Η (ολική και μερική) ανυπαίτια καταστροφή του μισθίου και τα έννομα αποτέλεσμα αυτής

Ολική καταστροφή, οφειλόμενη σε τυχαίο γεγονός ή ανωτέρα βία (π.χ. πυρκαγιά, σεισμό, πλημμύρα κ.λπ.), συντρέχει όταν το μίσθιο δε δύναται πλέον να χρησιμοποιηθεί για το σκοπό για τον οποίο μισθώθηκε, ήτοι όταν καταστεί φυσικώς άχρηστο. Σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις των άρθρων 574, 575, 336, 380 και 288 Α.Κ., και κατά παγιωμένη θέση στη θεωρία[1] και τη νομολογία[2], εάν το μίσθιο, μετά την παράδοση της χρήσης αυτού στο μισθωτή, υποστεί ολική καταστροφή από τυχηρό γεγονός ή από ανωτέρα βία, ο εκμισθωτής ελευθερώνεται από την υποχρέωσή του να διατηρεί αυτό κατάλληλο για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης και αντίστοιχα ο μισθωτής από την υποχρέωσή του να καταβάλλει μίσθωμα (κοινή απαλλαγή αυτών), διότι κατ’ εφαρμογή των άρθρων 336 και 380 Α.Κ. πρόκειται για επιγενόμενη ανυπαίτια αδυναμία παροχής, συνεπεία της οποίας λύεται αμέσως (χωρίς προθεσμία) και αυτοδικαίως (χωρίς καταγγελία) η μίσθωση, ο εκμισθωτής δε δεν υποχρεούται σε ανακατασκευή του μισθίου.

Μάλιστα, ενόψει του ότι όλες οι προαναφερθείσες διατάξεις βρίσκουν ευθεία εφαρμογή και στην επαγγελματική μίσθωση, σύμφωνα με τη γενική παραπεμπτική διάταξη του άρθρου 44 π.δ. 34/1995 (όπως το π.δ. αυτό τροποποιήθηκε δυνάμει του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014), και η μίσθωση αυτή λύεται αυτοδικαίως όταν συντρέξει η ως άνω περίπτωση[3].

Ωστόσο, συνηθέστερη στον καθημερινό βίο είναι η μερική καταστροφή του μισθίου. Η καταστροφή αυτή, διακρινόμενη από τις απλές φθορές ή μεταβολές (άρθρο 592 Α.Κ.), συντρέχει όταν καταστραφεί μερικώς το μίσθιο, όταν δηλαδή μπορεί αυτό να χρησιμεύσει για το σκοπό για τον οποίο μισθώθηκε, κατά ένα μέρος όμως. Εν γένει, για τη διάκριση των περιπτώσεων μερικής καταστροφής έναντι των περιπτώσεων απλών φθορών ή μεταβολών, δέον όπως λαμβάνεται υπόψη η φύση των ζημιών που υπέστη το μίσθιο, σε συνδυασμό με τη συμφωνηθείσα χρήση του και τη γενικότερη κατασκευή του, πάντοτε δε με βάση τις αρχές της καλής πίστης (άρθρο 288 Α.Κ.).

Εάν η καταστροφή είναι μερική, δυνάμενη να επανορθωθεί χωρίς ριζική επισκευή αυτού, ο εκμισθωτής, στο πλαίσιο της νόμιμης υποχρέωσής του να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης κα κατ’ εφαρμογή των αρχών της καλής πίστης που διέπουν τις συναλλαγές, υποχρεούται στην επισκευή του μισθίου, ώστε να συνεχισθεί ακώλυτα η μίσθωση, ακόμα και αν οι φθορές οφείλονται σε τυχηρό ή ανωτέρα βία. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που ο μισθωτής προσφέρεται να επισκευάσει το μίσθιο με δικές του δαπάνες, χωρίς επιβάρυνση του εκμισθωτή ή άλλες αξιώσεις εναντίον του, προκειμένου να μη στερηθεί τη χρήση του μισθίου κατά το συμφωνημένο χρόνο ή σε περίπτωση προστατευόμενης μίσθωσης κατά το χρόνο αναγκαστικής διάρκειας, οπότε η μίσθωση δε λύεται[4]. Αντίρρηση του εκμισθωτή θα αντίκειται στις ανωτέρω αρχές, δεδομένου ότι δεν υφίσταται οικονομική ζημία του, με αποτέλεσμα η συμπεριφορά του να δύναται να προσβληθεί ως καταχρηστική (281 Α.Κ.).

Το ποσό της δαπάνης, για την αποκατάσταση των φθορών, είναι κατ’ αρχήν αδιάφορο. Εάν, όμως, οι δαπάνες για την ανόρθωση των ζημιών είναι υπέρογκες και απαιτείται ριζική επισκευή, δεν είναι δυνατόν, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να υποχρεωθεί ο εκμισθωτής να τις αποκαταστήσει και να ανακατασκευάσει το μίσθιο, οπότε στην περίπτωση αυτή θα κριθεί ότι πρόκειται για μερική καταστροφή που εξομοιώνεται με ολική, η οποία συνεπάγεται, κατ’ εφαρμογή των ως άνω διατάξεων των άρθρων 336 και 380 Α.Κ. σε συνδυασμό με το άρθρο 575 Α.Κ., τη λύση της μίσθωσης αυτοδικαίως (χωρίς καταγγελία) και την απόσβεση των υποχρεώσεων των συμβαλλομένων μερών, οπότε ο μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει τη χρήση του μισθίου, απαλλασσόμενος αντίστοιχα από το μίσθωμα.

Τέλος, επισημαίνεται ότι τόσο η ολική καταστροφή όσο και η μερική που εξομοιούται με ολική, οδηγούν σε άμεση, αυτοδίκαιη λύση της μίσθωσης, μόνο όταν ανάγονται σε γεγονός τυχηρό ή ανωτέρα βία, ήτοι όταν κανείς εκ των συμβαλλομένων δεν υπέχει ευθύνη γι’ αυτό. Την έλλειψη του πταίσματος πρέπει να επικαλεσθεί και να αποδείξει ο οφειλέτης (νόθος αντικειμενική ευθύνη)[5].

Εμμανουέλα Μανωλιδάκη, δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

 

[1] Βλ. Χ. Δ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, Τόμος Δεύτερος, 3η έκδοση, 2007, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 595 επ., Β. Α. Βαθρακοκοίλη, ΕρΝομΑΚ, Ερμηνεία – Νομολογία Αστικού Κώδικα (κατ’ άρθρο), Τόμος Γ΄, Ημίτομος Α΄, Αθήνα 2004, σελ. 477 (υπό άρθρο 574).

[2] Βλ. ΕφΑθ 506/2013, ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΑΠ 1832/2007, ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΕφΑθ 2771/2001, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 1344/1995, Δνη 37, σελ. 1151, ΕφΠατρ 73/1993, ΑχΝ 1994, σελ. 55, ΕφΑθ 5476/1992, Δνη 34/1993, σελ. 1120, ΕφΑθ 5178/1992, Δνη 34/1993, σελ. 1097, ΑΠ 519/1988, ΝοΒ 37/1989, σελ. 1415, ΑΠ 1396/1984, Δνη 26/1985, σελ. 411.

[3] Βλ. Γ. Ε. Αρχανιωτάκη, Η Επαγγελματική Μίσθωση, Η λήξη της σύμβασης και τα μετά την απόδοση του μισθίου ζητήματα, Τόμος ΙΙ, Εκδόσεις Σάκκουλα Αθήνα-Θεσσαλονίκη, 2003, σελ. 9-10.

[4] Βλ. ΕφΠειρ 858/2005, ΠειρΝ 27, σελ. 485, ΕφΑθ 2771/2001, ΕΔΠ 2004, σελ. 163, ΑΠ 519/1988, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.

[5] Βλ. ΑΠ 472/1979, ΝοΒ 27, σελ. 1472, ΑΠ 635/1975, ΝοΒ 24, σελ. 46.