Αγωγή αναγνωστική ακυρότητας συμβολαίου, λόγω έλλειψης εξουσίας διάθεσης του μεταβιβάζοντος
Προϋπόθεση έγκυρης μεταβίβασης της κυριότητας είναι η κυριότητα του μεταβιβάζοντος κατά τον χρόνο της μεταβιβαστικής σύμβασης και την εξακολούθησή της κατά τον χρόνο μεταγραφής του συμβολαίου (ΑΠ 888/1977, ΝοΒ 26/703).
Από τις διατάξεις των άρθρων 239, 513 επ., 1033, 1191 του ΑΚ, προκύπτει ότι η πώληση του ξένου ακινήτου είναι έγκυρη, δηλαδή μόνη η έλλειψη κυριότητας στο ακίνητο δεν έχει ως συνέπεια την ακυρότητα της σύμβασης (βλ. Γ. Μπαλή, Γεν. Αρχαί του Αστ. Δικαίου εκδ 8η παρ.67, ΑΠ 787/1972 ΝοΒ 21.172, ΑΠ 525/1986 ΝοΒ 35.193, ΑΠ Ι 1528/1985 ΝοΒ 34. 1582, ΕΑ 7217/1991 ΕλλΔνη 34.637, ΕφΘεσ 246/1990 ΕλλΔνη 33.1224), παρά μόνον έχει ως αποτέλεσμα την μη μεταβίβαση του ακινήτου παρά μη κυρίου μεταβιβάζοντος, ενώ ο αληθής κύριος προστατεύεται με τη διεκδικητική αγωγή του άρθρου 1094 ΑΚ (ΑΠ 220/2015 ΧΡΙΔ 2015.423). Έναντι όμως του αληθούς κυρίου δεν είναι ισχυρή η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου, καθόσον για την μεταβίβαση αυτή απαιτείται (άρθρο 1033 ΑΚ) αυτός που μεταβιβάζει να είναι κύριος. Συνεπώς, εκείνος προς τον οποίο μεταβιβάστηκε ξένο ακίνητο δεν αποκτά την κυριότητα, εφόσον του μεταβιβάστηκε από μη κύριο. Όμως ο αληθής κύριος στην περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου του με συμβολαιογραφικό έγγραφο, προστατεύεται με την διεκδικητική αγωγή (1094 ΑΚ), την οποία όμως εφόσον αυτό το νέμεται ή το κατέχει αποκλειστικά ο αγοραστής, μπορεί να την στρέψει μόνο κατ’ αυτού και όχι κατά του πωλητή. Κατά του τελευταίου, εφόσον και αυτός αμφισβητεί το εμπράγματο δικαίωμά του, μπορεί να ζητήσει την αναγνωριστική της κυριότητας αγωγή (1094 ΑΚ, 70 ΚπολΔ, σχετ. ΑΠ. 243/1996 ΕλλΔνη 37.1543). Παράλληλα, έχει την δυνατότητα να σωρεύσει και την «αγωγή ακυρότητας συμβολαίου» (βλ. Κ. Παπαδόπουλου, Αγωγές Εμπρ. Δικ., 1989, 117, 4δ΄, σελ. 308) με την οποία βεβαίως δεν μπορεί, σύμφωνα με τα όσα προαναφέρθηκαν, να ζητηθεί η ακυρότητα της σύμβασης πώλησης του ακινήτου (το εν λόγω αίτημα θα ήταν μη νόμιμο), λόγω έλλειψης κυριότητας του πωλητή, αφού αυτή, ως αναφέρθηκε, είναι έγκυρη, αλλά μπορεί να ζητηθεί να αναγνωριστεί ότι ο μεν πωλητής δεν ήταν κύριος του ακινήτου, ο δε αγοραστής, λόγω της έλλειψης της κυριότητας του πωλητή, δεν έγινε κύριος αυτού. Πρόκειται δηλαδή για αναγνωριστική αγωγή (70 ΚπολΔ) με την αρνητική της μορφή, της αναγνώρισης της ανυπαρξίας δικαιώματος κυριότητας των εναγομένων στο επίδικο (Κ. Παπαδόπουλος, ό.π. 117, 4ζ΄, ΕφΠειρ 503/1997 ΕλλΔνη 38 -1997- 1901 και Β. Βαθρακοκοίλης, ΕΡΜΑΚ, άρθρο 1033, σελ. 404-405). Στην περίπτωση αυτή, εφόσον πρόκειται για αρνητική αναγνωριστική αγωγή έννομης σχέσης μη αποτιμητής σε χρήμα (δηλ. ότι δεν μεταβιβάστηκε εμπράγματο δικαίωμα στον εναγόμενο), αρμοδιότητα έχει το Πολυμελές Πρωτοδικείο.
Μαρία Τζαβέλα
Δικηγόρος, LL.M.
E-mail: info@efotopoulou.gr