Τροποποίηση κανονισμού και σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών με δικαστική απόφαση
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 9 εδ. α’ του Ν. 1562/1985 «οικοδόμηση συνιδιοκτητών ακινήτων και τροποποίηση διατάξεων του κώδικα πολιτικής δικονομίας για τη διανομή και άλλες διατάξεις», αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυριών δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών (ΑΠ 596/2000, δη μ. Νόμος, ΑΠ 558/1991 δημ. Νόμος, ΕφΘεσ 2268/2005, δημ. Νόμος). Κατά το δεύτερο εδάφιο του ιδίου άρθρου «κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειοψηφία τουλάχιστον 65 % των συγκυριών μπορεί να επιτραπεί η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του κανονισμού, όπου εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου».
Από τις διατάξεις του άρθρου 4 του ίδιου νόμου οι οποίες αφορούν βασικώς την αγωγή παροχής αδείας οικοδόμησης, κατά το σύστημα της αντιπαροχής, αλλά εφαρμόζονται αναλόγως και στην αγωγή παροχής αδείας καταρτίσεως κανονισμού, προκύπτει ότι πριν από την άσκηση της ανωτέρω αγωγής οι συγκύριοι, που ζητούν την κατάρτιση κανονισμού, πρέπει να καταθέσουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμοδίου δικαστηρίου: α) σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, β) σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις χωριστές ιδιοκτησίες με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία, τα έγγραφα δε αυτά πρέπει να είναι υπογεγραμμένα από όλους τους συγκύριους, που ζητούν τη σύνταξη κανονισμού ή από πληρεξούσιό τους διορισμένο με συμβολαιογραφικό έγγραφο και ειδικώς το δεύτερο έγγραφο (σχέδιο πίνακα κατανομής των ποσοστών ιδιοκτησίας) πρέπει επιπλέον να είναι υπογεγραμμένο από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα ή από υπομηχανικό, εφόσον έχει δικαίωμα υπογραφής. Αντίγραφα όλων αυτών των εγγράφων και σχεδιαγραμμάτων, που έχουν κατατεθεί στον συμβολαιογράφο, προσκομίζονται από τους διαδίκους στο δικαστήριο κατά τη συζήτηση (ΑΠ 558/1991 δημ. Νόμος). Εξάλλου, από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 4 παρ. 1 του Ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που ορίζει ότι επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες, όπως με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η κοινή όλων συναίνεση, κανονίσουν τις υποχρεώσεις, δικαιώματα κ.λπ. της συνιδιοκτησίας» και του άρθρου 26 παρ. 1 του ν.δ. 1003/1971 «περί ενεργού πολεοδομίας», το οποίο ορίζει ότι «επί των περιπτώσεων του προηγούμενου άρθρου, δύναται να καταρτίζεται γενικός κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών του όλου οικοπέδου ή της εδαφικής περιοχής και ιδιαίτερος κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των ιδιοκτητών των κατά κτίριο ορόφων ή τμημάτων αυτών», συνάγεται ότι ο κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο σύστημα της οροφοκτησίας του Ν. 3741/1929, προϋποθέτει καταρχήν την κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Εξαίρεση εισάγει η (προαναφερθείσα) διάταξη του προαναφερθέντος άρθρου 9 του Ν. 1562/1985, που επιτρέπει, ως προαναφέρθηκε, στους συνιδιοκτήτες που εκπροσωπούν το 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου, να ζητήσουν από το δικαστήριο τη σύνταξη κανονισμού, όταν τέτοιος δεν έχει καταρτισθεί, με κοινή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών και επιπλέον είναι αναγκαίος για τη ρύθμιση των σχέσεων αυτών. Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που κατέθεσε σε συμβολαιογράφο η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών. Σε ό,τι όμως αφορά τον ίδιο τον κανονισμό πρέπει να γίνει διάκριση ανάμεσα: α) στις «σχέσεις» που συνιστούν το περιεχόμενο αυτού, δηλαδή στα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών που απορρέουν από την οργάνωση και λειτουργία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και β) τη «ρύθμιση» στην οποία αυτές υποβάλλονται. Από τις πιο πάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες του Ν. 3741/1929 προκύπτει ότι η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύσταση κανονισμού προς ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Αλλά και το δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει ή να διευρύνει τις «σχέσεις» που προτείνει η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρτιση κανονισμού, γιατί τότε αυτός θα έχανε τον δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα. Δεν ισχύει όμως το ίδιο και για την προτεινόμενη από την πλειοψηφία «ρύθμιση» των σχέσεων αυτών, την οποία το δικαστήριο μπορεί, ενίοτε μάλιστα υποχρεούται, να τροποποιήσει, όπως όταν κρίνει ότι αυτή δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκειται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης. Αυτό ορίζεται ρητά στη διάταξη του άρθρου 6 παρ. 1 του Ν. 1562/1985, κατά την οποία «το δικαστήριο, αν δεχθεί την αγωγή επιτρέπει στους κατά την κρίση του πιο κατάλληλους από τους διαδίκους συγκύριους να καταρτίσουν τον κανονισμό, σύμφωνα με το κατατεθειμένο σχέδιο και έγγραφα, που αναφέρονται στις παρ. 1 και 4 του άρθρου 4, όπως αυτά τυχόν τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της απόφασης» (ΑΠ 596/2000 δημ. Νόμος, ΕφΘεσ 2268/2005 δημ. Νόμος). Περαιτέρω, κατά το άρθρο 8 παρ. 1 του Ν. 1562/1985, η κατά το άρθρο 3 (του νόμου αυτού) αγωγή (παροχής αδείας οικοδομήσεως) εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 220 του ΚΠολΔ. Από τον συνδυασμό των διατάξεων αυτών, με τη διάταξη του άρθρου 9 του ίδιου νόμου, προκύπτει ότι η αγωγή, που έχει ως αντικείμενο την κατάρτιση ή τροποποίηση του κανονισμού, δεν εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων, αφού δεν το επιβάλλει ρητώς ο νόμος, όπως συμβαίνει με την αγωγή του άρθρου 3 παρ. 1 αυτού, αλλά ούτε εντάσσεται σε μία από τις κατηγορίες των αγωγών, οι οποίες κατά το άρθρο 220 του ΚΠολΔ, εγγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία διεκδικήσεων (ΑΠ 66/1994, δημ. Νόμος).
Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117ΑΚ, 1 επ. του Ν.3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ, με το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, και 1 ν.δ 1024/1971 προκύπτει, ότι για να συσταθεί αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία σε όροφο ή διαμέρισμα ή για να συσταθεί χωριστή κυριότητα σε αυτοτελή οικοδομήματα ή μέρος αυτών που έχουν ανεγερθεί ή μέλλουν να ανεγερθούν σε ενιαίο οικόπεδο, με ανάλογο βεβαίως εξ αδιαιρέτου ποσοστό συγκυριότητας επί του οικοπέδου, απαιτείται πράξη του μοναδικού κυρίου του ακινήτου ή συμφωνία όλων των συγκυριών, συναπτόμενη συμβολαιογραφικώς και μεταγραφόμενη νομίμως, αφετέρου δε, ότι, για την τροποποίηση της μονομερούς ή πολυμερούς αυτής δικαιοπραξίας, απαιτείται συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών του ακινήτου, κατά τον χρόνο της τροποποίησης, η οποία επίσης πρέπει να καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, νομίμως μεταγραφόμενο (ΑΠ 1300/2011 δημ. Νόμος). Επιπλέον όμως, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 4 παρ. 1,13 παρ. 1 Ν. 3741/1929 και 9 Ν. 1562/1985 προκύπτει ότι η τροποποίηση της πράξης σύστασης της οροφοκτησίας και του κανονισμού της πολυκατοικίας μπορεί να γίνει: α) με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγράφει, β) με δικαστική απόφαση, όταν το ζητήσουν συγκύριοι, που αντιπροσωπεύουν το 65% και γ) με απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, που λαμβάνεται με πλειοψηφία, αν προβλέπεται τέτοια δυνατότητα από τον κανονισμό. Αναφορικά με την τελευταία αυτή περίπτωση, είναι δυνατή η ανάθεση με τον κανονισμό στη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών του δικαιώματος τροποποίησης συγκεκριμένων όρων του κανονισμού, υπό ορισμένες προϋποθέσεις και με καθορισμένη πλειοψηφία. Στην περίπτωση αυτή, και αν ακόμη η ανάθεση που γίνεται από τον κανονισμό είναι απεριόριστη, η τροποποίηση από την πλειοψηφία δεν μπορεί να θίγει δικαιώματα των μειοψηφούντων συνιδιοκτητών, τα οποία υφίστανται από τον νόμο, τη σύσταση της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, διότι το άρθρο 4 παρ. 1 του Ν. 3741/1929 περιορίζει, ρητά, τα δικαιώματα που η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία μόνο σε αποφάσεις που αφορούν τη συντήρηση, βελτίωση ή χρήση των κοινών μερών και οι οποίες λαμβάνονται για το κοινό συμφέρον (ΑΠ 683/2014 δημ. Νόμος ΑΠ 1681/2008 δημ. Νόμος). Έτσι, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθεί, από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, ο προσδιορισμός των αδιαίρετων – κοινών μερών της οικοδομής ή η συμφωνία χρήσης αυτών και, συνακόλουθα, η τροποποίηση αυτή του κανονισμού ή της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, εφόσον έγινε χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, είναι ανίσχυρη και δεν δεσμεύει τους διαφωνούντες, ακόμη και αν περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγράφει (ΑΠ 683/2014 δημ. Νόμος. ΜΕφΑιγ. 92/2021 δημ. Νόμος).
Περαιτέρω, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1017 ΑΚ, 2 παρ. 1,4 παρ. 1, 5 παρ. 1 εδ. α’ και 13 του Ν. 3741/1929 περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών οικοδομής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση σε όλα τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής και μπορούν με ομόφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγράφει, να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης καθενός στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη και ειδικότερα να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στα μέρη αυτά. Οι συμφωνίες, με τις οποίες κανονίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι κατ’ αυτό τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί, σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 3 του Ν. 3741/1929 «φέρουν χαρακτήρα δουλείας», υπό την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 1143/2019 δημ. Νόμος). Η σύμπραξη όλων για την κατά τα άνω συμφωνία με την οποία περιορίζεται η χρήση κοινόκτητου από το σύνολο των συνιδιοκτητών προς όφελος ορισμένου ή ορισμένων από αυτούς είναι αναγκαία, διότι όλων των λοιπών θίγεται το σχετικό δικαίωμα χρήσης (ΑΠ 387/1999 δημ. Νόμος). Εκ των ανωτέρω, συνάγεται σαφώς ότι εφόσον δεν επιτρέπεται να τροποποιηθεί, με απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, ο προσδιορισμός των αδιαίρετων – κοινών μερών της οικοδομής ή η συμφωνία χρήσης αυτών, χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, είναι μη νόμιμη η αγωγή της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, ακόμα και όταν αντιπροσωπεύουν το 65% της συνιδιοκτησίας, με την οποία ζητείται η τροποποίηση, με δικαστική απόφαση, της συστατικής της οροφοκτησίας πράξη κατά τρόπο που επάγεται την τροποποίηση του προσδιορισμού των κοινών μερών της οικοδομής και της συμφωνίας χρήσης τους καθώς και τον περιορισμό της χρήσης κοινόκτητου και κοινοχρήστου μέρος της οικοδομής από το σύνολο των συνιδιοκτητών προς όφελος ορισμένου ή ορισμένων από αυτούς, με τη σύσταση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης (1433/2025 ΜΠΑ αδημ).
Ευγενία Α. Φωτοπούλου, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr