Άκυρη η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης ελλείψει κυριότητας εκείνου που την παραχώρησε
Κατά τα διαλαμβανόμενα στο άρθρο 1271 του Α.Κ.: «Είναι άκυρη η εγγραφή υποθήκης από ιδιωτική βούληση εφόσον το ακίνητο δεν ανήκει ήδη κατά το χρόνο της εγγραφής σε εκείνον που παραχώρησε την υποθήκη. Η εγγραφή δεν ισχυροποιείται με έγκριση ή επίκτηση μεταγενέστερη από την εγγραφή».
Η διάταξη αυτή αφορά σε υποθήκη που έχει εγγραφεί βάσει τίτλου από ιδιωτική βούληση, κατά τη λεκτική διατύπωσή της. Όμως το ίδιο πρέπει να γίνει δεκτό και επί υποθήκης από οποιονδήποτε τίτλο (ήτοι τίτλο από το νόμο ή τίτλο από δικαστική απόφαση), γιατί δεν είναι συμβιβαστό προς την καλή πίστη να εμφανίζεται στο βιβλίο υποθηκών ως ενυπόθηκος οφειλέτης, πρόσωπο, το οποίο δεν είναι κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου. Η ΑΚ 1271 εδ.1 αναφέρεται μόνο στην υποθήκη από ιδιωτικό τίτλο. Ωστόσο είναι αυτονόητο ότι η εγγραφή υποθήκης με βάση οποιονδήποτε τίτλο (και νόμιμο ή δικαστικό) τότε μόνο είναι ισχυρή, αν ο οφειλέτης της απαίτησης, για την οποία εγγράφεται η υποθήκη, είναι κύριος του βαρυνόμενου ακινήτου, οπότε η ΑΚ 1271 εδ. 1 πρέπει να επεκταθεί και στον τίτλο από τον νόμο ή από δικαστική απόφαση. Αντίθετα η ΑΚ 1271 εδ. 2, η οποία δικαιοπολιτικά έχει κατακριθεί ως μη ορθή, ερμηνεύεται ορθώς στενά. Δηλαδή η εφαρμογή της περιορίζεται-σύμφωνα με το γράμμα της- μόνο στην υποθήκη από νόμιμο ή δικαστικό τίτλο. Επομένως, η άκυρη, λόγω έλλειψης κυριότητας στο βεβαρημένο ακίνητο, εγγραφή νόμιμης ή δικαστικής υποθήκης θεραπεύεται κατά ΑΚ 238 ή 239 παρ. 2, αν ο δικαιούχος εγκρίνει την εγγραφή ή ο οφειλέτης αποκτήσει με οποιονδήποτε τρόπο την κυριότητα μετά την εγγραφή.
Η προσημείωση υποθήκης εγγράφεται όπως η υποθήκη, με τη μνεία ότι προσημειώνεται (ΑΚ1276) και γι’ αυτό ισχύουν και εδώ αντίστοιχα όσα εκτέθηκαν ανωτέρω για την εγγραφή υποθήκης. Συνεπώς για την έγκυρη εγγραφή προσημείωσης απαιτείται καταρχήν-όπως άλλωστε και στην εγγραφή της υποθήκης- να έχει ο οφειλέτης κατά τον χρόνο της εγγραφής την κυριότητα του ακινήτου. Αν όμως ο οφειλέτης αποκτήσει την κυριότητα μεταγενέστερα, η μέχρι τότε άκυρη εγγραφή προσημείωσης ισχυροποιείται κατ’ ανάλογη εφαρμογή της ΑΚ 239.
Στην ΑΚ 1328 ορίζεται ότι: «Το δικαστήριο διατάζει την εξάλειψη, αν η υποθήκη έχει αποσβεστεί ή αν η εγγραφή της είναι άκυρη», ενώ στην ΑΚ 1329 αναφέρονται οι λόγοι για τους οποίους είναι άκυρη η εγγραφή της υποθήκης. Η απαρίθμηση των λόγων αυτών είναι ενδεικτική και όχι περιοριστική.
Σύμφωνα δε και με την ΑΚ 1330: «Η προσημείωση εξαλείφεται: 1. Με συναίνεση του δανειστή, που παρέχεται όπως και για την εξάλειψη της υποθήκης, 2. Αν προσαχθεί απόφαση που ανακαλεί την απόφαση που είχε διατάξει την εγγραφή της ή απόφαση που διατάζει την εξάλειψή της, 3. Αν από την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης πέρασαν ενενήντα ημέρες χωρίς η προσημείωση να τραπεί σε υποθήκη». Η εν λόγω διάταξη δεν προβλέπει, όπως αντίθετα για την υποθήκη ρητώς γίνεται λόγος στην ΑΚ 1328, ως λόγο εξάλειψης της προσημείωσης και την ακυρότητα της εγγραφής της. Ο αποκλεισμός της εξάλειψης στην περίπτωση αυτή θα είχε ως συνέπεια τη διατήρηση της εγγραφής της και συνακόλουθα την επιβάρυνση του ακινήτου του οφειλέτη, με όλες τις απ’ αυτή δυσμενείς οικονομικές επιπτώσεις στην περιουσία του οφειλέτη, έως το χρόνο τροπής σε υποθήκη, οπότε θα είναι δυνατή η, για την ακυρότητα, εξάλειψη της υποθήκης που προέκυψε από τη μετατροπή. Ενόψει όμως του ότι η εξάλειψη αφορά την εγγραφή πρέπει να γίνει δεκτό, για την ταυτότητα του νομικού λόγου, ότι θα εφαρμοστεί και στην περίπτωση της άκυρης εγγραφής της προσημείωσης η, για την υποθήκη, ως άνω ρύθμιση και επομένως θα διαταχθεί η εξάλειψή της αν διαπιστωθεί άκυρη εγγραφή προσημείωσης.
Συμπερασματικά, βάσει των ανωτέρω εκτιθέμενων, η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης στηριζόμενη σε οποιονδήποτε τίτλο και παραχωρούμενη από οφειλέτη μη κύριο του ακινήτου, είναι άκυρη και συνιστά λόγο εξάλειψης αυτής (Πηγές: Γεωργιάδης, Εμπράγματο Δίκαιο, Τόμος II, εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, Βαθρακοκοίλης, ΕΡΝΟΜΑΚ Ερμηνεία Νομολογία Αστικού Κώδικα, Κατ’ άρθρο, Τόμος Δ’, Ημίτομος Β’, Εμπράγματο Δίκαιο, Άρθρα 1142-1345 και Κτηματολόγιο).
Κατερίνα Μπασιαρίδου, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr