα μισθώματα (και την αποζημίωση χρήσης) όσο και για φθορές στο μίσθιο, οπότε και κατάγονται όλες οι ενδεχόμενες αξιώσεις από τη λήξη της μίσθωσης προς διάγνωση στο ίδιο Δικαστήριο (ΕφΘεσ 1065/2008 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 1217/2004 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 7663/2000 ΕλλΔνη 43,1488, ΕφΑθ 7662/2000 ΕΔΠ 2002,86).
Το χρηματικό ποσό, το οποίο, αντιστοιχώντας συνήθως σε πολλαπλάσιο του μισθώματος, δίδεται κατά την έναρξη της σύμβασης μίσθωσης από τον μισθωτή στον εκμισθωτή, αποκαλούμενο «εγγύηση» (αλλά καταχρηστικώς, διότι η τελευταία αυτή σύμβαση ρυθμίζεται στις διατάξεις των άρθρων 847 επ ΑΚ), διέπεται, ως προς τη λειτουργία του και ιδίως την τύχη του κατά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων, στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων (361 ΑΚ). Το ποσό αυτό είναι δυνατόν να συμφωνήθηκε και να καταβλήθηκε προς εξασφάλιση του μισθώματος και μάλιστα ως προκαταβολή του ή ως αρραβώνας, υπό μία των μορφών του (ιδίως ως επιβεβαιωτικός ή προς κάλυψη ζημίας από τη μη εκπλήρωσης της σύμβασης), ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία. Αναλυτικότερα, η εγγυοδοσία αυτή, που αποσκοπεί στην εξασφάλιση του εκμισθωτή για την καλή εκτέλεση της σύμβασης από μέρους του μισθωτή, περιλαμβάνει: α) ζημιές από φθορές στο μίσθιο (συνήθως φθορές πέρα από τη συνήθη χρήση)· β) πληρωμή δαπανών, τις οποίες υποχρεούται να καταβάλει ο μισθωτής (κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, τηλέφωνο κ.λπ.)· γ) καταβολή μισθωμάτων, χαρτοσήμου, τόκων· δ) πληρωμή τυχόν συμφωνημένων ποινών και, γενικά, οποιαδήποτε χρηματική αξίωση του εκμισθωτή κατά του μισθωτή, που προέρχεται από τη λειτουργία της συγκεκριμένης μισθωτικής σύμβασης· ε) ποινική ρήτρα για την περίπτωση μη εκπλήρωσης ή ατελούς εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του μισθωτή (βλ. σχετικά την πρόσφατη ΑΠ 411/2014, ΤΝΠ Νόμος. Πρβλ. από την παλαιότερη νομολογία ενδεικτικά ΑΠ 585/1997 ΕλλΔνη 1998, 113).
Περαιτέρω, το ως άνω ποσό της εγγυοδοσίας αποτελεί ειδικότερα προκαταβολή (άρθρο 416 ΑΚ) του ίδιου του (ενδεχόμενου) οφειλέτη μισθωτή έναντι μελλοντικού χρέους του που ενδέχεται να παραμείνει ανεξόφλητο, κάτι που, αν συμβεί, θα οδηγήσει στον καταλογισμό αυτού του ποσού (της εγγυοδοσίας) σε βάρος του (βλ. ΑΠ 236/2010 Αρμ 2010,1841, ΑΠ 1473/2004 ΕλλΔνη 46, 813, ΕφΘεσ 1065/2008 Αρμ 2010, 72, ΜΠρΘεσ 6701/2013 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης, ΜΠρΘεσ 12655/2012 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης ΜΠρΘεσ 12656/2012 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης).
Όπως έχει γίνει δεκτό, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 404, 405 και 407 ΑΚ προκύπτει ότι, σε περίπτωση που στη σύμβαση μίσθωσης το διδόμενο για την πιστή τήρηση των όρων της σύμβασης ποσό χρηματικής «εγγύησης» έχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, τότε η κατάπτωσή της υπέρ του εκμισθωτή μπορεί να συμφωνηθεί για κάθε περίπτωση παράβασης των όρων της μισθωτικής σύμβασης, ανεξαρτήτως άλλης ζημίας του εκμισθωτή, έναντι της οποίας δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό το χρηματικό ποσό, στο οποίο ανάγεται η ποινική ρήτρα (βλ. την πρόσφατη ΕφΑθ 2428/2012, ΤΝΠ Νόμος). Αντίθετα, οσάκις ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή για αποζημίωση από ζημίες στο μίσθιο, ο μισθωτής έχει αξίωση για απόδοση της εγγυοδοσίας, η οποία γίνεται ληξιπρόθεσμη με τη λήξη της μισθώσεως και εντόκως απαιτητή (βλ. ΑΠ 394/2007 ΕλλΔνη 2008, 1059 και ΑΠ 496/2003 ΕλλΔνη 44, 1338).
Όταν, όμως, ο εκμισθωτής προβάλλει εναντίον του μισθωτή αξιώσεις για μισθώματα, ο τελευταίος νομίμως προβάλλει προς συμψηφισμό την πιο πάνω αναφερθείσα αξίωση επιστροφής της εγγυοδοσίας, ακόμη και αν στη σύμβαση μίσθωσης έχει ρητώς συμφωνηθεί το αντίθετο, με πρόβλεψη ρήτρας «αποκλεισμού του συμψηφισμού της εγγύησης» (βλ. ΕφΠειρ 334/2014, ΤΝΠ Νόμος, ΕφΑθ 5340/2010, ΤΝΠ Νόμος, ΕφΘεσ 1065/2008, ΤΝΠ Νόμος, ΕφΘεσ 2446/1999 Αρμ 2000, 1379 και ΜΠρΘεσ 2765/2013 ΤΝΠ ΔΣΑ Ισοκράτης, Ι. Δεληγιάννη – Π. Κορνηλάκη, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο Ι, Θεσσαλονίκη 1992, σελ. 359, Χ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, 3η έκδ. σελ. 393). Πριν, όμως, από τη λήξη της μίσθωσης και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του μισθωτή, η αξίωση του τελευταίου για επιστροφή της εγγυοδοσίας δεν είναι ληξιπρόθεσμη, συνεπώς, δεν μπορεί να προταθεί σε συμψηφισμό (άρθρο 440 ΑΚ) έναντι αξιώσεων του εκμισθωτή π.χ. για οφειλόμενα μισθώματα κ.λπ. (βλ. ΕφΑθ 5199/2011, ΤΝΠ Νόμος). Εξάλλου, και ο εκμισθωτής μπορεί οποτεδήποτε να ικανοποιήσει τις απαιτήσεις του κατά του μισθωτή, από την «εγγύηση» που βρίσκεται στα χέρια του, χωρίς να υφίσταται περιορισμός από την ενδεχόμενη απαγόρευση συμψηφισμού εξ οιασδήποτε αιτίας (βλ. ΕφΑθ 6329/2003 ΕλλΔνη 45, 582).
Τέλος, ο μισθωτής που επιδιώκει την επιστροφή της «εγγύησης» είτε με τη μορφή της απόδοσης είτε με τη μορφή του καταλογισμού αυτής σε υπάρχουσα οφειλή, υποχρεούται, προκειμένου να είναι ορισμένο το σχετικό αίτημα, να εκθέτει στην αγωγή ή ανταγωγή, με την οποία ζητείται η επιστροφή της «εγγύησης» ή στην ένσταση συμψηφισμού, τον λόγο, για τον οποίο συμφωνήθηκε και δόθηκε η «εγγύηση» και την αιτία, για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής, διαφορετικά η αγωγή ή η ένσταση είναι αόριστη (βλ. την πρόσφατη ΕφΠειρ 334/2014, όπ.π., και από την παλαιότερη νομολογία ΕφΑθ 1325/2008 ΕΔΠ 2010, 159, ΕφΙωαν 102/2008 ΤΝΠ Νόμος, ΕφΠατρ 487/2008 ΤΝΠ Νόμος και ΕφΘεσ 879/2004 Αρμ 2004, 686).
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος