Στη σύμβαση ανέγερσης οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής δε δημιουργείται ενοχική σχέση μεταξύ οικοπεδούχου και τρίτου – αγοραστή και η ευθύνη για την κατασκευή και παράδοση των οριζόντων ιδιοκτησιών – διαμερισμάτων βαρύνει αποκλειστικά τον εργολάβο

Στη σύμβαση εργολαβίας με αντιπαροχή, ο κύριος του εδάφους, ήτοι ο «οικοπεδούχος», συμφωνεί με έναν επιχειρηματία – κατασκευαστή οικοδομών, δηλαδή τον «εργολάβο», την ανέγερση στο οικόπεδο του πρώτου πολυώροφης οικοδομής, χωρισμένης σε οριζόντιες ιδιοκτησίες. Η παροχή του οικοπεδούχου συνίσταται στην υποχρέωση να μεταβιβάσει στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα, που ο τελευταίος θα υποδείξει, ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Από την άλλη μεριά, η παροχή του εργολάβου συνίσταται στην εκτέλεση του έργου, στο οποίο ο οικοπεδούχος διατηρεί την κυριότητα των υπολοίπων εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί του οικοπέδου με τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Οι τρίτοι, προς τους οποίους ο οικοπεδούχος υποχρεώνεται να μεταβιβάσει, υποδεικνύονται από τον εργολάβο και η μεταβίβαση προς αυτούς γίνεται με τους όρους του τελευταίου.

Έτσι εμφανίζονται κατά την κατάρτιση της πώλησης τα εξής πρόσωπα: α) ο οικοπεδούχος, όχι σαν πωλητής, αλλά για να εκπληρώσει την υποχρέωση που έχει αναλάβει απέναντι στον εργολάβο να μεταβιβάσει στον αγοραστή σαν τρίτο που υπέδειξε ο εργολάβος, τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, που αντιστοιχούν στη διηρημένη ιδιοκτησία που πουλάει ο εργολάβος, β) ο εργολάβος σαν πωλητής της διηρημένης ιδιοκτησίας, ο οποίος επιλέγει τον αγοραστή, συμφωνεί μαζί του το ύψος του τιμήματος και όλους τους ειδικότερους όρους της πώλησης και βέβαια λαμβάνει και το τίμημα, και γ) ο αγοραστής, στον οποίον ο οικοπεδούχος μεταβιβάζει τα ποσοστά του οικοπέδου που αντιστοιχούν στη διηρημένη ιδιοκτησία που αγοράζει από τον εργολάβο, στον οποίο και καταβάλλει το τίμημα.

Η κατάρτιση της σύμβασης διέρχεται από δύο στάδια:

α) Στο πρώτο στάδιο καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο η ενοχική σύμβαση, με την οποία ο μεν εργολάβος, αναλαμβάνει την υποχρέωση να κατασκευάσει την οικοδομή, ο δε οικοπεδούχος να μεταβιβάσει στον εργολάβο, ως εργολαβική αμοιβή, κατά πλήρες δικαίωμα κυριότητας, ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου. Η σύμβαση αυτή, εκτός από τη συμφωνία για την κατασκευή της οικοδομής, την ποσοστιαία εξ αδιαιρέτου διανομή του οικοπέδου και την πρόβλεψη περί παρακράτησης από τον οικοπεδούχο της αποκλειστικής κυριότητας, νομής και κατοχής ορισμένων ποσοστών εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο, περιλαμβάνει επί πλέον και σύμβαση υπέρ τρίτων, τους οποίους θα υποδείξει ο εργολάβος, καθώς και πληρεξουσιότητα (πιθανώς) προς τον εργολάβο για την διάθεση των ποσοστών προς τους τρίτους ή την κτήση τους με αυτοσύμβαση.

β) Κατά το δεύτερο στάδιο καταρτίζονται συμβολαιογραφικώς και μεταγράφονται η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο κανονισμός της πολυκατοικίας, ώστε να είναι δυνατή η πώληση και μεταβίβαση σε τρίτους ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, που αντιστοιχούν σε διαιρεμένες ιδιοκτησίες.

Από το περιεχόμενο της παραπάνω σύμβασης προκύπτει ότι κύρια παροχή του εργολάβου είναι η κατασκευή της οικοδομής (σύμβαση έργου) και του εργοδότη – οικοπεδούχου η μεταβίβαση στον εργολάβο ή σε τρίτους που αυτός θα υποδείξει ποσοστών εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο και των αντιστοίχων οριζοντίων ιδιοκτησιών (αμοιβή συνιστάμενη σε υπόσχεση παροχής και όχι σε χρήμα, όπως στη συνήθη σύμβαση έργου). Η σύμβαση, δηλαδή, μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου αποτελεί αμφοτεροβαρή σύμβαση, στην οποία οι εκατέρωθεν παροχές τελούν σε σχέση ανταλλαγής. Η υποχρέωση του κάθε συμβαλλόμενου για εκπλήρωση της παροχής του και το δικαίωμα του να αξιώσει εκπλήρωση της παροχής του άλλου στηρίζεται ειδικότερα για τον εργολάβο στις διατάξεις για τη σύμβαση έργου και για τον οικοπεδούχο στις διατάξεις τόσον της σύμβασης έργου, όσον και της πώλησης.

Περαιτέρω, η σχέση μεταξύ του εργολάβου και του τρίτου – αγοραστή ιδρύεται με ενοχική σύμβαση, με βάση την οποία ο πρώτος αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στο δεύτερο, ποσοστό του ακινήτου, στο οποίο θα κατασκευάσει την οικοδομή αν και αυτό ανήκει σε τρίτον, δηλαδή στον οικοπεδούχο. Η σύμβαση μπορεί να είναι πώληση, δωρεά, γονική παροχή, ανταλλαγή κ.λπ.. Όταν το διαμέρισμα που πρόκειται να μεταβιβασθεί στον τρίτο δεν έχει αποπερατωθεί ή δεν έχει καθόλου κατασκευασθεί, η σύμβαση ανάμεσα στον εργολάβο και τον τρίτο, καταρτίζεται ως σύμβαση πωλήσεως ή ως σύμβαση έργου ή ως σύμβαση που περιέχει κατά κύριο λόγο στοιχεία πώλησης και έργου. Η αναζήτηση ευθύνης του εργολάβου έναντι του τρίτου, ωστόσο, δεν επηρεάζεται από την πρόκριση της μιας επιλογής έναντι της άλλης.

Πωλητής, δωρεοπάροχος, κατασκευαστής κ.λπ. είναι ο εργολάβος και αυτός ευθύνεται για τυχόν ελαττώματα των διαμερισμάτων έναντι των τρίτων, με βάση τις αντίστοιχες διατάξεις των άρθρων 514 επ. 499 επ, 688 επ ΑΚ. Η μεταγραφή, βέβαια, γίνεται από τη μερίδα του οικοπεδούχου, απευθείας στη μερίδα του αγοραστή τρίτου, όχι γιατί πωλητής των διαμερισμάτων είναι ο οικοπεδούχος, ως κύριος αυτών, αλλά γιατί έτσι αποφεύγεται η διπλή μεταβίβαση του εργολαβικού ανταλλάγματος πρώτα από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο, με αιτία την αμοιβή σε είδος της σύμβασης εργολαβίας και μετά από τον εργολάβο στον τρίτο με αιτία την πώληση, δωρεά κ.λπ..

Ενοχική σύμβαση ανάμεσα στον οικοπεδούχο και τον τρίτο δεν υπάρχει. Ο οικοπεδούχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει ποσοστά και τα αντίστοιχα διαμερίσματα του οικοπέδου του στον τρίτο, χωρίς όμως να συμβάλλεται με αυτόν, αλλά με τον εργολάβο, ο οποίος και υποδεικνύει τον τρίτο στον οικοπεδούχο. Έτσι, η σύμβαση κατασκευής πολυώροφης οικοδομής με αντιπαροχή είναι οριστική σύμβαση υπέρ τρίτου και μάλιστα, όπως έχει νομολογηθεί, είναι μη γνήσια σύμβαση υπέρ τρίτου. Ο οικοπεδούχος είναι ο υποσχεθείς και δέκτης της υπόσχεσης είναι ο εργολάβος (βασική σχέση ή σχέση καλύψεως). Το γεγονός ότι ο εργολάβος συμφωνεί με τον οικοπεδούχο η παροχή να καταβληθεί σε τρίτον και όχι στον ίδιο δικαιολογείται με βάση την εσωτερική σχέση, που συνδέει τον εργολάβο και τον τρίτο (σχέση αξίας), καθώς και τη φύση της σύμβασης ανέγερσης οικοδομής με αντιπαροχή, όπως έχει διαμορφωθεί στην πράξη.

Τα ως άνω επιβεβαιώνονται, μάλιστα, και σε νομολογιακό επίπεδο, καθώς ως έχει κριθεί, κατά την πώληση με το σύστημα της αντιπαροχής, εκλείπει οιαδήποτε ευθύνη του οικοπεδούχου αναφορικά με την κατασκευή και παράδοση των διαμερισμάτων και των αναλογούντων αυτών κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων. Ο οικοπεδούχος συμπράττει μεν, στη μεταβίβαση αυτών, για τους λόγους που ανωτέρω αναφέρθηκαν, ωστόσο, η ευθύνη για την κατασκευή και παράδοσή τους βαρύνει αποκλειστικά την εργολήπτρια εταιρεία (βλ. ΕφΔωδ 137/2006 και ΕφΠατρ 527/2005 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Αγγελική Πολυδώρου, δικηγόρος

email: info@efotopoulou.gr