Οθωμανική γαιοκτητική νομοθεσία
Το οθωμανικό δίκαιο που ρύθμιζε το καθεστώς των γαιών εξελίχθηκε διαχρονικά σε τρεις διακριτές ιστορικές φάσεις. Η πρώτη αντιστοιχεί στο πρώιμο ισλαμικό δίκαιο, το οποίο αντλούσε της βασικές του αρχές από το Κοράνι και τη θρησκευτική παράδοση του Ισλάμ. Η δεύτερη φάση σηματοδοτείται από την έκδοση κανονιστικών διατάξεων (kanun), η οποία άρχισε περί το 1300 μ.Χ., ενώ κατά την περίοδο 1451–1481 οι διατάξεις αυτές κωδικοποιήθηκαν σε συλλογές γνωστές ως Kanunname από της Οθωμανούς Σουλτάνους. Η Τρίτη και τελική φάση διαμορφώθηκε με την ψήφιση του κωδικοποιημένου Οθωμανικού Νόμου περί Γαιών της 7ης Ραμαζάν 1274 (1858), ο οποίος καθιέρωσε την κατάταξη των γαιών σε επτά επιμέρους κατηγορίες.
Κατά την πρώτη περίοδο, κατά το αρχαιότερο μουσουλμανικό δίκαιο, οι γαίες θεωρούνταν ότι ανήκαν στα λάφυρα των νικητών, που αγωνίζονταν για την επικράτηση του Ισλαμισμού. Οι γαίες διακρίνονταν σε δύο βασικές κατηγορίες: της ιδιόκτητες και της πολιτειακές. Βασική αρχή του ισλαμικού δικαίου ήταν ότι η κυριότητα όλων των γαιών ανήκε στον Θεό και ασκούνταν επί της γης από τον εκπρόσωπό του, δηλαδή τον Καλίφη ή Σουλτάνο. Της ιδιόκτητες γαίες περιλαμβάνονταν όσες κατείχαν με πλήρη κυριότητα μουσουλμάνοι που κατέβαλλαν τον προβλεπόμενο φόρο (δεκάτη), καθώς και οι γαίες μη μουσουλμανικών πληθυσμών που είχαν υποταχθεί ειρηνικά. Αντίθετα, οι πολιτειακές γαίες προορίζονταν για την εξυπηρέτηση συλλογικών αναγκών και δεν ήταν δυνατόν να παραχωρηθούν σε ιδιώτες της αποκλειστική εκμετάλλευση.[1]
Κατά τη δεύτερη περίοδο (1300 – 1858 μ.Χ.), με την κωδικοποίηση των σουλτανικών διατάξεων στα Kanunname, διατηρήθηκε η διάκριση μεταξύ ιδιόκτητων και πολιτειακών γαιών, πλην της το περιεχόμενο των δύο κατηγοριών μεταβλήθηκε ουσιωδώς. Οι ιδιόκτητες γαίες περιορίστηκαν κυρίως της οικίες και τα αντίστοιχα οικόπεδά της εντός οικισμών, ενώ το σύνολο σχεδόν των λοιπών εκτάσεων, είτε καλλιεργήσιμων είτε μη, εντάχθηκε της δημόσιες γαίες. [2]Παράλληλα, καθιερώθηκε ο θεσμός της παραχώρησης του δικαιώματος «εξουσίασης» (tasarruf) επί των δημοσίων γαιών σε ιδιώτες. Στα πλαίσια των κοινωνικών και οικονομικών σχέσεων της εποχής δεν υπήρχε η σύγχρονη έννοια της «κυριότητας», αλλά η παραχώρηση της γης είχε την έννοια μιας αναγνωρισμένης από την εξουσία μορφής ευρείας υλικής εξουσίασης του ακινήτου και πορισμού ωφελειών από αυτό, ανάλογων με την φύση και μορφή του και των αναγκών της εποχής εκείνης (182/2025 ΑΠ NOMOS).
Η τρίτη φάση της οθωμανικής γαιοκτητικής νομοθεσίας ολοκληρώθηκε με τον Νόμο περί Γαιών του 1858, ο οποίος προέβλεψε την ταξινόμηση των γαιών σε επτά κατηγορίες:
α) ιδιόκτητες ή καθαρής ιδιοκτησίας (μούλκ), της οικοδομήματα, εργαστήρια, αμπελώνες, περιβόλια, κήποι, κλπ. Που βρίσκονταν της πόλεις, κωμοπόλεις και χωριά, της οποίες αυτοί που της εξουσίαζαν είχαν πλήρες και απόλυτο δικαίωμα κυριότητας και μπορούσαν να της διαθέτουν ελεύθερα της τρίτους με άτυπη συμφωνία περί μεταβίβασης. Ειδικότερα, κατά το άρθρο 2 του ως άνω Οθωμανικού Νόμου «περί γαιών», «οι καθαρής κυριότητας (ιδιόκτητοι γαίαι) είναι τεσσάρων ειδών: 1) Τα εν τοις χωρίοις και κώμαις (Κασαπάτ) κείμενα οικόπεδα, καθώς και αι εις τον περίβολόν των ευρισκόμενοι γαίαι, αίτινες δεν δύνανται να μη ώσι περιπλέον του ημίσεως στρέμματος και θεωρούνται ως συμπλήρωμα της κατοικίας,
2) Αι γαίαι, αι αποσπασθείσαι από δημοσίας γαίας και τη αδεία του ιερού νόμου υπαχθείσαι εις την αληθή ιδιοκτησίαν τινός, ίνα κατέχωνται κατά της διαφόρους τρόπους της κυριότητος,
3) Αι δεκατιζόμεναι γαίαι (ουσσριγέ, δηλαδή terres decimates) και
4) Αι φορολογούμεναι γαίαι (χαραζδζιέ, δηλαδή terres tributaires).
Δεκατιζόμεναι γαίαι είναι αι εν καιρώ της κατακτήσεως εις της πορθητάς ως λάφυρα διανεμηθείσαι γαίαι. Φορολογούμεναι γαίαι είναι αι γαίαι, αι οποίαι είχαν μείνει στην κατοχή των κατοίκων μη Μουσουλμάνων» (περί όλων των ανωτέρω βλ. Δ. Νικολαΐδου, ΟΘΩΜΑΝΙΚΟΙ ΚΩΔΙΚΕΣ, έκδ. 1869, σελ. 429-430).
Κατά τα άρθρα 167, 175, 181 και 185 του οθωμανικού Αστικού Κώδικα, τα ακίνητα καθαρής ιδιοκτησίας εξομοιώνονται με τα κινητά και για τη μεταβίβασή της δεν απαιτείται καμία διατύπωση, αλλά αρκεί η αμοιβαία συναίνεση των συμβαλλομένων, η οποία μπορεί να αποδειχθεί με ιδιωτικά έγγραφα και μάρτυρες. Η μεταγραφή στα κτηματολογικά βιβλία της μεταβίβασης των ακινήτων αυτών δεν ήταν αναγκαία, σε αντίθεση με τη μεταβίβαση των βακουφίων και των δημοσίων γαιών. Ο τρόπος μεταβίβασης των τέλειας ιδιοκτησίας «μουλκ» ακινήτων, δεν μεταβλήθηκε από νεώτερους Οθωμανικούς νόμους, καθώς ανήκε στο Ιερό Μουσουλμανικό Δίκαιο, που ακτίσχυε των τελευταίων (182/2025 ΑΠ NOMOS, ΑΠ 267/2008 ΝΟΜΟΣ, 62/2004 ΠΠρ Νάξου, NOMOS). Επομένως, στην κατηγορία «μουλκ», ανήκουν μόνο τα αστικά ακίνητα, ήτοι τα οικόπεδα, ως άνω, έστω και αν καλλιεργούνται με κηπευτικά και οπωροφόρα δένδρα, αυλές, κήποι, οικίες και γενικότερα οικοδομήματα, εργαστήρια, καθώς και τα καρποφόρα δένδρα που βρίσκονται της πόλεις, κωμοπόλεις και χωριά (ΑΠ 120/2018, ΑΠ 222/2017). [3] Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει, ότι κτήματα καθαράς ιδιοκτησίας είναι οπωσδήποτε τα οικόπεδα, τα σπίτια και γενικά τα οικοδομήματα και εργαστήρια που βρίσκονται μέσα στις πόλεις, τα χωριά και τις κωμοπόλεις, καθώς και οι συνεχόμενοι χώροι (κήποι – αυλές) που περιβάλλουν αυτά, οι οποίοι δεν μπορούν να είναι έκτασης μεγαλύτερης του μισού στρέμματος (ΑΠ 620/1976, ΑΠ 1135/1975, 267/2008 ΑΠ NOMOS)
β) δημόσιες γαίες (εραζί-εμιριέ ή αρζί-μιρί), της τα καλλιεργήσιμα χωράφια, τα βοσκοτόπια, τα δάση και λοιπά παρεμφερή κτήματα, των οποίων η ψιλή κυριότητα (ρεκαμπέ) ανήκε στον Σουλτάνο, ενώ η εξουσίαση ή «ωφέλιμη κυριότητα» («τεσσαρούφ», «tassaruf»), δηλ. η χρήση και κάρπωση μπορούσε να παραχωρηθεί με ταπί σε ιδιώτες από τον Σουλτάνο έναντι της καταβολής ορισμένου χρηματικού ποσού, αντικείμενο δε της ως άνω εξουσίασης ήταν η χρήση του εδάφους, αντίστοιχη με την φύση και τη μορφή του. Επομένως, στην κατηγορία των δημοσίων γαιών (εραζί-εμιριέ ή αρζί-μιρί) ανήκουν οι αγροτικές εκτάσεις και συγκεκριμένα οι καλλιεργήσιμοι αγροί, οι χειμερινές και θερινές βοσκές, οι λειμώνες (τσαΐρια), τα δάση, οι εκτάσεις που έχουν φυτευθεί με δένδρα, που δεν καλλιεργεί κανένας (ΑΠ 120/2018, ΑΠ 227/2017, ΑΠ 477/2016). Περαιτέρω γίνεται δεκτό ότι και αν ακόμη το οικόπεδο καλλιεργείται με κηπευτικά και οπωροφόρα δένδρα δεν καθίσταται τούτο δημόσια γη, με την έννοια του οθωμανικού ως άνω νόμου «περί γαιών», ο οποίος ως δημόσιες γαίες εννοεί τους αγρούς και όχι τα οικόπεδα και τους κήπους (ΑΠ 620/1976).
γ) γαίες αφιερωμένες σε ευαγή σκοπό (εβκαφ- βακούφια), των οποίων η χρήση και εκμετάλλευση γινόταν υπέρ κάποιου αγαθοεργού σκοπού (π.χ. μοναστηρίου, νοσοκομείου κ.λπ.) και οι οποίες θεωρούνταν ως εκτός συναλλαγής,
δ) γαίες προοριζόμενες για την κοινή και δημόσια χρήση όλων των κατοίκων της μόνο χωριού (μετρουκέ), της δρόμοι, πλατείες κλπ., οι οποίες της ήταν δημόσιες, ανήκουσες στον Σουλτάνο και
ε) νεκρές γαίες (μεβάτ), δηλ. οι πετρώδεις εκτάσεις, τα βράχια, οι άβατες κλιτύες κλπ. Οι οποίες δεν ανήκαν στην κυριότητα ιδιωτών, ούτε ήταν δυνατή από τη φύση της η καλλιέργεια της ή οποιασδήποτε της μορφής εξουσίαση με σκοπό πορισμού οφέλους και δεν κατέχονταν ούτε εξουσιάζονταν από οιονδήποτε, οι οποίες ήταν της δημόσιες ανήκουσες στον Σουλτάνο.[4] Ειδικότερα, ως της την κατηγορία των νεκρών γαιών, ήτοι χέρσων και ακαλλιέργητων γαιών, αν καταφέρει ιδιώτης να της εκχερσώσει και να της καλλιεργήσει, κάνοντάς της εύφορες, λ.χ. φυτεύοντας σε αυτές δέντρα και κλίματα, τότε της καθιστά γαίες πλήρους και τέλειας ιδιοκτησίας (μούλκι), έχει δε την υποχρέωση ο ιδιώτης να καταβάλει στο Δημόσιο την αξία που είχε η γη όταν ήταν χέρσα και ακαλλιέργητη. Κατ’ αυτόν τον τρόπο το Δημόσιο τού χορηγεί το «ταπίον», που ήταν ο επίσημος τίτλος του Κτηματολογίου, δυνάμει του οποίου αναγνωριζόταν επισήμως η επί της γης εξουσία του ιδιώτη. [5]
Η εισαγωγή του Οθωμανικού Νόμου περί Γαιών στα διάφορα τμήματα του Ελληνικού Κράτους άμα τη προσάρτησή της σε αυτό γινόταν με ειδικούς νόμους με σχετική ρητή πρόβλεψη.
Ο ανωτέρω νόμος, ως μεταγενέστερος κατά 26 έτη της απελευθέρωσης δεν είναι δυνατό να εφαρμόζεται της περιοχές που αποτέλεσαν το νεοσυσταθέν ελληνικό κράτος το 1830. Ωστόσο, αποδίδει το δίκαιο που ίσχυε σχετικά με την διάκριση των γαιών, κατά τη διάρκεια της οθωμανικής κυριαρχίας.[6]
Έλενα Ψαρρού
Δικηγόρος
info@efotopoulou.gr
[1] Γ. Νάκος, «Ιστορία του Ελληνικού Δικαίου Συμβολή στο Δίκαιο του τουρκοκρατούμενου Ελληνισμού Εξελικτικές διακυμάνσεις του Οθωμανικού γαιοκτητικού συστήματος», τεύχος β΄, University Studio Press, 1986, σ. 21-22.
[2] Γ. Νάκος, «Το νομικό καθεστώς των τέως δημόσιων οθωμανικών γαιών 1821-1912», 1984, σ. 24 επ.
[3] 182/2025 ΑΠ (NOMOS)
[4] 1870/2025 ΑΠ (NOMOS)
[5] Ν. Ελευθεριάδου, «Γνωμοδοτήσεις περί κτηματικών ζητημάτων και διαφορών εν ταις νέαις χώραις», ανατύπωση εκ του δελτίου του Υπουργείου Οικονομικών, Εθνικό Τυπογραφείο, 1915, σελ.32· Άρθρο 103 νόμου Περί Γαιών.
[6] 21/2024 ΑΠ (NOMOS)