Αρραβώνας σε προσύμφωνο πώλησης – Διαφορές του αρραβώνα από την προκαταβολή και την ποινική ρήτρα
Ο «αρραβώνας», κατά το δίκαιο του Αστικού Κώδικα είναι η παρεπόμενη σύμβαση, στο πλαίσιο της οποίας ο ένας συμβαλλόμενος δίνει στον άλλο συνήθως χρηματικό ποσό, με το σκοπό, αν δεν εκπληρωθεί η κύρια σύμβαση από αυτόν, που το έδωσε, να το κρατήσει ο λήπτης, ενώ, αν δεν εκπληρωθεί από το λήπτη, αυτός θα πρέπει να το αποδώσει.
Ο αρραβώνας υπό την ισχύ της ελευθερίας των συμβάσεων (361ΑΚ) μπορεί να έχει διάφορες σημασίες. Μπορεί να είναι απλώς «επιβεβαιωτικός», ο οποίος δίνεται σαν σύμβολο κατάρτισης της συμβάσεως, να δίνεται ως «επιτίμιο μεταμέλειας», για να χρησιμεύσει ως συνέπεια της υπαναχώρησης από την κύρια σύμβαση, εάν ο αρραβώνας δόθηκε κατά την κατάρτιση της, είτε για την αυτογνώμονα ματαίωση της κύριας σύμβασης, οπότε μπορεί να δίνεται και πριν την κατάρτισή της. Ακόμη, μπορεί να δίνεται αντί ποινικής ρήτρας, δηλαδή, ως πρόσθετη συμφωνία (ιδιωτικής) ποινής, για την περίπτωση της μη εκπλήρωσης της παροχής του οφειλέτη, οφειλόμενη σε ευθύνη του τελευταίου, έχοντας δηλαδή, τη σημασία προκαταβολής αποζημίωσης, οφειλόμενης για την υπαίτια ματαίωση της σύμβασης (Γεωργιάδη-Σταθόπουλου ΕρμΑΚ, αρθρ. 402, ελ. 403 επ).
Κατά συνέπεια, ο αρραβώνας, σύμφωνα με τα παραπάνω δίνεται για καταρτισμένη σύμβαση ή κατά τη σύναψη προσυμφώνου και όχι κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων (ΑΠ 2123/1984 ΝοΒ 33, 1169- ΕφΑθ 3885/2008 ΕλλΔνη 2008, 1476- ΕφΘεσσαλ 283/1994 Αρμ. 48, 659). Ο νόμος δεν αποκλείει στα μέρη να συνάψουν αρραβώνα, η κατάπτωση του οποίου θα τελεί υπό την αίρεση της μη κατάρτισης της κύριας σύμβασης, της οποίας έχουν συμφωνηθεί οι όροι. Στην περίπτωση αυτή ο αρραβώνας ρυθμίζεται όχι από τις διατάξεις των αρθρ. 402-403 Α.Κ, αλλά από την ιδιαίτερη συμφωνία των μερών (361 Α.Κ), σε συνδυασμό με τους κανόνες για τις αιρέσεις (αρθρ. 201 Α.Κ) και για την ερμηνεία των συμβάσεων (αρθρ. 173, 200 Α.Κ βλ και ΑΠ 493/2010, Νόμος).
Εξάλλου, αν για την κύρια σύμβαση απαιτείται η τήρηση τύπου, ίδιος τύπος απαιτείται και για τη σύμβαση του αρραβώνα ως παρεπόμενη της πρώτης, αλλιώς ο αρραβώνας αυτός, που δόθηκε χωρίς να τηρηθεί ο τύπος, που απαιτείται για την κύρια σύμβαση, αναζητείται κατά τις διατάξεις των αρθρ. 904 επ Α.Κ Διότι, ανεξάρτητα του αν μια δικαιοπραξία χαρακτηριστεί ως προσύμβαση, ή κύρια σύμβαση, εφόσον έχει ως αντικείμενο τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων, για να είναι ισχυρή πρέπει να περιβληθεί τον από τα αρθρ. 369, 166 και 1033 Α.Κ απαιτούμενο τύπο του συ/κου εγγράφου, που, αν δεν τηρηθεί, έχει σαν συνέπεια την ακυρότητα και την μετέπειτα αναζήτηση του ποσού, που δόθηκε για αυτόν τον σκοπό. Ενώ, η ακυρότητα λόγω της έλλειψης του συστατικού τύπου λαμβάνεται υπόψη και αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο (ΕφΑθ 3885/2008, ο.π- ΕφΑθ 1981/2007, ΕΦΑΔ 2009, 1192- ΠΠρΡοδ 21/2006, Νόμος- ΕιρΑθ 2744/11, αδημ.). Σε αμφιβολία, η δόση αρραβώνα θεωρείται ότι δόθηκε ως ποινή.
Σύμφωνα με το αρθρ. 166 ΑΚ προσύμφωνο, σύμφωνα με το οποίο τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση, συνάγεται ότι αποτελεί ενοχική υποσχετική σύμβαση,
προς κατάρτιση κύριας σύμβασης. Η σκοπούμενη σύμβαση επιφέρει απόσβεση της εκ του προσυμφώνου υποχρέωσης. Η εκπλήρωση της ενοχής και της κύριας σύμβασης, εντός ορισμένου
χρονικού διαστήματος, αποτελεί κύριο στοιχείο της εξ αυτού υποχρέωσης. Ωστόσο, αν το προσύμφωνο συνάφθηκε για εκπλήρωση κύριας σύμβασης, που υπόκειται σε συγκεκριμένο τύπο, στον ίδιο τύπο υπόκειται και το προσύμφωνο, το οποίο είναι διαφορετικά άκυρο. Προκειμένου, δε, για την πώληση ακινήτου, ο έγγραφος τύπος είναι συστατικός και γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, όχι με ιδιωτικό μη βεβαίας χρονολογίας, που συνάπτουν οι συμβαλλόμενοι μεταξύ τους (ΕφΠειρα 472/2011 ΕπισκΕμπδ 2012, 156). Εάν η σύμβαση είναι άκυρη οι εκατέρωθεν καταβολές αναζητούνται με βάση τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.
Πρέπει δε να σημειωθεί ότι ο όρος αρραβώνας υποδηλώνει επιπροσθέτως και την παρεπόμενη περί αυτόν συμφωνία, ήτοι την αρραβωνική σύμβαση, η οποία δύναται να είναι ρητή σιωπηρή ή να εξυπακούεται από μόνη τη δόση του αρραβώνα. Στις περιπτώσεις δε που δίνεται ορισμένη προκαταβολή στα πλαίσια μίας σύμβασης, η προκαταβολή από μόνη της δεν θεωρείται αρραβώνας, εφόσον δεν υπάρχει ορισμένη αρραβωνική σύμβαση, εν αμφιβολία δε πρέπει να προκρίνεται η ερμηνεία ότι πρόκειται περί προκαταβολής. Προϋποθέσεις δε για την ύπαρξη αρραβώνα (βλ. ΜονΠρωτΠατρ 465/2012) συνιστούν:
α) η κατάρτιση έγκυρης κύριας σύμβασης, σε ενίσχυση και προς εκτέλεση της οποίας δίδεται ο αρραβώνας, ιδία δε στην περίπτωση του προσυμφώνου, προς εξασφάλιση της εκπλήρωσης της ενοχής από το προσύμφωνο και όχι της ενοχής από την καταρτισθησόμενη κύρια σύμβαση,
β) αρραβωνική σύμβαση, χωρίς να αποκλείεται και η κατάρτιση σχετικώς μονομερούς δικαιοπραξίας, με εξαίρεση το στάδιο των διαπραγματεύσεων, όπου, ό,τι καταβάλλεται, δεν συνιστά αρραβώνα και, ως εκ τούτου, αν δεν καταρτιστεί η σύμβαση, δεν μπορεί να ζητηθεί στο διπλάσιο και
γ) δόση του αρραβώνα, ήτοι παράδοση του αντικειμένου με άμεση μεταβίβαση της κυριότητας και νομής του πράγματος ή με εκχώρηση της οικείας απαίτησης, καθόσον πρόκειται για re καταρτιζόμενη σύμβαση, μη αρκούσης μόνο της συμφωνίας ως προς αυτό. Πρόκειται περί παρεπόμενης ενοχής, η οποία απορρέει από την αρραβωνική σύμβαση και προϋποθέτει την ύπαρξη έγκυρης κύριας ενοχής, ο δε σκοπός της είναι αποζημιωτικός και αποσκοπεί στην κάλυψη της ζημίας από την υπαίτια μη εκτέλεση της σύμβασης. Εξάλλου, η αρραβωνική σύμβαση υποβάλλεται στον τύπο που απαιτείται για την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, για την οποία δόθηκε ο αρραβώνας, άλλως αυτός αναζητείται με βάση τις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού διατάξεις των άρθρων 904 επ. ΑΚ.
Περιεκτική και διαφωτιστική είναι και η υπ’ αρ. 20525/2011 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης σχετικά με την έννοια του αρραβώνα και τη διαφορά του από την προκαταβολή. Αναφέρει χαρακτηριστικά η εν λόγω απόφαση : «… από τη διάταξη του άρθρου 402 ΑΚ, προκύπτει, ότι κατά την κατάρτιση της συμβάσεως μπορεί να δοθεί αρραβώνας. Η εν λόγω διάταξη ρυθμίζει τον αρραβώνα, ο οποίος δίδεται κατά την κατάρτιση της κυρίας συμβάσεως και όχι τον διδόμενο προ της καταρτίσεως της κυρίας συμβάσεως. Υπό το πρίσμα της διακρίσεως αυτής έγκυρα μπορεί να δοθεί αρραβώνας κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου, το οποίο ως προαναφέρθηκε, θεωρείται τελεία σύμβαση. Εξάλλου, κατά το άρθρο 403 ΑΚ, ο υπαίτιος για τη μη εκτέλεση της σύμβασης και στην περίπτωση του προσυμφώνου για τη μη κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως, είτε χάνει τον αρραβώνα που έδωσε είτε αποδίδει διπλάσιο αυτόν που έδωσε. Με άλλα λόγια, αυτός που δίδει τον αρραβώνα, σε περίπτωση άρνησης του αντισυμβαλλόμενου του προς σύμπραξη για την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως δικαιούται είτε να αξιώσει την επιστροφή διπλασίου του δοθέντος αρραβώνος (ΑΚ 403), αν είναι δότης, ή να αρκεσθεί σ΄ αυτόν, αν είναι λήπτης. Η αρραβωνική σύμβαση, ως παρεπόμενη της κυρίας συμβάσεως, υποβάλλεται στον ίδιο συστατικό τύπο, ο οποίος προβλέπεται για την κύρια σύμβαση. Επίσης ο διδόμενος αρραβώνας, ο οποίος σκοπεί στην κάλυψη της ζημίας στην περίπτωση υπαιτίου ματαιώσεως της συμβάσεως, διαφέρει από την προκαταβολή, την οποία σκοπούσαν τα μέρη, κατά την κατάρτιση της συμβάσεως. Την προκαταβολή κάμνει ο ένας εκ των συμβαλλομένων προς τον άλλο όχι προς κάλυψη της ζημίας αλλ` έναντι της παροχής και σε εγγύηση αυτής (ΑΠ 1500/2008).
Οι βασικές διαφορές μεταξύ προκαταβολής και αρραβώνα που δίνεται κατά την κατάρτιση της κύριας συμβάσεως είναι:
α) η προκαταβολή τελεί υπό τη νομική αίρεση της δημιουργίας στο μέλλον της ενοχής και όχι υπό την αίρεση της μη εκπληρώσεως της κυρίας ενοχής, όπως ο αρραβώνας,
β) σε περίπτωση εξόδου της νομικής αιρέσεως η προκαταβολή αναζητείται (άρθρο 904 ΑΚ), ενώ η τύχη του αρραβώνα ρυθμίζεται ειδικά από το άρθρο 403 ΑΚ.
Για τη διάκριση του αρραβώνα και της προκαταβολής βασικά κριτήρια είναι:
α) ο χαρακτηρισμός του αρραβώνα πρέπει να είναι αναμφίβολος και για τον λόγο αυτό σε περίπτωση αμφιβολίας πρόκειται για προκαταβολή (ΕφΘεσ 1005/1975 Αρμ 30. 460),
β) ο αρραβώνας δίνεται ρητά προς ενίσχυση της συμβάσεως, ενώ η προκαταβολή ενόψει και μόνο των υποχρεώσεων ορισμένης συμβάσεως.
Πάντως, ακριβώς ενόψει της φύσεως του αρραβώνα ως εκποιητικής πράξεως δυνάμει της οποίας επέρχεται άμεση μεταβίβαση της κυριότητος του δοθέντος πράγματος, αυτός διακρίνεται και για το λόγο αυτό από την προκαταβολή μέρους της κυρίας συμβατικής παροχής. Η ανάγκη αυτής της διακρίσεως ανακύπτει οσάκις το διδόμενο αντικείμενο είναι ομοειδές προς το αντικείμενο της κυρίας συμβατικής παροχής του δίδοντος, προκρίνεται δε, σε περίπτωση αμφιβολίας, η επιεικέστερη λύση, ότι δηλαδή το δοθέν είναι προκαταβολή και όχι αρραβώνας. Επομένως, κατά μείζονα λόγο, όταν προκαταβάλλεται μέρος της κυρίας συμβατικής παροχής, όπως όταν προκαταβάλλεται μέρος του συμφωνηθέντος τιμήματος, το ως προκαταβολή δοθέν δεν μπορεί να συμφωνηθεί ταυτοχρόνως και ως αρραβώνας, αφού η έννοια του αρραβώνα προϋποθέτει «δόση» πράγματος επιφέρουσα μετάθεση της κυριότητας αυτού, ενώ το δοθέν ως προκαταβολή εκφεύγει πλέον της εξουσίας του δίδοντος και δεν μπορεί εκ νέου να «δοθεί» στον αντισυμβαλλόμενο, αυτή τη φορά ως αρραβώνας (ΕφΑθ 4477/1979 ΝοΒ t 28. 110)».
Περαιτέρω κατά τις διατάξεις των άρθρων 404 και 405 του ΑΚ ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή ως ποινή χρηματικό ποσό ή κάτι άλλο (ποινική ρήτρα) για την περίπτωση που δεν θα εκπλήρωνε ή που δεν θα εκπλήρωνε προσηκόντως την παροχή (άρθρο 404). Η ποινή καταπίπτει αν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή αν περιέλθει σε υπερημερία. Η κατάπτωση της ποινής επέρχεται και αν ακόμη ο δανειστής δεν έχει υποστεί καμιά ζημία (άρθρο 405). Περαιτέρω κατά τις διατάξεις του άρθρου 406 του ίδιου ως άνω Κώδικα, σε περίπτωση που η ποινή συμφωνήθηκε για την περίπτωση της μη εκπλήρωσης της παροχής, ο δανειστής, αν απαιτήσει την ποινή που κατέπεσε, αποκλείεται να ζητήσει την εκπλήρωση της παροχής.
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων αυτών προκύπτει ότι ποινική ρήτρα είναι η υπόσχεση ποινής για την περίπτωση κατά την οποία ο υποσχεθείς δεν θα εκπληρώσει ή δεν θα εκπληρώσει προσηκόντως την οφειλόμενη παροχή. Αυτή (ποινική ρήτρα) αποτελεί μέσο εξαναγκασμού της εκπλήρωσης της σύμβασης και έρχεται, όπως και ο αρραβώνας, σε ενίσχυση της κύριας ενοχής με την μορφή συμπεφωνημένης πρόσθετης κυρώσεως, για την περίπτωση που αυτή δεν θα εκπληρωθεί ή δεν θα εκπληρωθεί κατά τρόπο προσήκοντα. Εάν η ποινή συμφωνήθηκε για την περίπτωση της μη εκπλήρωσης της παροχής και αυτή κατέπεσε, ο δανειστής δικαιούται να απαιτήσει την ποινή (ανεξαρτήτως ζημίας), οπότε αν απαιτήσει την ποινή αφενός μεν οφείλει την αντιπαροχή, αφετέρου δε αποκλείεται να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση ή να ζητήσει την εκπλήρωση της παροχής (ΕφΑθ 3264/2003 ΝΟΜΟΣ). Επίσης, κατά τις διατάξεις του άρθρου 407 του ίδιου κώδικα αν η ποινή συμφωνήθηκε για την περίπτωση της μη προσήκουσας και ιδίως τη μη έγκαιρης εκπλήρωσης της παροχής, ο δανειστής έχει δικαίωμα να απαιτήσει εκτός από την ποινή που κατέπεσε και την εκπλήρωση της παροχής.
Επίσης, ο δανειστής έχει δικαίωμα να απαιτήσει και την επί πλέον αποδεικνυόμενη ζημία από τη μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής (ΑΠ 254/1997 ΕλλΔνη 38. 1848, ΕφΑθ 7647/1990 ΕλλΔνη 31. 534). Οι διατάξεις, όμως, περί ποινικής ρήτρας είναι ενδοτικού δικαίου και εφαρμόζονται εφόσον κάτι άλλο δεν προκύπτει από τη βούληση των συμβαλλομένων (Μπαλής, ΕνοχΔ, παρ. 100 σελ. 338, Γεωργιάδη – Σταθόπουλου: Αστικός Κώδιξ άρθ. 406, αριθ. 1, σελ. 415, ΕφΑθ 8786/1978 ΝοΒ 20. 355). Δεν αποκλείεται τα μέρη να έχουν σκοπό να τάξουν καθαρή ποινή δηλ. να τάξουν υποχρέωση του παραβάτη των υποχρεώσεων του όχι μόνο για την ποινή που συμφωνήθηκε, αλλά επί πλέον περαιτέρω και για την εκπλήρωση της σύμβασης ή για την πλήρη αποζημίωση από τη μη εκπλήρωση, επιπλέον της ποινής, αφού οι διατάξεις αυτές είναι ενδοτικού δικαίου και μπορούν οι συμβαλλόμενοι να συμφωνήσουν (άρθρο 361 ΑΚ) σωρευτικά τις αξιώσεις του δανειστή (Μπαλής, ό.π., σελ. 338-339, ΑΠ 762/2000 ΕλλΔνη 42. 153, ΑΠ 462/1992 ΕλλΔνη 34. 1338, ΑΠ 94/1974 ΝοΒ 22. 908).
Ειδικότερα δε για την περίπτωση κατά την οποία η ποινή συμφωνήθηκε για την μη έγκαιρη εκπλήρωση της παροχής, ο δανειστής δικαιούται να λάβει την παροχή και την ποινή και αν ακόμη δεν ζημιώθηκε από την καθυστέρηση και αυτό γιατί κατά την αληθή βούληση των μερών, στην περίπτωση αυτή, η ποινή συμφωνήθηκε αυτοτελώς και μόνο για τη μη έγκαιρη εκπλήρωση της παροχής, ανεξάρτητα από τη μεταγενέστερη εκπλήρωση της (ΕφΑθ 3389/1996 ΕλλΔνη 37. 1668). Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει, ότι σε περίπτωση που συντρέξουν οι προϋποθέσεις των πιο πάνω άρθρων, υφίσταται εναντίον του οφειλέτη αγώγιμη αξίωση του δανειστή και κατά τις διακρίσεις των άρθρων 406 και 407 ΑΚ (ΑΠ 1848/2007 ΕλλΔνη 48. 1434, ΑΠ -1460/2005 ΕλλΔνη 47. 184, ΕφΑθ 249/2007 ΕλλΔνη 49. 925, ΕφΑθ Ί 890/200* ΕλλΔνη 45. 250, ΕφΑθ 3264/2003 ΕλλΔνη 45. 1508).
Η γνήσια δε ως άνω ποινική ρήτρα, η αποτελούσα παρεπόμενη συμφωνία και μέσο πίεσης προς εξασφάλιση της εκπλήρωσης της κύριας ενοχής (ΑΠ 611/1998 ΕλλΔνη 40. 141), που θεμελιώνει ενοχή, η οποία τελεί ως άνω υπό την ιδιόρρυθμη (αρνητική) αίρεση της μη εκπλήρωσης ή της μη προσήκουσας εκπλήρωσης της παροχής, πηγάζει από την κύρια σύμβαση (ΕφΑθ 249/2007 ό.π. και σ` αυτή παραπομπές), μπορεί να συμφωνηθεί και κατά την κατάρτιση προσυμφώνου που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο (ΕφΑθ 1413/2008 ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, από τις ανωτέρω διατάξεις των άρθρων 403, 404 και 405 του ΑΚ συνάγεται σαφώς ότι η κατάπτωση αρραβώνα ή ποινικής ρήτρας επέρχεται μεν καταρχήν με την υπαίτια αθέτηση υποχρεώσεων από την κύρια ενοχή (υπαίτια αδυναμία παροχής υπερημερία οφειλέτη, πλημμελής εκπλήρωση). Ωστόσο, ενόψει του ενδοτικού χαρακτήρα των εν λόγω διατάξεων, μπορεί να συμφωνηθεί από τα μέρη (ΑΚ 361) ότι η κατάπτωση θα επέρχεται και επί ανυπαίτιας αθέτησης υποχρεώσεων ή υπό διαφορετικούς όρους (Αστ. Γεωργιάδη, Ενοχικό Δίκαιο, Γενικό Μέρος 11, 2007, σελ. 166 επ., Μιχ. Σταθόπουλο, Γενικό Ενοχικό Δίκαιο, 2004, σελ. 1259 επ., ΑΠ 1053/2001 ΕλλΔνη 44. 498, ΕφΘεσ 275/2009 ΝΟΜΟΣ).
Θεώνη Κάδρα, Δικηγόρος
e-mail: info@efotopoulou.gr