Κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι χώροι της οικοδομής – Δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο χρησικτησίας
Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 παρ. 1α και 13 του ν. 3741/1929 προκύπτει, ότι οι ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών οικοδομής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση σε όλα τα ενδεικτικώς οριζόμενα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής και μπορούν, με ομόφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτιστεί συμβολαιογραφικώς και να μεταγραφεί, να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης εκάστου επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών και ειδικότερα να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών θα έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί των ως άνω μερών. Οι ανωτέρω συμφωνίες, με τις οποίες κανονίζονται κατά διάφορο τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων πραγμάτων, δημιουργούν περιορισμούς της επί των πραγμάτων τούτων αναγκαστικής συγκυριότητας, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί, κατά τη διάταξη του άρθρου 13 παρ. 3 “φέρουν χαρακτήρα δουλείας”. Οι περιορισμοί αυτοί δεν είναι δουλείες (πραγματικές ή προσωπικές), κατά την έννοια των άρθρων 1118 επ., 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ, αλλά φέρουν τον χαρακτήρα δουλείας, υπό την έννοια και μόνον ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συνομολογησάντων αυτούς ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών και αντιτάσσονται κατά τρίτων, ενώ κατά μία σχετικώς συμπλέουσα άποψη, στην περίπτωση αυτή, ιδρύεται πραγματοπαγής ενοχή, με περιεχόμενο το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως κάποιου από τους συνιδιοκτήτες και αντίστοιχη υποχρέωση ανοχής αυτής από τους λοιπούς (βλ. Κ. στην ΕρμΑΚ Εισαγ. άρθρο 1002 και 1117 αριθ. 106 επομ.) Το κατά τα ως άνω δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης παρέχεται μόνο σε ένα ή περισσότερους από τους συνιδιοκτήτες και όχι σε τρίτον μη συνιδιοκτήτη (ΑΠ 200/97 ΕΔΠολ 1998.19). Αν ο προσδιορισμός των κοινοχρήστων μερών δεν ορίζεται ούτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις παραπάνω αναγκαστικού δικαίου διατάξεις του νόμου (ΑΠ 1655/2018, ΑΠ 562/2014, ΑΠ 1252/2011, ΑΠ 1681/2008). Οι χώροι αυτοί, εφόσον δεν μπορούν να αποτελέσουν διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δεν είναι δεκτικοί και συστάσεως χωριστών εμπράγματων δικαιωμάτων με τα οποία θα απέβαλλαν τον κοινόχρηστο χαρακτήρα τους, που έχει επιβληθεί από τις αναγκαστικού δικαίου πιο πάνω πολεοδομικές διατάξεις (Ολ.ΑΠ 5/1991). Ως εκ τούτου οι γενικές διατάξεις του ΑΚ, που προβλέπουν τη σύσταση με χρησικτησία και την κατάργηση με αχρησία των δουλειών, δεν μπορούν να εφαρμοστούν ευθέως ή κατ’ αναλογία και για τη σύσταση ή την κατάργηση των ως άνω περιορισμών, πολύ περισσότερο δεν μπορούν να τύχουν εφαρμογής για την κατάργηση του ορισθέντα με τη συστατική πράξη κοινόκτητου και κοινόχρηστου χαρακτήρα συγκεκριμένων μερών της οικοδομής.
Ειδικότερα, κανένας από τους ιδιοκτήτες οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν μπορεί με χρησικτησία ν` αποκτήσει δικαίωμα αποκλειστικής ή μεγαλύτερης από τη μερίδα του χρήσης στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη, ούτε ν’ απωλέσει με αχρησία το δικαίωμα συμμετοχής του στην κοινή χρήση τούτων (ΑΠ 562/2014, ΑΠ 1250/2011, ΑΠ 402/2010). Τα ανωτέρω εναρμονίζονται προς την ιδιαιτερότητα του θεσμού της κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας και, προ παντός, εξυπηρετούν την ανάγκη δημιουργίας κατάστασης σταθερότητας και ασφάλειας, σε σχέση προς τα δικαιώματα και το περιεχόμενο αυτών, των ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας (ΑΠ 746/2018, ΑΠ 1250/2011, ΑΠ 402/ 2010, ΑΠ 1033/2001). Επίσης οι αναφερόμενες στην αρχή διατάξεις και εκείνες των άρθρων 3 παρ. 1, και 14 του Ν. 3741/1929 που αποτελούν τις βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του ορόφου και διαμερίσματος ορόφου. Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους που, όπως προκύπτει και από την Εισηγητική Έκθεση του Ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ’ ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρ. 11 του Γεν. Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955, 1973 και τον ισχύοντα ΓΟΚ Ν. 1577/1985, όπως τροποποιήθηκε σύμφωνα με το Ν. 2831/2000), συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρ. 1002 εδ. β` ΑΚ και 1 παρ. 2 Ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ) (ΑΠ 25/2019, ΑΠ 1357/2017, ΑΠ 770/2015, 1143/2019 ΑΠ).
Ευγενία Α. Φωτοπούλου, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr