Προσβολή δικαιώματος απόλυτης χρήσης κοινού – Νομιμοποίηση
«Η πιλοτή (pillotis), είναι ο χώρος του οικοπέδου, που κατά τη βούληση των συνιδιοκτητών, παραμένει, μετά την επ’ αυτού κατασκευή κτιρίου επί υποστυλωμάτων, στεγασμένος και γύρωθεν ανοικτός, ανήκει σε κάθε περίπτωση στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής (άρθρο 1 παρ. 5 εδ. γ’ ν/ 960/1979, όπως τροποποιήθηκε με άρθ. 1 παρ 1 Ν.1221/1981) και κατά συνέπεια τα ανοικτά τμήματα της πιλοτής και οι ανοικτές θέσεις δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Επ’ αυτών μπορεί μόνο να παραχωρηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή κατά τα άρθρα 4 παρ.1, 5 και 13 Ν. 3741/1929, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής.[1]»
Κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται σε απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, ήτοι και της πιλοτής. Σε περίπτωση, δε, που προσβάλλεται στη χρήση αυτή, δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψη αυτής στο μέλλον. Γενικά, ο κύριος ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας και αναγκαστικά συγκύριος επί των κοινών πραγμάτων της οροφοκτησίας έχει την προστασία που παρέχεται στον κύριο ή τον συγκύριο οποιουδήποτε ακινήτου, προσαρμοσμένη στο ειδικό νομικό καθεστώς που καθιερώνεται με τον ν. 3741/1929. Εκείνος ο οποίος διαταράσσεται κατά την άσκηση των εξουσιών του στα πράγματα της αδιαίρετης συνιδιοκτησίας από έτερο κύριο, με τον οποίο μετέχουν στην αυτή συνιδιοκτησία, μπορεί ως προς την ιδανική του μερίδα να προστατευθεί τόσο με την εμπράγματη αρνητική αγωγή του άρθρου 1108ΑΚ όσο και με την ενοχική αγωγή που παρέχεται στις διατάξεις των άρθρων 3, 4 παρ. 1 και 5 εδ. α ν. 3741/1929, συνδ. προς τις διατάξεις των άρθρων 785 επ. και 1003 επ. ΑΚ. Σπάνια αποτυπώνεται με άμεσο τρόπο στο δικόγραφο η προτίμηση του ενάγοντος υπέρ μίας ή της άλλης αγωγής και επαφίεται στο δικαστήριο ο ορθός χαρακτηρισμός της αγωγής και η αξιολόγηση της ένδικης διαφοράς ως εμπράγματης ή ενοχικής. Γνώμονα, για την εν λόγω κρίση, αποτελεί ο τρόπος με τον οποίο μορφοποιείται στο δικόγραφο η κρίσιμη προσβολή, ιδίως εάν εμφανίζεται η κρίσιμη προσβολή πρωταρχικά ως προσβολή της κυριότητας ή συγκυριότητας του ενάγοντος ιδιοκτήτη.
Παθητικά νομιμοποιείται ο συνιδιοκτήτης εκείνος (κύριος ή και συγκύριος ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας της αυτής οικοδομής) ή τρίτος, ο οποίος προσβάλλει, διά πράξεως ή παραλείψεως, τις εξουσίες που απορρέουν από την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη. Για την άσκηση της αξίωσης αυτής με την οποία επιδιώκεται η άρση προσβολής του κοινού, νομιμοποιείται τόσο ο διαχειριστής, όσο και κάθε συνιδιοκτήτης. Έτσι, ο οροφοκτήτης που υφίσταται από άλλον συγκύριο προσβολή των εξουσιών, που απορρέουν από την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη, μπορεί να στραφεί εναντίον του και να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον. Επί αγωγής ιδιοκτήτη ορόφου ή διαμερίσματος, με την οποία ζητείται να υποχρεωθούν περισσότεροι εναγόμενοι συνιδιοκτήτες της ίδιας οικοδομής να μην χρησιμοποιεί ο καθένας απ’ αυτούς αποκλειστικώς για τον εαυτό του κοινόχρηστο χώρο, εφόσον βλάπτονται τοιουτοτρόπως τα δικαιώματα χρήσης του ενάγοντος, ΔΕΝ δημιουργείται μεταξύ των εναγομένων στη δίκη αυτή σχέση αναγκαστικής ομοδικίας με την έννοια του άρθρου 76 ΚΠολΔ[2].
Ελένη Μακροδημήτρη, ασκ. δικηγόρος
info@efotopoulou.gr
[1] Κατράς Ιωάννης Ν. «Δίκαιο Οροφοκτησίας», Εκδόσεις Σάκκουλα, 2020, σελ. 262
[2] Κατράς Ιωάννης Ν. «Δίκαιο Οροφοκτησίας», Εκδόσεις Σάκκουλα 2020, σελ. 322-