Η μίσθωση κατοικίας και η ελάχιστη προβλεπόμενη διάρκεια αυτής
Η μίσθωση κατοικίας ρυθμίζεται τόσο από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθα 574 επ.) όσο και από τον νόμο 1703/1987 όπως αυτός τροποποιήθηκε από τον νόμο 2235/1994. Από τις γενικές διατάξεις του ΑΚ απορρέει η ελευθερία των μερών (δυνάμει της ελευθερίας των συμβάσεων, αρχή που διέπει τις ιδιωτικές σχέσεις) να συνάψουν τη σύμβαση μίσθωσης κατοικίας για το χρονικό διάστημα που επιθυμούν ή και ακόμη να μην προβλεφθεί χρονική διάρκεια αυτής, αλλά να καταρτισθεί σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου, χωρίς να θεσπίζεται κάποιος ελάχιστος χρονικός περιορισμός που θα πρέπει να ισχύσει για τις μισθώσεις κατοικίας. Σε περίπτωση μισθωτικής σχέσης ορισμένης διάρκειας, με την παρέλευση του χρόνου που έχει συνομολογηθεί, λήγει η μισθωτική σχέση, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο (ΑΚ 608), και ο μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει το μίσθιο.
Ωστόσο, ως τροχοπέδη της ελευθερίας των μερών αναφορικά με την ελάχιστη διάρκεια της μισθωτικής σχέσης εμφανίζεται ο νόμος 1703/1987 (τροποποιημένος από τον ν. 2235/1994), ο οποίος στο άρθρο 2§1 ορίζει πως: «Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο». Από τη διάταξη αυτή, απορρέει ευθέως η υποχρέωση των μερών να συνάπτουν τη σύμβαση μίσθωσης με ελάχιστη διάρκεια τα τρία έτη. Αντίθετη συμφωνία δεν λαμβάνεται υπόψη, με αποτέλεσμα αν τα μέρη έχουν συμφωνήσει ως διάρκεια επί παραδείγματι το ένα έτος, η συμφωνία αυτή ως αντιβαίνουσα στο νόμο δεν ισχύει, και επομένως η μίσθωση θα έχει διάρκεια για τουλάχιστον τρία έτη.
Στο άρθρο 1 του ίδιου νόμου, οριοθετείται το πεδίο εφαρμογής αυτού και αναφέρεται πως στις διατάξεις του υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για ΚΥΡΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ.
Επομένως, η τριετία ως ελάχιστο χρονικό διάστημα διάρκειας μιας μισθωτικής σχέσης κατοικίας, αφορά μόνο τις περιπτώσεις κύριας κατοικίας. Έτσι ο νόμος αυτός δεν εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε άλλη μίσθωση για διαφορετική χρήση, όπως είναι και η μίσθωση για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, η οποία ως αστική διέπεται τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Εάν με την μισθωτική σύμβαση έχει συμφωνηθεί η χρήση του μισθίου για άλλη χρήση και όχι ως κυρίας κατοικίας, ο δε μισθωτής, χωρίς να έχει τροποποιηθεί έστω και σιωπηρώς η σύμβαση, χρησιμοποιεί το μίσθιο ως κύρια κατοικία του, η μίσθωση δεν υπάγεται στις ρυθμίσεις του ν. 1703/1987 από μόνο το γεγονός της αυθαίρετης χρήσης του μισθίου ως κύριας κατοικίας, αλλά εξακολουθεί να ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (ΑΠ 850/1998 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 851/1998, ΝΟΜΟΣ).
Μπασιαρίδου Κατερίνα, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr