Αγωγή αποζημίωσης του εκμισθωτή κατά του μισθωτή για φθορές ή μεταβολές στο μίσθιο – Το «ορισμένο» της αξίωσης
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 592 του ΑΚ ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές του μισθίου που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Επομένως, με την αποκατάσταση των φθορών αυτών βαρύνεται ο εκμισθωτής στο πλαίσιο της εκ του άρθρου 575 του ΑΚ υποχρεώσεώς του να παραδώσει το μίσθιο, κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση και να το διατηρήσει κατάλληλο καθ’ όλη τη διάρκεια της μισθώσεως (ΕφΑθ 7477/2000 ΕλλΔ/νη 43.227). Ως συμφωνημένη χρήση νοείται εκείνη που ανταποκρίνεται στους συγκεκριμένους σκοπούς των συμβαλλομένων, το είδος και τον προορισμό του μισθίου πράγματος και συμπληρωματικώς στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Η έννοια αυτή είναι ευρύτερη από την απλώς συνηθισμένη χρήση η οποία ισχύει αν δεν υπάρχει ιδιαίτερη συμφωνία (ΕφΑθ 2826/2008 ΕλλΔ/νη 2009.595, ΕφΑθ 258/2005 ΕιΔικΠολ 2005.179, ΕφΑθ 2165/2002 αδημ., ΕφΠειρ 8/1996 ΕλλΔ/νη 37.1650).
Από το συνδυασμό, όμως, των διατάξεων των άρθρων 592, 594, 599 και 330 του ΑΚ, προκύπτει ότι ο μισθωτής κατά τη διάρκεια της μισθώσεως υποχρεούται να χρησιμοποιεί το μίσθιο πράγμα με επιμέλεια και κατά τους όρους της συμβάσεως, ώστε κατά τη λήξη της να είναι σε θέση να εκπληρώσει την υποχρέωση του να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση που θα πρέπει να βρίσκεται μετά τη χρήση που έγινε κατά τη διάρκεια της μισθώσεως και συνεπώς χωρίς φθορές, πλην εκείνων που υπήρχαν κατά την κατάρτιση της μισθώσεως και παραλαβής του μισθίου από το μισθωτή, εκείνων που δημιουργήθηκαν λόγω της συμφωνημένης χρήσεως, εκείνων που προκλήθηκαν από τη σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη και την καλή πίστη, συνήθη χρήση αυτού και εκείνων που οφείλονται σε τυχηρά ή σε ανώτερη βία. Για κάθε φθορά, πέραν των ανωτέρω, εφόσον δεν υπάρχει διαφορετική συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων μερών, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημιώσεως που απορρέει από τη σύμβαση μισθώσεως και καλύπτει κάθε ζημία, θετική ή αποθετική (ΑΠ 204/2000 ΕλλΔ/νη 41.751, ΑΠ 1597/1995 ΕλλΔ/νη 38.1120, ΕφΑθ 2733/2003 αδημ., ΕφΑθ 5265/2001 ΕλλΔ/νη 43.227, ΕφΑθ 1139/2000 ΕλλΔ/νη 41.226, ΕφΑΘ 3237/1990 ΕΔικΠολ 1990.157, ΕφΑθ 6550/1990 ΕλλΔ/νη 31.1525, I. Κατράς Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας εκδ. 2007, σελ. 182 επομ.).
Για την αξίωση, επομένως, αποζημιώσεως λόγω φθορών του μισθίου, ο εκμισθωτής με την αγωγή του πρέπει να επικαλεσθεί τη σύμβαση μισθώσεως, επιπλέον δε πρέπει να αναφέρει λεπτομερώς τις κατά την απόδοση του μισθίου υφιστάμενες κατ’ είδος και έκταση φθορές ή μεταβολές του και το ποσό της ζημίας, που υφίσταται από αυτές, προσδιορίζοντας συγκεκριμένα την απαιτούμενη προς αποκατάσταση καθεμιάς από αυτές δαπάνη και μάλιστα χωριστά τη δαπάνη για την αγορά των αναγκαίων υλικών και χωριστά τη δαπάνη για την αμοιβή της απαιτούμενης κάθε επιμέρους εργασίας (βλ. ΑΠ 125/1992 ΝοΒ 41.475, ΕφΑθ 6382/2009 ΕΔΠολ 2011.179, ΕφΑθ 5347/2008 ΕδικΠολ 2010.109, ΕφΘεσ 151/2004 Αρμ 2004.988, ΕφΑθ 5215/2002 ΕΔικΠολ 2003.171, Εφθεσ 1983/2001 Αρμ 2003.513, ΕφΑθ 1139/2000 ΕλλΔ/νη 43.226, ΕφΑθ 4598/1999 ΕΔικΠολ 1999.273, ΕφΑθ 6923/1993 ΕλλΔ/νη 35.1117), στο μισθωτή δε απόκειται κατά τις διατάξεις των άρθρων 592, 335 και 336 του ΑΚ να επικαλεστεί και να αποδείξει για την απαλλαγή του, ότι οι φθορές αυτές οφείλονται στη συμφωνηθείσα χρήση ή σε γεγονός για το οποίο αυτός δεν υπέχει ευθύνη (ΑΠ 559/1996, ΑΠ 1133/1996 ΕλλΔ/νη 38, σελ. 107 και 596 αντίστοιχα, ΕφΑθ 2826/2008 ό.π., ΕφΑθ 258/2005 ό.π., ΕφΑθ 8416/2004 αδημ, I. Κατράς ό.π.).
Στο σημείο αυτό πρέπει να τονιστεί ότι ανεξαρτήτως της τάσης της νομολογίας, για το ορισμένο της αγωγής αποζημιώσεως για φθορές στο μίσθιο κατά τις επιταγές του νόμου (άρθρο 216 παρ. 1 α ΚΠολΔ) αρκεί η επίκληση της δαπάνης προς αποκατάσταση κάθε μίας ζημίας, και μάλιστα, χωριστά της δαπάνης για αγορά υλικών και χωριστά της δαπάνης για την αμοιβή κάθε επιμέρους εργασίας, διότι η επίκλησή τους καθιστά ευχερή την άμυνα του εναγομένου, ενώ τα ειδικότερα στοιχεία (πχ. εμβαδόν πλακιδίων, ο αριθμός, η ειδικότητα και οι ημέρες απασχόλησης του εργατοτεχνικού προσωπικού κλπ.) συνιστούν αντικείμενο αποδείξεως. Η τάση των δικαστηρίων να αξιώνουν όχι απλώς σαφή έκθεση, όπως ο νόμος απαιτεί, αλλά εξαντλητική εξειδίκευση των ουσιωδών γεγονότων, υπερβαίνει την ίδια την ανάγκη που υπηρετεί ο σκοπός του νόμου για το ορισμένο της αγωγής, τόσο ως προς την άμυνα του εναγομένου, όσο και ως προς την ευχέρεια του δικαστηρίου να τάξει αποδείξεις. Τα δικαστήρια θα πρέπει να αξιώνουν τόσην μόνον εξειδίκευση των νομικών εννοιών, όση αρκεί για να σκιαγραφείται με σαφήνεια στην αγωγή η φυσιογνωμία της έννοιας. Τα λοιπά γεγονότα συνιστούν μη αυτοτελή στοιχεία της τελευταίας και πρέπει απλώς να αποδεικνύονται (βλ. Μακρίδου Κ., «Η αόριστη αγωγή και οι δυνατότητες θεραπείας της», Δ΄ έκδοση, σελ. 56).
Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr