Αξίωση του εκμισθωτή για αποκατάσταση φθορών στο μίσθιο – συρροή ενδοσυμβατικής και αδικοπρακτικής ευθύνης – προϋποθέσεις
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 592, 594, 599, 330, 297 και 298 ΑΚ προκύπτει ότι ο μισθωτής υποχρεούται κατά τη διάρκεια της μίσθωσης να μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως ειδικότερα συμφωνήθηκε με τη σύμβαση, ώστε να είναι σε θέση κατά τη λήξη της σύμβασης να το αποδώσει όπως το παρέλαβε, χωρίς φθορές, με εξαίρεση εκείνες που προκλήθηκαν από τη σύμφωνη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη συνήθη ή συμφωνημένη χρήση, διαφορετικά είναι υποχρεωμένος να αποκαταστήσει κάθε ζημία θετική ή αποθετική, που υπέστη ο εκμισθωτής από την ανεπίτρεπτη φθορά. Για την αξίωση αποζημίωσης λόγω φθορών του μισθίου, ο εκμισθωτής με την αγωγή του πρέπει να επικαλεστεί τη σύμβαση μισθώσεως, τις προκληθείσες φθορές και το ποσό της ζημίας, στο μισθωτή δε απόκειται κατά τις διατάξεις των άρθρων 592, 335 και 336 ΑΚ προς κατάλυση της αγωγής να προτείνει κατ’ ένσταση για την απαλλαγή του, ότι οι φθορές αυτές οφείλονται στη συμφωνηθείσα ή συνήθη χρήση ή σε γεγονός για το οποίο αυτός δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 633/2010, δημ. Νόμος, ΑΠ 1597/1995, ΕλΔ 38.1120, ΕφΔωδ 191/2007, δημ. Νόμος, ΕφΠειρ 302/2006, δημ. Νόμος, ΕφΘεσ 1331/2001 Αρμ. 2002.1181, ΕφΑθ 5265/2001, ΕλΔ 43.227). Συμφωνημένη δε χρήση είναι αυτή που ανταποκρίνεται στις ειδικότερες συμφωνίες των μερών, στους σκοπούς των συμβαλλομένων, το είδος και τον προορισμό του μισθίου, λαμβανομένης υπόψη της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών.
Από τα ανωτέρω προκύπτει, ότι ο μισθωτής δεν μπορεί να επιφέρει στο μίσθιο τροποποιήσεις και αλλαγές, εκτός αν αυτές είναι σύμφωνες με τη φύση και τον προορισμό του μισθίου, εάν δηλαδή αυτές έγιναν για να εξυπηρετηθεί ο σκοπός, για τον οποίο μισθώθηκε το πράγμα ή αν αυτές οι τροποποιήσεις και οι προσθήκες στο μίσθιο αποτέλεσαν αντικείμενο ειδικής ρύθμισης μεταξύ των μερών κατά τη μισθωτική σύμβαση, ενόψει του ενδοτικού χαρακτήρα των σχετικών ρυθμίσεων του νόμου (Κατράς, Πανδέκτης, 2005, σελ. 170 και 172, ΕφΑθ 258/2005, ΕΔΠ 2005.179, ΕφΑθ 2165/2002, αδημ. στο νομικό τύπο, ΕφΑθ 7477/2001, ΕλΔ 43.227). Εξάλλου, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να ζητήσει την αποκατάσταση ζημιών σε τέτοιο βαθμό, ώστε η εκτέλεση των αντίστοιχων εργασιών να επαναφέρει το μίσθιο στην πριν από τη μίσθωση κατάστασή του ή και να βελτιώσει ακόμα την κατάσταση αυτού (ΕφΑθ 3994/2005, ΕΔΠ 2005.374, ΜονΠρΘεσ 25391/2004, Αρμ. 2005.720). Τέλος, όρος του μισθωτηρίου, σύμφωνα με τον οποίο ο μισθωτής υποχρεούται κατά τη λήξη της μίσθωσης να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δεν περιέχει συμφωνία για αποκατάσταση από το μισθωτή και των φθορών της συνήθους χρήσης (Γεωργιάδης-Σταθόπουλος, ΕρμΑΚ, άρθρ. 592, αριθμ. 12, Φίλιος, ΜισθΠρ παρ.37 Β, σελ. 358, ΕφΔωδ 191/2007, δημ. Νόμος).
Περαιτέρω, μόνη η αθέτηση της προϋφισταμένης ενοχής δεν συνιστά αδικοπραξία. Είναι όμως δυνατόν μία υπαίτιος ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη, με την οποία παραβιάζεται η σύμβαση, να θεμελιώνει συγχρόνως και ευθύνη από αδικοπραξία, τούτο δε συμβαίνει, όταν η ενέργεια αυτή, και χωρίς την προϋπάρχουσα συμβατική σχέση, θα ήταν παράνομη, ως αντίθετη προς το γενικό καθήκον, το οποίο επιβάλλει το άρθρο 914 του ΑΚ, να μην προκαλεί κανείς σε άλλον υπαιτίως ζημία. Στην περίπτωση αυτή, λόγω συρροής ενδοσυμβατικής και εξωσυμβατικής ευθύνης, η από την αδικοπραξία ευθύνη θα κριθεί κατά τους γενικούς περί αδικοπραξιών όρους. Υπό την έννοια δε αυτή είναι δυνατή κατ’ αρχήν η συρροή ενδοσυμβατικής και εξωσυμβατικής από αδικοπραξία ευθύνης και στην περίπτωση φθορών του μισθίου, οπότε ο εκμισθωτής θα μπορεί να ασκήσει παράλληλα τη συμβατική αξίωση του για αποζημίωση και την συρρέουσα από αδικοπραξία. Για τη θεμελίωση όμως της πρωτογενούς αδικοπρακτικής ευθύνης πρέπει να ισχυριστεί και να αποδείξει εκείνα τα στοιχεία, που αποτελούν τις προϋποθέσεις της αποζημιώσεως και συγκεκριμένα την παράνομη ενέργεια του υπόχρεου, την υπαιτιότητα αυτού, η ζημία και τον αιτιώδη σύνδεσμο μεταξύ της παράνομης και υπαίτιας συμπεριφοράς και της ζημίας. Κατά συνέπεια, όταν το πταίσμα, που επέφερε την ζημία, ταυτίζεται κατά το πραγματικό αυτού περιεχόμενο με την παράβαση της σύμβασης και τη δημιουργία της παρανομίας, δεν μπορούν να έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί αδικοπραξίας. Η ουσιώδης διαφορά μεταξύ των δύο ανωτέρω αξιώσεων έγκειτα στο ότι, αν η αξίωση θεμελιώνεται στη σύμβαση, ο εκμισθωτής ενάγων υποχρεώνεται να αποδείξει μόνο την ύπαρξη της σύμβασης και την παράβαση της ενοχικής υποχρεώσεως του μισθωτή επί της οποίας στηρίζει το περί αποζημιώσεως αίτημα, εναπόκειται δε στον εναγόμενο οφειλέτη να αποδείξει ότι οι ζημίες δεν οφείλονται σε πταίσμα του, αλλά σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη, ενώ όταν η αξίωση θεμελιώνεται στην αδικοπραξία, ο ενάγων υποχρεούται να αποδείξει και το πταίσμα, δηλαδή την υπαιτιότητα του εναγομένου (ΑΠ 1667/2009 νόμος, ΕΦΠειρ 302/2006, ΠΕΙΡΝΟΜ 2006.326).
Μαρία Τζαβέλα
Δικηγόρος, LL.M.
E-mail: info@efotopoulou.gr