Νομιμοποίηση αυθαιρέτων: Η απαγόρευση του κυρίου ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου πολυωρόφου οικοδομής να ενεργεί κατασκευές στους κοινοχρήστους χώρους της οικοδομής, οι οποίες παρεμποδίζουν τη σύγχρηση των κοινοχρήστων αυτών χώρων από τους κυρίους των λοιπών αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών, δεν αίρεται από την, κατά τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις, νομιμοποίηση των κατασκευών αυτών και την εξαίρεσή τους από την κατεδάφιση, με την πληρωμή των σχετικών προστίμων της πολεοδομικής αρχής
Από τον συνδυασμό των άρθρων 1002 και 1117 Α.Κ.,2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 εδ. α` και 13 παρ. 1 και 3 του Ν. 3741/1989 “περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους” που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα με το άρθρο 54 Εισ.ΝΑΚ σαφώς προκύπτει ότι επί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, ο ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος αυτού έχει όλα τα κατά το άρθρ. 1000 ΑΚ δικαιώματα που ανήκουν στον Κύριο πράγματος, εφόσον η άσκηση αυτών δεν παρακωλύει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειώνει την ασφάλεια των άλλων ιδιοκτησιών ή του όλου οικοδομήματος, καθώς και την αισθητική αυτού. Η χρήση για την οποία προορίζεται κάθε όροφος ή διαμέρισμα αυτού καθορίζεται στον ιδρυτικό τίτλο ή στον Κανονισμό των αμοιβαίων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων της οροφοκτησίας. Σε περίπτωση έλλειψης παρόμοιας συμφωνίας ο τρόπος χρήσης πρέπει να είναι σύμφωνος με το συνήθη προορισμό, που προκύπτει από τις λειτουργικές συνθήκες του οικοδομήματος, την τοποθεσία αυτού, τις συνθήκες της περιοχής που βρίσκεται η οικοδομή και να μη αντιβαίνει στις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών ηθών.
Περαιτέρω κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας έχει το δικαίωμα να κάνει χρήση των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, καθώς και να ενεργεί επισκευές σ` αυτά υπό τον όρο όμως ότι δεν θα παραβλάπτει τον συνήθη προορισμό τους, δεν θα παρακωλύει τη χρήση τους από τους λοιπούς ιδιοκτήτες και δεν θα μειώνει την ασφάλεια της οικοδομής (Α.Π. 36/2005). Οσάκις ο συγκύριος υποστεί προσβολή στα δικαιώματα πού απορρέουν από την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη από άλλο συγκύριο, μπορεί να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον.
Επίσης, οι συνιδιοκτήτες μπορούν, σύμφωνα με την άνω διάταξη του άρθρου 4 παρ. 1 του Ν. 3741/1929 με ομόφωνη απόφαση τους, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών θα έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στα παραπάνω μέρη και γενικότερα να κανονίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, να καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και να δώσουν σε καθορισμένη πλειοψηφία, που μπορεί να μεταβληθεί αναλόγως της σοβαρότητας των αποφάσεων που πρόκειται να ληφθούν, το δικαίωμα να λαμβάνει, προς το κοινό συμφέρον πάντοτε, κάθε απόφαση που είναι σχετική με την συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών. Η μεταβολή δε των δικαιωμάτων, των υποχρεώσεων και των περιορισμών της κυριότητας που έχουν κανονιστεί με τον παραπάνω τρόπο, δεν είναι δυνατό να γίνει παρά κατά τον ίδιο τρόπο, όπως τούτο σαφώς προκύπτει ιδία από τη διάταξη του άρθρου 13 παρ. 1 του Νόμου 3741/1929. Οι παραπάνω συμφωνίες με τις οποίες κανονίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι κατ` αυτόν τον τρόπο δημιουργούμενοι Περιορισμοί “έχουν χαρακτήρα δουλείας”, δηλαδή, χωρίς να είναι δουλείες, κατά την έννοια των άρθρων 1118 και 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ, δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων. Εξάλλου η ρύθμιση που εισάγεται με το Νόμο 3741/1929, σε σχέση με την απόκτηση και την κατάργηση ιδιαίτερων δικαιωμάτων χρήσης στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της υπαγόμενης στη ρύθμιση του ιδιοκτησίας, εναρμονίζεται προς την ιδιαιτερότητα που δεσμεύει τις κατ’ όροφον ιδιοκτησίες και προπαντός εξυπηρετεί την ανάγκη δημιουργίας κατάστασης σταθερότητας και ασφάλειας, σε σχέση προς τα δικαιώματα, των ιδιόκτητων οριζόντιων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της κατ` ορόφους ιδιοκτησίας. Από αυτά παρέπεται ότι οι διατάξεις αυτές, ως ειδικές κατισχύουν των γενικών διατάξεων των άρθρων 785 επ. ΑΚ, περί κοινωνίας (Α.Π. 689/1997).
Τέλος, η εκ των ως άνω άρθρων του νόμου 3741/1929 απαγόρευση του κυρίου ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου πολυωρόφου οικοδομής, υπαγομένης στο σύστημα της οριζοντίου ιδιοκτησίας του ανωτέρω νόμου και των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, να ενεργεί κατασκευές στους κοινοχρήστους χώρους της οικοδομής, οι οποίες παρεμποδίζουν τη σύγχρηση των κοινοχρήστων αυτών χώρων από τους κυρίους των λοιπών αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών, δεν αίρεται από την, κατά τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις, νομιμοποίηση των κατασκευών αυτών και την εξαίρεσή τους από την κατεδάφιση, με την πληρωμή των σχετικών προστίμων της πολεοδομικής αρχής. Διότι, με τον τρόπο αυτόν, οι ανωτέρω κατασκευές ούτε νομιμοποιούνται έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, ούτε παύει η εξ αυτών παρακώλυση της ελεύθερης και απρόσκοπτης χρήσης των κοινοχρήστων πραγμάτων από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες (Α.Π. 462/77) [1].
Άννα Ρεγκούτα, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr
[1] ίδετε 1300/2014 δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ