Οροφοκτησία – Με τον κανονισμό έγκυρα θεσπίζονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών, οι οποίοι ισχύουν ακόμη και όταν από την απαγορευμένη χρήση δεν παραβλάπτεται η χρήση ή δεν θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών ή δε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός του οικοδομήματος

Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1002 ΑΚ, 1, 2 § 1, 3, 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που, κατά το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, διατηρήθηκαν σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα, οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, η οποία υπάγεται στο καθεστώς του νόμου αυτού, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα με σύμβαση, που καταρτίζεται με τη σύμπραξη όλων, δια συμβολαιογραφικού εγγράφου που μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων και, μάλιστα, κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του ανωτέρω νόμου και του αστικού κώδικα. Στην περίπτωση αυτή, οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί της κυριότητας έχουν το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν και τους διαδόχους των εξαρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενεστέρως στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό. Συνεπώς, με τον κανονισμό εγκύρως καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των ανωτέρω πραγμάτων και πέραν των αναφερόμενων στο άρθρο 3 του ανωτέρω νόμου (ΑΠ 70/2019 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Ειδικότερα, το περιεχόμενο του κανονισμού, το σχετικό με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση (που αποτελεί το περιεχόμενο της δουλείας) μπορεί να είναι: α) η απαγόρευση ορισμένης χρήσεως ρητά, β) ο ορισμός ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιούνται για ορισμένη χρήση (λ.χ. για κατοικία) και γ) η απαγόρευση γενικά οποιασδήποτε χρήσεως, η οποία συνεπάγεται τη δημιουργία υπερβολικών θορύβων, ρύπανση, δυσοσμίας κ.λπ. (βλ. Χ. Παπαδάκη, Αγωγές, απόδοσης μισθίου αριθ. 1738 επ., ΑΠ 493/83 ΕΔΠ 1984. 171, ΕφΑθ 1522/86 ΕΔΠ 1986.119). Κατ’ ακολουθία τούτων, αν με κάποιο όρο απαγορεύεται στους συνδιδιοκτήτες η ενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνδιδιοκτητών ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός του (ΑΠ 70/2019 ό.π., ΑΠ 278/2012, ΑΠ 1741/2003 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Έτσι, δεν απαιτείται στη συγκεκριμένη περίπτωση η έρευνα, αν συντρέχουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις του νόμου, για να κριθεί αν έλαβε χώρα ανεπίπτρεπτη, ως αντικείμενη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη (ΑΠ 70/2019 ό.π., ΑΠ 968/1997, ΑΠ 622/1990 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Αντιθέτως, αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών αναφορικά με τον τρόπο χρήσεως των διηρημένων ιδιοκτησιών και των εξ αδιαιρέτου μερών της οικοδομής, καθένας από τους συνιδιοκτήτες έχει όλα τα δικαιώματα που ανήκουν στον κύριο, εφόσον όμως η άσκηση αυτών δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Έτσι, δικαιούται σε απόλυτη χρήση του ορόφου ή του διαμερίσματός του και των κοινών πραγμάτων και μπορεί να επιχειρήσει μεταβολές ή προσθήκες στο διαμέρισμά του και στα αδιαιρέτως κοινά μέρη του οικοδομήματος, καθώς και να προβαίνει στην επισκευή ή ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκητών, να μη μεταβάλλει το συνήθη προορισμό και τη χρήση αυτών και να μη παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών, ούτε να μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος, λαμβανομένης υπόψη της καλής πίστης, καθώς και των χρηστών ηθών (ΑΠ 1044/2011, ΑΠ 1369/2005 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Η ενάσκηση δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση του διαμερίσματός του και των κοινών μερών του οικοδομήματος πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να μη βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Αυτός ο περιορισμός δεν αφορά απλώς μόνο βλάβη του δικαιώματός τους συγχρήσεως των κοινών. Δηλαδή, δεν διασφαλίζει μόνον την ίση και όμοια χρήση των κοινών, αλλά απαιτεί η χρήση να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε όχι μόνο να μη βλάπτεται η χρήση των κοινών από τους λοιπούς, αλλά οποιοδήποτε δικαίωμα αυτών από το δεσμό της οροφοκτησίας (ΟλΑΠ 583/1983, ΑΠ 70/2019 ό.π., ΑΠ 417/2019, ΑΠ 1741/2003, ΑΠ 1598/1999, ΑΠ 392/1997 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Συνεπώς, επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων, καθώς και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, ενώ κάθε ιδιοκτήτης, όταν προσβάλλονται οι εξουσίες του, οι οποίες απορρέουν είτε από τη χωριστή κυριότητά του επί του ορόφου ή διαμερίσματος είτε από τη συγκυριότητά του επί των κοινών μερών της οικοδομής, δικαιούται να αξιώσει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον (ΜονΕφΘεσ 986/2020 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΟλΑΠ 8/2002, ΑΠ 480/2018, ΑΠ 40/2012 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).

Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr