Η αποστέρηση χρήσης του κοινού πράγματος που υπερβαίνει τα όρια της επιτρεπόμενης κατά το άρθρο 787 ΑΚ σύγχρησης, συνιστά πράξη παράνομη και δύναται να θεμελιώσει αξίωση αποζημίωσης;
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, 1,2 § 1, 3, 4 § 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ (ΕισΝΑΚ 54), προκύπτει, ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται, κυρίως μεν χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως κατ` ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική, στις διατάξεις αυτές, απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές κλπ. Ο προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών. Αν αυτό δεν συμβεί, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτε από την ως άνω δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις πιο πάνω διατάξεις (ΟλΑΠ 23/2000, 5/1991, ΑΠ 128/2009 δη μ/ση ΝΟΜΟΣ).
Από τις ίδιες διατάξεις προκύπτει, περαιτέρω, ότι κάθε συνιδιοκτήτης, δικαιούται να προβαίνει σε απόλυτη χρήση των εν λόγω μερών, να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες αυτών, με τον όρο, όμως, ότι δεν θα παραβλάπτει τη χρήση και τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, δεν θα μειώνει την ασφάλεια του οικοδομήματος και δεν θα μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό τους.
Μπορεί, όμως, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής σε ορισμένο ή ορισμένους από τους συνιδιοκτήτες, με αντίστοιχο αποκλεισμό των άλλων. Όμως, το, με τέτοια συμφωνία, παρεχόμενο σε συνιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου πράγματος, δεν περιέχει και εξουσία άρσης του προβλεπόμενου προορισμού του. Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται, κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσης της οροφοκτησίας.
Ειδικότερα, βλαπτική, για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, είναι η χρήση, που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους, ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται, όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον / προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεως της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό, που αυτά υπηρετούν, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης (ΑΠ 381/2009, ΑΠ 1658/2007, ΕΑ 6770/2004, ΕΑ 756/2004 δημ/ση ΝΟΜΟΣ).
Εξάλλου από τις διατάξεις των άρθρων 786, 787, 961 και 962 ΑΚ προκύπτει ότι, σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από τον ένα των κοινωνών, δικαιούνται οι άλλοι, και αν ακόμη δεν πρόβαλαν αξίωση για σύγχρηση, να απαιτήσουν από εκείνον που έκανε αποκλειστική χρήση ανάλογη μερίδα από το όφελος το οποίο αποκόμισε από αυτήν την αιτία και συνίσταται στην αξία χρήσης του κοινού. Η εκ μέρους του κοινωνού αυθαίρετη επέμβαση στο κοινό πράγμα, που υπερβαίνει τα όρια της επιτρεπόμενης κατά το άρθρο 787 ΑΚ σύγχρησης, συνιστά πράξη παράνομη και, επομένως, αν από αυτήν προκαλείται ζημία, γεννάται αξίωση των λοιπών κοινωνών προς αποζημίωση. Ειδικότερα, σε περίπτωση κατά την οποία κάποιος κοινωνός αποστερεί τον άλλο παράνομα από τη χρήση του κοινού και την απόλαυση των, από αυτό ωφελειών, όπως, όταν αυθαιρέτως αποβάλλει το συγκοινωνό από το κοινό, ο κοινωνός αυτός, που κάνει με τον τρόπο αυτόν αποκλειστική χρήση του πράγματος, με αντιποίηση της επ` αυτού εξουσίας των άλλων κοινωνών, υποχρεούται, σύμφωνα με τα άρθρα 297, 298, 914 ΑΚ, να αποζημιώσει τον βλαπτόμενο από την παραπάνω πράξη του κοινωνού λόγω αδικοπραξίας, η αποζημίωση δε αυτή περιλαμβάνει την αποκατάσταση της θετικής και αποθετικής ζημίας του βλαπτόμενου (ΑΠ 231/2004, ΑΠ 74/2004, ΑΠ 440/2002 δημ/ση ΕφΑθ 6150/2010 ΑΠ381/2009, ΕΦ ΑΝΑΤ.ΚΡΗΤΗΣ 255/2014, δημ. Nomos).
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος
info@efotopoulou.gr