Περιοχές αμιγούς και αποκλειστικής κατοικίας και στέγαση επαγγελματικών χώρων σε κτίρια με χρήση κατοικίας
Σύμφωνα με το άρθρο 1 του από 23.2.1987 Π.Δ/τος (ΦΕΚ 166 Δ) οι χρήσεις γης στις περιοχές των γενικών πολεοδομικών σχεδίων, καθορίζονται σε κατηγορίες σύμφωνα με τη γενική πολεοδομική λειτουργία τους και χωρίζονται για την ακρίβεια με βάση τη στοιχειώδη αυτή πρώτη διάκριση σε χρήσεις:
1. αμιγούς κατοικίας, 2. γενικής κατοικίας, 3. πολεοδομικών κέντρων – κεντρικών λειτουργιών πόλης – τοπικών κέντρων συνοικίας – γειτονιά, 4. μη οχλούσας βιομηχανίας – βιοτεχνίας – βιοτεχνίας, βιομηχανικών και βιοτεχνικών πάρκων (χαμηλής – μέσης όχλησης), βιομηχανικών πάρκων (ΒΙΠΑ) – βιοτεχνικών πάρκων (ΒΙΟΠΑ) προς εξυγίανση, 5. οχλούσας βιομηχανίας – βιοτεχνίας (υψηλής όχλησης), 6. χονδρεμπορίου, 7. τουρισμού – αναψυχής, 8. ελεύθερων χώρων, π.χ. αστικού πράσινου και 9. κοινωφελών εξυπηρετήσεων.
Σύμφωνα με την ειδική πολεοδομική λειτουργία τους οι χρήσεις γης διακρίνονται: σε: 1. Κατοικία, όπου μάλιστα κατ’ εξαίρεση σύμφωνα με τη διάταξη επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται χώροι κτιρίων κατοικίας για άσκηση επαγγέλματος συμβιβαστού προς την κύρια χρήση του κτιρίου (ιατρεία, δικηγορικά γραφεία κλπ), 2. Ξενώνες μικρού δυναμικού (περί τις 20 κλίνες). 3. Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, 4. Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, Κοινωφελείς οργανισμούς, 5. Διοίκηση, 6. Εστιατόρια, 7. Αναψυκτήρια, 8. Κέντρα διασκέδασης, αναψυχής, 9. Ξενοδοχεία και λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις, 10. Χώρους συνάθροισης κοινού (θέατρα κινηματογράφοι, αίθουσες συγκέντρωσης κλπ.), 11. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις (βιβλιοθήκες, αίθουσες εκθέσεων κλπ.), 12. Κτίρια εκπαίδευσης (πρωτοβάθμιας, δευτεροβάθμιας, τριτοβάθμιας και ειδικής εκπαίδευσης), 13. Θρησκευτικούς χώρους, 14. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας (Υγειονομικά κέντρα παιδικούς σταθμούς, οίκους ευγηρίας κλπ.), 15. Κτίρια περίθαλψης (νοσοκομεία κλινικές), 16. Βιομηχανικές εγκαταστάσεις (χαμηλής μέσης υψηλής όχλησης), 17. α) Βιοτεχνικές εγκαταστάσεις (χαμηλής, μέσης, υψηλής όχλησης), β) Επαγγελματικά εργαστήρια (χαμηλής μέσης υψηλής όχλησης), 18. Κτίρια γήπεδα αποθήκευσης, 19. Κτίρια γήπεδα στάθμευσης, 20. Πρατήρια βενζίνης υγραερίου, 21. Εγκαταστάσεις χονδρικού εμπορίου, 22. Εγκαταστάσεις γεωργικών δασικών κτηνοτροφικών αλιευτικών και λοιπών αγροτικών εκμεταλλεύσεων, 23. Εγκαταστάσεις εμπορικών εκθέσεων-εκθεσιακά κέντρα, 24. Αθλητικές εγκαταστάσεις, 25. Ελεύθερους κοινόχρηστους χώρους (πλατείες, πάρκα, άλση, οδοί, παιδικές χαρές, κλπ.), 26. Εγκαταστάσεις μέσων μαζικών μεταφορών, 27. Άλλες ειδικές χρήσεις (στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νεκροταφεία κλπ.).
Κατά συνέπεια από το ίδιο το γράμμα του νόμου και για την ακρίβεια από την παράγραφο Β1 του άρθρου 1 του από 23.2.1987 Π.Δ/τος (ΦΕΚ 166 Δ): σε χώρους κατοικίας ακόμα και σε περιοχές αμιγούς κατοικίας «επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση να χρησιμοποιούνται χώροι κτιρίων κατοικίας για άσκηση επαγγέλματος συμβιβαστικού προς την κυρία χρήση του κτιρίου (ιατρεία κλπ )».
Επιχειρώντας μια περαιτέρω σκοπούμενη προδήλως από το νομοθέτη, διασταλτική ερμηνεία του άρθρου 230 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας, καταλήγουμε εν τέλει στο συμπέρασμα πως ο νομοθέτης επιτρέπει, κατ’ εξαίρεση, τη χρήση αυτού και μόνον του είδους των (μικρών), σε μέγεθος και όχληση, γραφείων σε κτίρια με χρήση κατοικίας, προκειμένου να δοθεί η δυνατότητα άσκησης αυτών των επαγγελμάτων και σε περιοχές αμιγούς ή ακόμη (μολονότι το συγκεκριμένο προαναφερθέν προεδρικό διάταγμα αφήνει καταρχήν εκτός ρύθμισης αυτές τις εκτός γενικού πολεοδομικού σχεδίου περιοχές) και αποκλειστικής κατοικίας (η οποία σημειωτέον είναι άλλη κατηγορία από την αμιγή κατοικία, όπως π.χ. “αποκλειστική κατοικία” έχουν το Ψυχικό, η Φιλοθέη και η Εκάλη, με βάση τα εγκριτικά τους διατάγματα και διατηρούν αυτή τη χρήση μέχρι σήμερα γιατί δεν θέλησαν να εγκριθεί ΓΠΣ στις περιοχές τους και να υπαχθούν έτσι στις διατάξεις του ν. 1337/1983 και επομένως στις χρήσεις του ΦΕΚ 166/1987 δεδομένου ότι είχε πολεοδομηθεί από την αρχή η συνολική τους έκταση).
Η παραπάνω κατ’ εξαίρεση ρύθμιση αφορά τους χώρους κατοικίας, σύμφωνα με την οποία επιτρέπεται η άσκηση ελεύθερου επαγγέλματος όπως ιατρού, δικηγόρου, μηχανικού, κοινωνιολόγου, δημοσιογράφου κλπ., σε τμήμα της κατοικίας εφ’ όσον ασκούνται αποκλειστικώς υπό των ενοικούντων εις την κατοικία, όπως άλλωστε αναφέρεται και στο 212/1999 Πρακτικό ΣτΕ:
«ότι η χρήση του κτιρίου σε επάγγελμα συμβατό έχει προδήλως την έννοια της επαγγελματικής κατοικίας, υπό την έννοια ότι, τα περί ων πρόκειται επαγγέλματα ασκούνται αποκλειστικώς και αυτοπροσώπως υπό των ενοικούντων εις τους χώρους αυτούς, δια δε της ασκήσεως του επαγγέλματος δεν αναιρείται η κύρια χρήση του χώρου κατοικίας».
Την εφαρμογή της παραπάνω διατάξεως στις περιοχές αμιγούς κατοικίας που έχουν καθοριστεί με Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια ή/και με Πολεοδομικές Μελέτες καθώς στις περιοχές αποκλειστικής κατοικίας δέχονται όλο και περισσότερες υπηρεσίες Δόμησης, χωρίς να απαιτούν για τη λειτουργία των στεγαζομένων στην κύρια κατοικία επαγγελματικών χώρων μικρού βεληνεκούς (και κατά συνέπεια μικρού μεγέθους και όχλησης) αλλαγή χρήσης γης.
Ειδικότερα στην περιοχή της Φιλοθέης η επιτροπή ποιότητας ζωής του δημοτικού συμβουλίου σε πρόσφατη συνεδρίασή του, όπως αυτή δημοσιεύτηκε στη Διαύγεια με Αριθμό ΑΔΑ Β44ΧΩΗ8-8Ο7, τοποθετήθηκε επί του νέου βρισκόμενου υπό διαβούλευση την παρούσα χρονική περίοδο πολεοδομικού νομοσχεδίου (νέο Π.Δ.) και συγκεκριμένα επί του ζητήματος των περιοχών της αποκλειστικής κατοικίας και των χρήσεων γης και σημείωσε σχετικά με αυτό ότι επιχειρεί να συμπληρώσει και να εκσυγχρονίσει το θεσμικό πλαίσιο, διατυπώνοντας πιο αναλυτικούς ορισμούς για κάθε χρήση και πιο εξειδικευμένη κατηγοριοποίηση λαμβάνοντας υπ’ όψη τις σημερινές απαιτήσεις του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού και θεσπίζοντας για πρώτη φορά τον όρο της αποκλειστικής κατοικίας και τις επιτρεπόμενες σε αυτήν χρήσεις. Σύμφωνα με το νέο αυτό υπό διαβούλευση Π.Δ. ως Κατοικία στο άρθρο 2 αυτού περί της χρήσης γης ως αποκλειστικής κατοικίας, η οποία πλέον για πρώτη φορά ορίζεται με ρητά με διαφορετικούς όρους σε σχέση με αυτούς της αμιγούς κατοικίας, νοείται: Κτίριο που παρέχει χώρους τουλάχιστον για ύπνο και σωματική υγιεινή και καθαριότητα, για μόνιμη ή εποχιακή διαμονή των κατοίκων, δηλαδή: Μονοκατοικίες Διπλοκατοικίες Κτίρια διαμερισμάτων. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται χώροι της κατοικίας για άσκηση επαγγέλματος, συμβατού προς την κύρια χρήση του κτιρίου (όπως ιατρού, που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίση ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας, δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή, οικονομολόγου, συγγραφέα, αναλυτή- προγραμματιστή Η/Υ, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού και δημοσιογράφου). Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφ όσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας , ευρίσκεται εντός της μονίμου κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα και δεν απασχολεί υπαλληλικό προσωπικό. Με τη διασταλτική αυτή ερμηνεία του όρου κατοικία και τον συνυπολογισμό της προαναφερθείσας κατ’ εξαίρεση ισχύουσας ένταξης στην κατοικία ακόμη και των μικρής εμβέλειας, συμβατών με την κατοικία ως κύρια χρήση, επαγγελματικών χώρων και εδρών, σε περιοχές αποκλειστικής κατοικίας, ουδεμία αντίρρηση υπήρξε από την πλευρά των μελών της επιτροπής ποιότητας ζωής του ως άνω δημοτικού συμβουλίου.
Η γενικότερη θέση της εν λόγω επιτροπής του δημοτικού συμβουλίου Φιλοθέης (βλ. απόφαση 130/18-06-2014, αρ. ΑΔΑ ΩΨΕΧΩΗ8-4ΣΦ) είναι πάντως πως με το προτεινόμενο σχέδιο, και για την ακρίβεια στα λοιπά γενικότερα σημεία του προτεινόμενου Προεδρικού Διατάγματος, επέρχεται σε γενικές γραμμές επιδείνωση των όρων διαβίωσης των κατοίκων των περιοχών αποκλειστικής και αμιγούς κατοικίας αντίστοιχα, κατά παράβαση του άρθρου 24 του Συντάγματος, όπως αυτό έχει ερμηνευτεί από τη Νομολογία του Σ.τ.Ε., καθώς προστίθενται το πρώτον χρήσεις μη συμβατές με την έννοια της αποκλειστικής και αμιγούς κατοικίας αντίστοιχα. Για το λόγο αυτό και έχει προτείνει τη ρητή πρόβλεψη εξαίρεσης των περιοχών, όπου ισχύουν οι ανωτέρω χρήσεις γης δυνάμει των ιδρυτικών τους διαταγμάτων, όπως αυτά έχουν τροποποιηθεί και ισχύουν σήμερα από το υπό ψήφιση νομοσχέδιο και τον τελικό νόμο.
Λυδία Ζωγοπούλου, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr