Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Σώρευση λόγων – αγωγών απόδοσης μισθίου σε περίπτωση καθυστέρησης μισθωμάτων από υπερημερία

Σύμφωνα με τη διάταξη 597 ΑΚ: «αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις.

Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα, αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας».

Κατά την απολύτως κρατούσα και ορθότερη γνώμη απαιτείται για το πλήρες και ορισμένο της αγωγής απόδοσης μισθίου για καθυστέρηση μισθωμάτων από υπερημερία, αφενός έγκυρη και ενεστώσα σύμβαση μίσθωσης και αφετέρου υπερημερία του μισθωτή, δηλαδή υπαίτια καθυστέρηση της παροχής μισθώματος (κατά τα προβλεπόμενα στις ΑΚ 330, 340, 342). Υπερημερία υπάρχει και αν το μίσθωμα δεν καταβληθεί στον προσήκοντα τόπο. Πρόκειται για νόθο αντικειμενική ευθύνη, επομένως κατά τα γενικώς κρατούντα, με την απόδειξη της υπαιτιότητας δεν επιβαρύνεται ο εκμισθωτής, ο οποίος θα επικαλεσθεί απλώς την καθυστέρηση αλλά ο εναγόμενος μισθωτής, ο οποίος και πρέπει να επικαλεσθεί και αποδείξει λόγο άρσης της υπερημερίας του. Για τη θεμελίωση της υπερημερίας ο εκμισθωτής θα πρέπει να επικαλεσθεί και αποδείξει ότι το μίσθωμα έχει συμφωνηθεί να καταβληθεί ορισμένη δήλη ημέρα (ΑΚ 341) ή ότι όχλησε το μισθωτή για την πληρωμή του.

Πρέπει, ωστόσο, να παρατηρηθεί ότι ειδικότερα για τη μίσθωση, ακόμη και αν με τη μισθωτική σύμβαση δεν έχει οριστεί δήλη ημέρα πληρωμής του μισθώματος, αυτή προσδιορίζεται από το νόμο (ΑΚ 595 εδ. β: λήξη της μίσθωσης ή λήξη των βραχύτερων χρονικών διαστημάτων πληρωμής του, ΑΚ 625: στο τέλος του μισθωτικού έτους), οπότε και στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται όχληση. Κρίσιμος χρόνος κατά τον οποίο θα πρέπει να συντρέχουν οι όροι και οι προϋποθέσεις της υπερημερίας είναι ο χρόνος της άσκησης της καταγγελίας, ως μονομερούς απευθυντέας δήλωσης βουλήσεως, δηλαδή της περιέλευσης αυτής στον παραλήπτη μισθωτή (ΑΚ 167).

Έπειτα απαιτείται για το πλήρες και το ορισμένο της εν λόγω αγωγής απόδοσης μισθίου για καθυστέρηση μισθωμάτων από υπερημερία και κατά την ορθότερη γραμματική, τελολογική και συστηματική ερμηνεία της διατάξεως 597 ΑΚ καθυστέρηση των μισθωμάτων από το μισθωτή, παραχώρηση της χρήσης του μισθίου από τον εκμισθωτή, κατοχή του από το μισθωτή τη στιγμή της αγωγής και καταγγελίας, έννομο συμφέρον από την πλευρά του ενάγοντος και φυσικά καταγγελία της σύμβασης από τον εκμισθωτή.

Από την άλλη πλευρά σύμφωνα με το άρθρο 66 του Εισαγωγικού Νόμου του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (Κ.Πολ.Δικ.): «Αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση …».

Όσον αφορά την έννοια του δύστροπου μισθωτή, η θεωρία και η νομολογία δέχονται ότι αφενός δύστροπος είναι ο μισθωτής που δεν καταβάλλει τα μισθώματα την συμφωνημένη ημέρα (Ι. Κατρά, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, Εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα 2000, σ. 163, και ΑΠ 1547/92 ΕλΔ 35/415), και ότι αφετέρου η τυχόν οικονομική δυσχέρεια του μισθωτή δεν αποτελεί εύλογη αιτία μη καταβολής του μισθώματος και άρα δεν συγχωρεί τη δυστροπία του (Ι. Κατρά, ό.π., σ. 163, και ΑΠ 1496/86 ΕλΔ 28/1033). Η έννοια της δυστροπίας έχει ληφθεί από το ν. ΒΧΗ ο οποίος είχε ως τίτλο «περί εξώσεως δυστροπούντων μισθωτών», με εξαίρεση όμως τον τίτλο, στο κείμενό του δεν περιελάμβανε τίποτα διευκρινιστικό του όρου αυτού. Κατά την ερμηνεία που είχε δοθεί στον όρο «δυστροπία», αυτή υπήρχε από το γεγονός και μόνο ότι δεν πληρώθηκε το μίσθωμα στον προσήκοντα τόπο και χρόνο, δηλαδή εφόσον ο μισθωτής ήταν υπερήμερος, εκτός εάν υπήρχαν γεγονότα που αποτελούσαν εύλογη αιτία καθυστέρησης του μισθώματος από μέρους του (ΑΠ 213/57 ΕΕΝ 24/524). Σήμερα, υπό την ισχύ του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ σε συνδ. προς τις ΑΚ 340, 341, 383 επ., πάγια γίνεται δεκτό ότι η δυστροπία τεκμαίρεται ότι υπάρχει από την καθυστέρηση της καταβολής του μισθώματος κατά το συμφωνημένο χρόνο και γενικά ότι δύστροπος μισθωτής θεωρείται εκείνος που βρίσκεται σε υπερημερία, δηλαδή εκείνος που καθυστέρησε την καταβολή του έστω και για μία ημέρα (ΑΚ 341). Εξυπακούεται ότι η καθυστέρηση πρέπει να είναι υπαίτια δεδομένου ότι κατά τις γενικές διατάξεις (ΑΚ 330, 340, 342) η υπαιτιότητα είναι στοιχείο της υπερημερίας. Δυστροπία και υπερημερία είναι έννοιες ταυτόσημες. Δυστροπία τεκμαίρεται πως υπάρχει και από τη μη πληρωμή του μισθώματος στον προσήκοντα τόπο. Σχετικά με το αν η δυστροπία αποτελεί στοιχείο της βάσεως της εξεταζόμενης αγωγής ενώ κατά τη γνώμη που επικρατούσε υπό την ισχύ του ΒΧΗ, η δυστροπία δεν αποτελούσε στοιχείο της αγωγής έξωσης και συνεπώς ο ενάγων δεν ήταν υποχρεωμένος να επικαλεστεί και αποδείξει την ύπαρξή της αλλά ο εναγόμενος μπορούσε να επικαλεστεί την έλλειψη της για να δικαιολογήσει την από μέρους του καθυστέρηση του μισθώματος και έτσι να αποφύγει τις συνέπειες, κατά την αντίθετη α]άποψη η δυστροπία είναι στοιχείο της αγωγής και οι επικαλούμενοι από το μισθωτή λόγοι άρσης αυτής αποτελούν αιτιολογημένη άρνηση του στοιχείου αυτού της αγωγής (ΑΠ 243/55 ΕΕΝ 22/1089). Σύμφωνα με μία τρίτη άποψη η δυστροπία αποτελεί προϋπόθεση αποβολής του μισθωτή από το μίσθιο και τεκμαίρεται ότι υπάρχει από την καθυστέρηση της καταβολής των μισθωμάτων κατά την συμφωνημένη ημέρα, αίρεται δε, δηλαδή ανατρέπεται το τεκμήριο αν ο μισθωτής επικαλεστεί και αποδείξει ότι η καθυστέρηση οφείλεται σε εύλογη αιτία (ΑΚ 342). Συνεπώς, η δυστροπία αποτελεί στοιχείο της βάσης της αγωγής (προϋπόθεση της απόδοσης), ο ενάγων όμως δε βαρύνεται με την απόδειξή της , αλλά ο εναγόμενος πρέπει να επικαλεσθεί και αποδείξει λόγο ο οποίος την αποκλείει. Η τρίτη αυτή γνώμη είναι και η ορθότερη και η απολύτως κρατούσα, δεδομένου επιπλέον ότι η λέξη δυστροπία βρίσκεται ήδη στο κείμενο του νόμου και όχι μόνο στον τίτλο, όπως στο ν. ΒΧΗ, κατά τα προαναφερθέντα. Συνεπώς, ως στοιχείο της βάσης της αγωγής η δυστροπία πρέπει να αναφέρεται στο δικόγραφο της αγωγής, χωρίς να είναι ανάγκη να διατυπώνεται πανηγυρικά αρκεί να συνάγεται από το όλο περιεχόμενό της και χωρίς υποχρέωση του ενάγοντος να την αποδείξει. Πράγματι σύμφωνα με όσα επικρατούν όταν υφίσταται συμβατική ευθύνη από προϋφιστάμενη ενοχή, ο νόμος καθιερώνει νόθο αντικειμενική ευθύνη, δηλαδή νόμιμο, μαχητό βεβαίως, τεκμήριο υπαιτιότητας και ο οφειλέτης, εδώ μισθωτής μπορεί να την αποσείσει αν επικαλεστεί και αποδείξει /(ένσταση) γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη (ΑΚ 342) σχετικά με την καθυστέρηση της παροχής (εν προκειμένω μισθώματος). Στην περίπτωση που το στοιχείο της δυστροπίας δεν αναφέρεται στο δικόγραφο της αγωγής, αυτή θα απορριφθεί ως αόριστη για τη βάση της αυτή.

Βασικότερη διαφορά μεταξύ αγωγής για απόδοση μισθίου με βάση το άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ και το 597 ΑΚ είναι, πέραν της καταγγελίας που απαιτείται μόνο στην περίπτωση του ΑΚ 597, πως στη αγωγή της ΕισΝΚΠολΔ 66, η καταβολή μέχρι τη συζήτηση των οφειλόμενων μισθωμάτων κλπ επιφέρει την κατάργηση της δίκης (ΚΠολΔ 661), ενώ στην άλλη αγωγή (ΑΚ 597), στη οποία δεν εφαρμόζεται η ΚΠολΔ 661, η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν μέσα στην προθεσμία πληρωθούν τα αναφερόμενα σε αυτή μισθώματα.

Η σώρευση των αξιώσεων στις οποίες διατυπώνεται ως κύρια βάση η καταγγελία για καθυστέρηση μισθωμάτων λόγω υπερημερίας (ΑΚ 597) και επιβοηθητικά για καθυστέρηση λόγω δυστροπίας (ΕισΝΚΠολΔ 66) είναι κατά την ορθότερη γνώμη καθόλα επιτρεπτή τόσο δικονομικά, αφού παρά την ουσιαστική αντίφαση η δεύτερη βάση μη περιέχουσα καταγγελία, σωρεύεται παραδεκτά επικουρικά, αλλά και ουσιαστικά, αφού η πρώτη βάση περιέχουσα καταγγελία δεν ασκείται με αίρεση (Βλ. Παπαδάκη Χαρ., Αγωγές απόδοσης μισθίου, τόμος πρώτος, σελ. 695 επ.). Η σώρευση γίνεται επικουρικά για την περίπτωση που δε θα ευδοκιμήσει ο πρώτος λόγος και επομένως θα ανακύψει η ανάγκη έρευνας του δεύτερου. Πρέπει να αναφερθεί στο σημείο αυτό πως οι προϋποθέσεις των δύο αγωγών ταυτίζονται και επομένως η σώρευση και η έρευνα της δεύτερης βάσης έχει σημασία κυρίως αν γεννιούνται ζητήματα σχετικά με την αποτελεσματικότητα της καταγγελίας. Έτσι, παρά την καταβολή των μισθωμάτων που αναφέρονται στην καταγγελία, εντός του μηνός, οπότε αυτή μένει χωρίς αποτέλεσμα (ΑΚ 597 παρ. 2), θα ερευνηθεί ο δεύτερος λόγος δυστροπίας, ο οποίος δεν καταργείται με την προηγούμενη καταβολή, διότι για την κατάργηση της δίκης απαιτείται η πληρωμή των μισθωμάτων μεγαλύτερου χρονικού διαστήματος (μέχρι τη συζήτηση της αγωγής) και των εξόδων (ΚΠολΔ 661 εδ. α), ενώ και αυτή η καταβολή μπορεί να αποβεί ατελέσφορη όταν η δυστροπία του μισθωτή είναι επανειλημμένη (ΚΠολΔ 661 εδ. β), διότι οι προϋποθέσεις των άρθρων 597 παρ. 2 ΑΚ και 661 ΚΠολΔ δεν ταυτίζονται. Περαιτέρω σε σχέση με τη λειτουργία της βάσεως αυτής (ΕισΝΚΠολΔ 66) δημιουργείται πρόβλημα δεδομένου ότι η καταβολή των αναφερόμενων στην καταγγελία των μισθωμάτων εμπροθέσμως αχρηστεύει την καταγγελία (ΑΚ 597 παρ. 2). Υποστηρίχθηκε ότι στην περίπτωση αυτή που λόγω καταβολής απορρίπτεται η βάση της ΑΚ 597, η έρευνα της επικουρικής θα γίνει εφόσον ο μισθωτής οφείλει μισθώματα μετά την καταγγελία και μέχρι τη συζήτηση της αγωγής (Βλ. ΕΦΑθ 5583/2002). Η άποψη αυτή πρέπει να γίνει αποδεκτή ως ορθή: πράγματι, παρά το γεγονός ότι καθένας από τους ως άνω λόγους είναι αυτοτελής, όμως η βασική προϋπόθεσή τους είναι όμοια, δηλαδή και οι δύο λόγοι στηρίζονται στο ίδιο βιοτικό συμβάν (καθυστέρηση ενός ή περισσότερων μισθωμάτων από υπερημερία = δυστροπία), επομένως αφού για το ίδιο συμβάν ο ένας λόγος κρίνεται ανεπιτήδειος, λόγω εξόφλησης να προκαλέσει τη λύση της μίσθωσης δεν είναι ανεκτό το ίδιο συμβάν να θεμελιώσει το λόγο της δυστροπίας, παρά μόνο, εφόσον το ίδιο βιοτικό συμβάν δεν ταυτίζεται. Επομένως, μόνο αν οφείλονται από δυστροπία μισθώματα περαιτέρω χρόνου, δηλ. πέραν των αναφερόμενων στην καταγγελία που εξοφλήθηκαν, μπορεί να λειτουργήσει ο λόγος της δυστροπίας. Εννοείται ότι για την κρίση περί επανειλημμένης δυστροπίας (ΚΠολΔ 661) θα ληφθεί υπόψη και η καθυστέρηση των μισθωμάτων που αναφέρονται στην καταγγελία. (βλ. για τη γνώμη αυτή Παπαδάκη Χαρ., Αγωγές απόδοσης μισθίου σελ. 696, 697 και την εκεί παρατεθειμένη νομολογία).


Λυδία Ζωγοπούλου, δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί