Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε οικόπεδο χωρίς ανέγερση οικοδομήματος πριν την έναρξη ισχύος του ν.δ. 1024/1971

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθ. 1 επ. ν. 3741/1929 και 1002 και  1117 ΑΚ σαφώς συνάγεται ότι είναι δυνατή η σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων οικοδομής που ανεγείρεται σε ενιαίο οικόπεδο με αναγκαστική εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα στο οικόπεδο και τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της οικοδομής, όπως αυτά ενδεικτικά αναφέρονται στο άρθ.  2  ν.  3741/1929.

Περαιτέρω, με τις διατάξεις του άρθ. 1 §§  1, 2  ν.δ. 1024/1971 επιτράπηκε η σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας σε περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα που ανεγείρονται σε ενιαίο οικόπεδο που ανήκει σε έναν ή περισσότερους, καθώς και σε ορόφους ή μέρη των οικοδομημάτων τούτων με την επιφύλαξη των πολεοδομικών διατάξεων.

Από τις διατάξεις των παρ. 1 και 2 του ν.δ. 1024 της 12/15-11-1971 “περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων αναγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου” (ΦΕΚ Α’ 232/1971), συνάγεται ότι σε περισσότερες αυτοτελείς οικοδομές, οι οποίες έχουν ανεγερθεί σε ενιαίο οικόπεδο που βρίσκεται (κατά κανόνα) εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως, μπορεί να συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία.

Στο άρθρο 3 του ως άνω ν.δ. υπήρξε πρόβλεψη και για τις ήδη συσταθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες σε οικοδομήματα με το Ν. 3741/1929:

«Συστάσεις διηρημένων κατά το παρόν Νομοθετικόν Διάταγμα ιδιοκτησιών,  γενόμεναι  μέχρι της ενάρξεως της ισχύος του παρόντος, είναι έγκυροι, πλην αν εχώρησε κήρυξις  της ακυρότητος τούτων δια δικαστικής αποφάσεως καταστάσης αμετακλήτου».

Έως την έναρξη ισχύος του ως άνω Ν.Δ. και την αναδρομική κύρωση με το άρθρο 3 αυτού των καταρτισθέντων προ τις 15-11-1971 συστάσεων οριζοντίων ιδιοκτησιών, η νομολογία έκρινε τις ως άνω οριζόντιες ιδιοκτησίες άκυρες, «αφού  είχαν  συσταθεί  επί  αυτοτελών  ή  μελλόντων  να ανεγερθούν επί κοινού οικοπέδου και όχι επί ορόφων ή διαμερισμάτων του  αυτού  οικοδομήματος» (βλ. ΕφΑθ 2499/1994, Ολομ.  ΑΠ  332/1970 ΝοΒ 18.830, Ολομ. ΑΠ 107/1971 ΝοΒ 19.598, ΑΠ 440/1971 ΝοΒ 19.1138).

Ανακύπτει όμως προβληματισμός σχετικά με την εγκυρότητα καταρτισθείσας σύστασης πριν την 15-11-1971, στην οποία όμως δεν είχαν ανεγερθεί κατά την υπογραφή του συστατικού της τίτλου οικοδομήματα στις συσταθείσες αυτές ιδιοκτησίες.

Υποστηρίχθηκε καταρχάς η θέση ότι λέγοντας ο νόμος οικοδομή εννοεί την κατασκευασμένη οικοδομή (οικοδόμημα, 1 παρ. 1 ν.3741/1929, Καλλιμόπουλος σε ΕρμΑΚ 1002 αρ. 110), δεν αποκλείεται όμως να είναι και απλώς μελετωμένη προς κατασκευή (Μπαλής: Εμπρ. Δικ. παρ. 121, ΠΠρΑΘ 2399/1982 ΕΔΠ 1982 σελ. 191). Στην τελευταία όμως περίπτωση η μέλλουσα να ανεγερθεί οικοδομή πρέπει να είναι αποτυπωμένη σε αρχιτεκτονικά σχέδια, να προσδιορίζεται ακριβώς ο χώρος τον οποίο θα καταλαμβάνει το υπό ανέγερση οικοδόμημα, το εμβαδόν, οι διαστάσεις, ως και κάθε άλλο απαιτούμενο στοιχείο, ώστε να μην προκύπτει αμφιβολία ως προς την ταυτότητα των μελλόντων να ανεγερθούν οικοδομημάτων (Χριστοφιλόπουλος: Κάθετος Συνιδιοκτησία παρ. 19 σελ. 120, ΠολΠρΑθ 2399/1982), αφού η μεταγραφή είναι άκυρη αν από την μεταγραφόμενη πράξη δεν προκύπτει η ταυτότητα του ακινήτου επί του οποίου θα αποκτηθεί αποκλειστική κυριότητα από τον δικαιούχο (1196 ΑΚ).

Χαρακτηριστική είναι η υπ’ αρ. 294/1987 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ιωαννίνων: «[…]Είναι βέβαια αλήθεια ότι με το άρθ. 3 του ν.δ. 1024/1971 κηρύχθηκαν έγκυρες όσες συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών έγιναν μέχρι την έναρξη της ισχύος του δηλ. μέχρι την 15.11.1971, και ότι τα παραπάνω συμβόλαια είχαν συνταχθεί πριν από την ημερομηνία αυτή. Όμως, κατά την έννοια του άρθρου αυτού σαν συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών νοούνται όσες είναι σύμφωνες με τα θέματα που ρυθμίζονται από άρθ. 1 και 2 αυτού όχι δε και σε άλλα θέματα που δεν εμπίπτουν σ` αυτά (Καλλιμόπουλος ΕρμΑΚ 1002 αρ. 129), όπως είναι η μεταγραφή [..]».

Κρατούσα μάλλον σήμερα είναι η θέση που διατυπώθηκε στην υπ’ αρ. 2121/2010 απόφαση του Εφετείου Αθηνών (ΕΔΙΚΠΟΛ 2010/232), η οποία αναφέρει:

«[..] Τέλος, με τη διάταξη του άρθ. 3 ν.δ. 1024/1971 συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών που έγιναν μέχρι την έναρξη της ισχύος του ως άνω ν.δ. (ήτοι στις 15.11.1971, χρόνο δημοσίευσης του ως άνω ν.δ. στο ΦΕΚ Α` 232), κατά το άρθ. 5 αυτού, είναι έγκυρες, εκτός αν χώρησε κήρυξη της ακυρότητάς τους με δικαστική απόφαση που κατέστη αμετάκλητη.

Με την τελευταία αυτή διάταξη καθίστανται έγκυρες και μη έγκυρες πράξεις σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας, χωρίς για την εγκυρότητα τους να τίθενται προϋποθέσεις, και ειδικώτερα χωρίς να προαπαιτείται η ύπαρξη οικοδομήματος στην ιδιοκτησία επί της οποίας συστάθηκε κάθετη ιδιοκτησία, αφού ο νόμος δεν διακρίνει. Κατά συνέπεια, η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε ακάλυπτο οικόπεδο πριν την ισχύ του άνω ν.δ. είναι από το χρόνο ισχύος του έγκυρη».

 

Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr