Υποχρέωση συμμετοχής των συνιδιοκτητών στα κοινά βάρη – Οι πρωτότοιχοι ως «κοινά μέρη» οικοδομής
Ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων μια πολυκατοικίας γίνεται είτε με την οικεία συστατική πράξη της οριζόντιας ιδιοκτησίας, είτε με μεταγενέστερες ιδιαίτερες συμφωνίες του συνόλου των συνιδιοκτητών, δηλαδή τον κανονισμό (ΑΠ 1713/1991, ΑΠ 186/1987, ολΑΠ 380/1977, ΕφΠατρ 88/1992), άλλως εν σιωπή της πράξεως και ελλείψει ειδικών συμφωνιών, κατά τις διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ και των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929. Όταν δεν υπάρχει συμβατικός καθορισμός ως κριτήριο για τον χαρακτηρισμό ενός πράγματος ως κοινόχρηστου λαμβάνεται ο κατά την φύση προορισμός του προς εξυπηρέτηση του συνόλου των συνιδιοκτητών (ολΑΠ 5/1991, ΑΠ 477/1993, ΑΠ 509/1988).
Οι δαπάνες συντηρήσεως και επισκευής των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών μιας πολυκατοικίας βαρύνει το σύνολο των συνιδιοκτητών λόγω της φύσης και του προορισμού των μερών αυτών για την εξυπηρέτηση της συνιδιοκτησίας στο σύνολό της. Υποχρεούνται δηλαδή άπαντες οι συνιδιοκτήτες να συνεισφέρουν στα κοινά βάρη της πολυκατοικίας με βάση την αξία των ιδιοκτησιών τους και μέτρο την ωφέλειά τους από την χρήση των κοινών (ΑΠ 731/1991) και όχι το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους.
Ως δαπάνη συντηρήσεως, θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία κατά την κοινή πείρα προς αποφυγή βλάβης ή χειροτέρευσης του πράγματος και διατήρησης του καταλλήλου προς εκπλήρωση του σκοπού του, ενώ ως δαπάνη επισκευής, κάθε αναγκαία προς διόρθωση βλάβης, φθοράς ή χειροτέρευσης του πράγματος, συνεπεία της συνήθους χρήσεως ή της παρόδου του χρόνου ή εξ άλλης αιτίας (βλ. Ι. Σπυριδάκη, Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, εκδ. 1996, § 100.3 και 100.4, σελ. 291-292, Β. Τσούμα, Το δίκαιο της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, έκδ. 1992, σελ. 127, ΕφΑΘ 5642/1985 ΕΔΠ 1985,295 και ΕφΑθ 1313/2007). Στις ανωτέρω δαπάνες, ο ιδιοκτήτης κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι υποχρεωμένος να συμβάλλει κατά το ποσοστό της συμμετοχής της ιδιοκτησίας του σε αυτές. Η αξίωση του συγκυρίου – κοινωνού κατά των λοιπών συγκυρίων να απαιτήσει τις δαπάνες που κατέβαλε για το κοινό πράγμα, εφόσον αυτές έγιναν με τις προϋποθέσεις του άρθρου 788 ΑΚ (περί διοικήσεως κοινού, κατά το οποίο η διοίκηση του κοινού ανήκει σε όλους τους κοινωνούς και αν επίκειται κίνδυνος, καθένας από αυτούς έχει δικαίωμα και χωρίς τη συναίνεση των λοιπών, να λάβει τα μέτρα που απαιτούνται για τη συντήρηση του πράγματος), θεμελιώνεται στις διατάξεις της οροφοκτησίας και αυτή του άρθρου 794 ΑΚ (περί δαπανών για το κοινό αντικείμενο, κατά το οποίο -άρθρο – κάθε κοινωνός ενέχεται απέναντι στους λοιπούς κατά την αναλογία της μερίδας του, για τα έξοδα της συντήρησης, της διοίκησης και της χρησιμοποίησης του κοινού), το οποίο εφαρμόζεται συμπληρωματικά στην οροφοκτησία.
Μεταξύ των κοινών μερών μιας οικοδομής είναι τα θεμέλιά της και οι πρωτότοιχοί της. Ως πρωτότοιχοι νοούνται οι τοίχοι που αποτελούν στοιχεία του σκελετού του κτιρίου και το στηρίζουν στα θεμέλιά του, καθώς και τα διαχωριστικά των διαμερισμάτων, είτε οριζόντια είτε κάθετα (ΑΠ 1066/1975 ΝοΒ 24, 393, ΕφΑθ 2396/1998, ΕΔΠ 2000, 24). Στους πρωτότοιχους περιλαμβάνονται δηλαδή και τα πατώματα κατά το κύριο σώμα τους που υποβαστάζει το επ’ αυτών επίστρωμα, διότι αποτελούν μέρη του σκελετού. Συνεπώς το πάτωμα εξαιρουμένου του επιστρώματός του, που ανήκει στο εκάστοτε οροφοκτήτη κατ’ αποκλειστική κυριότητα, είναι κοινόκτητο τμήμα της οικοδομής (ΜΠρΑθ 3280/2001, ΕφΑθ 2396/1998, ΜΠρΛαρ 463/1997). Αντίστοιχα, και το επίστρωμα της οροφής (ταβανιού) ανήκει στον εκάστοτε οροφοκτήτη κατ’ αποκλειστική κυριότητα, αλλά το ταβάνι (ως αντίστροφη όψη του πατώματος) είναι κοινόκτητο μέρος της οικοδομής. Το επίστρωμα του πατώματος του επάνω ορόφου ανήκει στον κύριό του, το επίστρωμα της οροφής του από κάτω στον έτερο κύριο – και η βάση αμφοτέρων στα κοινά μέρη (ΕφΑθ 3381/1992, και Τσούμας Βασ., Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, αρ. 398). Συνεπώς, βλάβη ή φθορά στο πάτωμα ή στο ταβάνι κατά το κύριο σώμα τους (χωρίς δηλαδή το επίστρωμα επ’ αυτών) ανήκει στα κοινά βάρη και καταχωρείται στις κοινόχρηστες δαπάνες βαρύνοντας όλους τους συνιδιοκτήτες βάσει των ποσοστών συμμετοχής στους στις δαπάνες αυτές.
Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr