Πότε ο κύριος  ακινήτου έχει δικαίωμα να απαγορεύσει την κατασκευή ή τη διατήρηση εγκαταστάσεων στο γειτονικό ακίνητο;

Η διατάραξη σχέσεων των κυρίων όμορων ακινήτων αποτελεί συχνά αντικείμενο ένδικης διαφοράς στα πολιτικά δικαστηρία. Σύμφωνα με τα άρθρα 1003, 1004 και 1005 του Αστικού Κώδικα προβλέπεται ότι: «1003: Ο κύριος ακινήτου  έχει  υποχρέωση  να  ανέχεται  την  εκπομπή καπνού,  αιθάλης,  αναθυμιάσεων, θερμότητας, θορύβου, δονήσεων ή άλλες παρόμοιες επενέργειες που προέρχονται από άλλο ακίνητο, εφόσον αυτές δεν παραβλάπτουν σημαντικά τη χρήση του ακινήτου του ή προέρχονται από χρήση  συνήθη  για  ακίνητα  της  περιοχής  του  κτήματος από το οποίο προκαλείται η βλάβη. 1004: Ο κύριος ακινήτου έχει δικαίωμα να απαγορεύσει την κατασκευή ή τη διατήρηση εγκαταστάσεων στο γειτονικό ακίνητο εφόσον από την ύπαρξη ή  χρήση  τους  προβλέπονται  με  βεβαιότητα παράνομες επενέργειες στο ακίνητό του. 1005:  Αν  στην  περίπτωση  του  προηγούμενου  άρθρου  η  εγκατάσταση επιχειρείται  ύστερα  από άδεια της αρχής που απαιτεί ο νόμος ή ύστερα από την τήρηση ειδικών όρων που τάσσει ο νόμος, άρση της  εγκατάστασης μπορεί   να  απαιτηθεί  μόνο  αφότου  επήλθαν  πράγματι  οι  βλαπτικές επενέργειες απ` αυτήν πάνω στο ακίνητο».

Σύμφωνα με την απόφαση με αριθμό 171/2021 του Ειρηνοδικείου της Κω εκδοθείσα κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, το Δικαστήριο ερμήνευσε την έννοια της παράνομης ενέργειας επί όμορου ακινήτου κάνοντας δεκτό ότι: «Στην ΑΚ 1003 γίνεται λόγος για «επενέργειες», δηλαδή θετικές ενοχλήσεις που προέρχονται και εξέρχονται από το γειτονικό ακίνητο. Αν, λοιπόν, η ενόχληση του κυρίου οφείλεται σε πράξη του γείτονα που περιορίζεται μέσα στα όρια του κτήματός του και μόνο αντανακλαστικά βλάπτει το γειτονικό κτήμα, η ΑΚ 1003 δεν εφαρμόζεται. Εξάλλου, όσον αφορά τις «ιδεατές εκπομπές», αυτές δεν αποτελούν, σύμφωνα με την κρατούσα γνώμη, «ενέργεια άλλου» και επομένως ο κύριος δεν προστατεύεται κατά ΑΚ 1000, 1003, 1108 αλλά μόνο κατά ΑΚ 57, 914, 919, αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της προσβολής της προσωπικότητας ή της αδικοπραξίας (Βλ. Γεωργιάδη – Σταθόπουλου, Αστικός Κώδιξ, τόμος πέμπτος σελ. 335-336, αρ. 1-10).

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 1004 ΑΚ, ο κύριος ακινήτου έχει δικαίωμα να απαγορεύσει την κατασκευή ή τη διατήρηση εγκαταστάσεων στο γειτονικό ακίνητο, εφόσον από την ύπαρξη ή τη χρήση τους προβλέπονται με βεβαιότητα παράνομες επενέργειες στο ακίνητό του. Ως «εγκατάσταση» νοείται κάθε χειροποίητο έργο ή κατασκεύασμα με κάποιο διαρκή χαρακτήρα στο ακίνητο, ανεξάρτητα αν λειτουργεί με ανθρώπινη δράση ή όχι. Οι απειλούμενες από την ύπαρξη ή χρήση της «εγκατάστασης» επενέργειες στο γειτονικό ακίνητο πρέπει να είναι παράνομες, κάτι το οποίο θα κριθεί σύμφωνα με τα κριτήρια που θέτει η ΑΚ 1003. Άρα παράνομες είναι οι επενέργειες που δεν είναι υποχρεωμένος να ανέχεται ο γείτονας, γιατί βλάπτουν ουσιωδώς τη χρήση του ακινήτου του και δεν είναι συνήθεις για την περιοχή του βλάπτοντος κτήματος. Περαιτέρω, οι παράνομες επενέργειες πρέπει να προβλέπονται με βεβαιότητα από την ύπαρξη ή χρήση της εγκατάστασης στο ακίνητο, δηλαδή να αποτελούν συνηθισμένη και κανονική συνέπεια ενός παρόμοιου κατασκευάσματος ή έργου. Ο νόμος θεωρεί αρκετό αλλά και αναγκαίο ότι από την εγκατάσταση στο ακίνητο του εναγομένου αναμένονται κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων και σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας παράνομες επενέργειες στο ακίνητο του ενάγοντα. Αδιάφορο είναι αν η εγκατάσταση χρησιμοποιείται ήδη ή πρόκειται να χρησιμοποιηθεί. Αρκεί ότι η χρησιμοποίησή της θα έχει με βεβαιότητα ως συνέπεια παράνομες επενέργειες στο ακίνητο του ενάγοντα (ό.π. σελ. 341-342, αρ. 6-12).

Τέλος, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1005 ΑΚ, αξίωση από την ΑΚ 1004 δεν παρέχεται παρά μόνον αφού πρώτα επέλθει η επιβλαβής επενέργεια, αν η εγκατάσταση επιχειρείται μετά από άδεια της αρχής ή μετά από τήρηση ειδικών όρων που επιβάλλονται από το νόμο. Με την εν λόγω διάταξη, δηλαδή, αίρεται, στις περιπτώσεις αυτές, η προληπτική προστασία που παρέχει η ΑΚ 1004, με αποτέλεσμα η παρεχόμενη από αυτή προστασία να μπορεί να παρασχεθεί μόνο κατασταλτικά. Προϋπόθεση, δηλαδή της προστασίας που παρέχεται στον ιδιοκτήτη είναι να έγιναν ήδη ορισμένες βλαβερές και παράνομες επενέργειες στο ακίνητό του, από την ύπαρξη και χρήση «εγκαταστάσεων» κατ’ άρθρο 1004 ΑΚ, η δε ύπαρξη και χρήση πρέπει να είναι παράνομες, γεγονός το οποίο θα κριθεί με το άρθρο 1003 ΑΚ (βλ. σχετικώς με τα ανωτέρω και Ι. Κατρά, Αγωγές, Aιτήσεις και Ενστάσεις Eμπράγματου Δικαίου Αστικού Κώδικα, 2021, σ. 244-245, ΕιρΡόδου 23/2010, δημοσιευμένη στη NOMOΣ). Δικαιολογητική βάση ύπαρξης της εν λόγω διάταξης αποτελεί το γεγονός ότι οι διοικητικές πράξεις περιβάλλονται εκ του νόμου τεκμήριο νομιμότητας, με αποτέλεσμα να αναπτύσσουν όλα τα αποτελέσματά τους μέχρι την τυχόν κατά Νόμο ακύρωσή τους, η οποία, σε κάθε περίπτωση, εκφεύγει της αρμοδιότητας των πολιτικών δικαστηρίων».

Εκ των ως άνω προκύπτει ότι ο κύριος του ακινήτου που βλάπτεται από τη χρήση ή ύπαρξη παράνομων εγκαταστάσεων έχει το δικαίωμα να απαγορεύσει την κατασκευή ή τη διατήρηση εγκαταστάσεων στο γειτονικό ακίνητο, εφόσον από την ύπαρξη ή τη χρήση τους προβλέπονται με βεβαιότητα παράνομες επενέργειες στο ακίνητό του. Το άρθρο 1004 ΑΚ θεμελιώνει προληπτική προστασία του κυρίου του ακινήτου. Αντίθετα, κατά το άρθρο 1005 ΑΚ, η προληπτική προστασία του άρθρου 1004 ΑΚ αίρεται, διότι πρώτα πρέπει να επέλθει η επιβλαβής επενέργεια, αν η εγκατάσταση επιχειρείται μετά από άδεια της αρχής ή μετά από τήρηση ειδικών όρων που επιβάλλονται από το νόμο. Η προστασία του κυρίου και νομέα του ακινήτου, που βλάπτεται από παράνομες ενέργειες προερχόμενες από το  γειτονικό ακινήτο δύναται να επιτευχθεί άμεσα μέσω της διαδικασίας του ασφαλιστικού μέτρου της προσωρινής ρύθμισης κατάστασης κατά τις διατάξεις των άρθρων 733, 734 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (απόφαση 171/2021 ΕιρΚω και απόφαση 66/2017 ΕιρΚω).

Χαρά Ζούκα, δικηγόρος

info@efotopoulou.gr