Το δικαίωμα απόλυτης χρήσης των κοινών πραγμάτων της οικοδομής
Κατά το άρθρο 5 περ. α’ του Ν. 3741/1929, αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων και να προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτών, υπό τους όρους: α) να μην παραβλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδικοκτητών, β) να η μεταβάλει τον συνήθη προορισμό τους (ΑΠ 1655/2018 www.areiospagos.gr, ΑΠ 1300/2014, ΑΠ 639/2010 ΕλλΔ 53/441, ΑΠ 463/2003), εκτός αν με συμφωνία που τον δεσμεύει, αποκλείστηκε από το δικαίωμα χρήσης (ΑΠ 1740/2011, ΑΠ 1375/1991 ΕλΔ 22/1179) και γ) να μη μειώνει την ασφάλεια του οικοδομήματος (ΑΠ 984/2010 ΕΔΠ 2010/200, ΑΠ 381/2009 ΕλΔ 51/467, ΑΠ 36/2005 ΕλΔ 46/1463).
Ως απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, νοείται το να ωφελείται ο συνιδιοκτήτης από όλες τις χρησιμότητες που μπορούν αυτά να του παράσχουν. Το δικαίωμα αυτό, περιορίζεται εκ των πραγμάτων από το γεγονός ότι κάνοντας ο συνιδιοκτήτης απόλυτη χρήση δεν πρέπει να παραβλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Δεν μπορεί π.χ. να σταθμεύει το αυτοκίνητό του σε κοινόχρηστο χώρο στον οποίο δεν έχει αποκλειστική χρήση, διότι με τον τρόπο αυτό παρεμποδίζει τη χρήση του χώρου από τους άλλους συνιδιοκτήτες.
Ενέργειες στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, πέραν των παραπάνω όρων, είναι δυνατό να επέλθουν μόνον με κοινή – ομόφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί και με την οποία μπορούν να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης καθενός στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη.
Εφόσον συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί κοινόχρηστο χώρο κατά τρόπο σύμφωνο με τον ορισθέντα με τη συστατική πράξη ή με τον Κανονισμό, δεν θεωρείται ότι προσβάλλει το δικαίωμα των άλλων συνιδιοκτητών για ακώλυτη χρήση του κοινόχρηστου πράγματος, χρήση που θα είχαν δικαίωμα να κάνουν αν δεν υπήρχε διαφορετική συμφωνία (ΑΠ 844/2001 ΕλΔ 2001/443).
Χρήση κοινού πράγματος αποτελεί ενδεικτικά: η εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα και κεραίας τηλεόρασης στο δώμα, η εγκατάσταση σωλήνων, αεραγωγών και καπναγωγών σε πρωτότοιχο, η εγκατάσταση δεξαμενών καυσίμων ή ύδατος, το δικαίωμα της, κατά τρόπον προσήκοντα στην αισθητική και αρχιτεκτονική κατασκευή του, εμφάνισης του όλου οικοδομήματος (ΑΠ 1349/1990 ΕλΔ 33/325, ΕφΑθ 3472/1994 ΕΔΠ 1995/51), η εναπόθεση αντικειμένων σε κοινόχρηστο χώρο (ΕφΑθ 10713/1989 ΕΔΠ 1991/30), η τοποθέτηση γλαστρών στην αυλή (ΕφΑθ 2825/1989 ΕΔΠ 1991/11) κ.λ.π.
Είναι νόμιμη η συμφωνία των συνιδιοκτητών ότι κοινόκτητος χώρος της οικοδομής δεν θα είναι κοινόχρηστος αλλά θα ανήκει στην αποκλειστική χρήση κάποιου οροφοκτήτη (ΑΠ 919/1992 ΕΔΠ 1993/166, ΑΠ 901/1990 ΕλΔ 31/341, ΕφΑθ 10028/1990 ΕλΔ 32/1666).
Σε σχέση με τη χρήση του δώματος πρέπει να σημειωθούν τα εξής: Αν δεν έχει ορισθεί διαφορετικά, το δώμα είναι κοινόκτητο και κοινόχρηστο πράγμα (ΕφΑθ 140/2002 ΕΔΠ 2002/320), κάθε δε συνιδιοκτήτης δικαιούται να κάνει χρήση αυτού. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που το δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής έχει παραχωρηθεί σε έναν ή περισσότερους συνιδιοκτήτες. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, οι ιδιοκτήτες που έχουν το αποκλειστικό δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής, δεν αποκτούν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του δώματος, αλλά μόνον του ορόφου που θα ανεγείρουν στο μέλλον σ’ αυτό. Μέχρις ότου, όμως, γίνει αυτό, δεν παύει το δικαίωμα των συνιδιοκτητών να χρησιμοποιούν το δώμα (ΑΠ 16102007 ΕλΔ 50/1068, ΑΠ 482/1998 ΕλΔ 39/1606, ΑΠ 919/1992 ΕΔΠ 1993/166, ΑΠ 1611/1985 ΝοΒ 34/1058, ΕφΑθ 7175/1999 ΕλΔ 40/1619, ΕφΑθ 4893/1992 ΕΔΠ 1993/94, ΕφΑθ 60/1992 ΕΔΠ 1993/46, ΕΦΑθ 11108/1990 ΕλΔ 32/1666), εκτός αν έχει νομίμως συμφωνηθεί διαφορετικά .
Η στέγη (ταράτσα) ενός ακινήτου ανήκει στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής. Μπορεί όμως με τη συστατική πράξη – Κανονισμό ή με ιδιαίτερη νομότυπη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, να οριστεί ότι τη χρήση της θα έχει αποκλειστικά ένας ή περισσότεροι από τους συνιδιοκτήτες, χωρίς τούτο να οδηγεί σε κτήση και της κυριότητας από τον χρήστη ή τους χρήστες αυτής με την αυθαίρετη ενσωμάτωση του στην ιδιοκτησίας του ή στις ιδιοκτησίες του και χωρίς να αποβάλει στον κοινόκτητο χαρακτήρα της, έστω και αν ο χαρακτήρας της αυτός δεν περιέχεται στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, τούτο δε γιατί ο χαρακτηρισμός αυτός (ως κοινόκτητου χώρου) υφίσταται εκ του νόμου [Ιωάννης Ν. Κατράς – Δίκαιο Οροφοκτησίας].
Βασιλική Φλωκατούλα – δικηγόρος
info@efotopoulou.gr