Ακύρωση εμπράγματης σύμβασης που αφορά σε ακίνητο ένεκα σύναψης αυτής από πλάνη ή με απάτη ή με απειλή – Προστασία εμπράγματων δικαιωμάτων τρίτων – Προϋποθέσεις

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 184 ΑΚ, η ακυρώσιμη δικαιοπραξία, εξομοιούται με την εξαρχής άκυρη, με την επιφύλαξη των διατάξεων που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα που τρίτος απέκτησε από σύμβαση που ακυρώθηκε. Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθ. 1203 ΑΚ, αν μεταγεγραμμένη σύμβαση που αφορά σε ακίνητο είχε συναφθεί από πλάνη ή με απάτη ή με απειλή και, αφού προσβλήθηκε, ακυρώθηκε με τελεσίδικη δικαστική απόφαση, τα αποτελέσματα της ακύρωσης που αναφέρονται στο προηγούμενο άρθρο, επέρχονται αφότου η απόφαση αυτή σημειώθηκε στο περιθώριο της μεταγεγραμμένης σύμβασης. Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρου 1204 ΑΚ, η ακύρωση της σύμβασης ακινήτου που επέρχεται σύμφωνα με το άρθρο 1203 ΑΚ (ήτοι σύμβασης που είχε καταρτισθεί από πλάνη, απάτη, απειλή), δεν αναιρεί τα εμπράγματα δικαιώματα που τρίτοι απέκτησαν από αυτήν.

Από το συνδυασμό των προπαρατεθέντων διατάξεων, συνάγεται σαφώς ότι σε περίπτωση ακύρωσης εμπράγματης σύμβασης που αφορά σε ακίνητο, η οποία έχει συναφθεί με έναν από τους περιοριστικά αναφερόμενους σε αυτές τρόπους, ήτοι από πλάνη, με απάτη ή με απειλή, και έχει μεταγραφεί, τα υπό των τρίτων αποκτηθέντα στο μεταξύ εμπράγματα δικαιώματα δεν αναιρούνται. Στο σημείο αυτό, δέον να τονισθεί ότι καίτοι η διάταξη του άρθ. 1204 ΑΚ αναφέρεται στους τρίτους χωρίς να προβαίνει σε κάποια διάκριση ανάμεσα σε καλόπιστους και κακόπιστους, εντούτοις θα πρέπει αυτή να ερμηνευθεί συσταλτικά, με βάση το δικαιολογητικό λόγο της διάταξης που ανταποκρίνεται στο περί δικαίου αίσθημα, ο οποίος συνίσταται στην προστασία των καλόπιστων τρίτων και μόνο[1].

Κατά την έννοια, λοιπόν, των παραπάνω διατάξεων, η προστασία των δικαιωμάτων των τρίτων από την ακύρωση σκοπείται μόνο υπό τους εξής όρους: α) ότι η ακύρωση εχώρησε λόγω πλάνης ή απάτης ή απειλής, β) ότι η ακύρωση αφορά σύμβαση και όχι μονομερή δικαιοπραξία, όπως π.χ. διαθήκη, πληρεξουσιότητα, αποδοχή κληρονομίας ή κληροδοσίας, γ) ότι η ακυρωθείσα σύμβαση είναι εμπράγματη περί ακινήτου, δηλαδή σύμβαση δια της οποίας συνιστάται, καταργείται ή μετατίθεται εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου (άρθρο 1192 ΑΚ), υπό την προϋπόθεση ότι είναι μεταγεγραμμένη (άρθρο 1204 ΑΚ), δ) ότι το δικαίωμα του τρίτου πρέπει να είναι εμπράγματο και όχι ενοχικό και ε) ότι το δικαίωμα αυτό του τρίτου αποκτήθηκε, έστω και μετά την τελεσιδικία της απόφασης, πριν, ωστόσο, σημειωθεί η ακύρωση στο περιθώριο της ακυρωθείσης συμβάσεως. Μετά τη σημείωση αυτή δεν αποκτάται πλέον εγκύρως κατά του συνάψαντος την ακυρώσιμη δικαιοπραξία εμπράγματο δικαίωμα, ούτε μπορεί αυτός πλέον να παραχωρήσει τέτοιο δικαίωμα γιατί ο τίτλος έχει ακυρωθεί. Αφετήρια σκέψη του ως άνω περιορισμού είναι ότι η ακυρότης μιας δικαιοπραξίας είναι ελάττωμα εξωτερικό, δηλ. προερχόμενο από προφανείς παραβάσεις επιτακτικών διατάξεων του νόμου, ελάττωμα που εξ αρχής ενεργεί και μπορεί ευχερώς να ελεγχθεί από τον επιμελή και προσεκτικό τρίτο, ενώ οι επιφέρουσες την ακύρωση πλάνη, απάτη, απειλή, είναι λανθάνοντα ελαττώματα, που συνήθως δεν εξέρχονται του κύκλου των συμβαλλομένων μερών.

Συνεπώς, από το χρονικό σημείο σημείωσης της ακύρωσης στο περιθώριο του βιβλίου μεταγραφών, επέρχεται αναδρομική ανατροπή της ακυρωθείσας δικαιοπραξίας, πλην όμως διατηρούνται τα εμπράγματα δικαιώματα των καλόπιστων τρίτων (όπως λ.χ η κυριότητα ή η υποθήκη) που αποκτήθηκαν βάσει δικαιοπραξίας πριν από τη σημείωση.

 

Αγγελική Πολυδώρου, δικηγόρος

email: info@efotopoulou.gr

[1] βλ. Β. Αντ. Βαθρακοκοίλη, ΕΡΝΟΜΑΚ, Ερμηνεία Νομολογία Αστικού Κώδικα (κατ’ άρθρο), Τόμος Δ΄, Ημιτόμος Β΄, 2008, σελ. 389 με περαιτέρω παραπομπές