Ακυρότητα συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου λόγω ύπαρξης αυθαίρετων κτισμάτων επί αυτού
Κατά το άρθρο 17 §§ 1 και 10 του Ν. 1337/1983 «επέκταση των πολεοδομικών σχεδίων κλπ», τα αυθαίρετα κτίσματα ή κατασκευές εν γένει, που ανεγείρονται μετά την 31η Ιανουαρίου 1983 εντός ή εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμών που υπάρχουν πριν από το έτος 1923, καθώς και όσα δεν εξαιρούνται, σύμφωνα με το άρθρο 15 του νόμου αυτού, κατεδαφίζονται υποχρεωτικά από τους κυρίους ή συγκυρίους τους, έστω και αν έχει αποπερατωθεί η κατασκευή ή αν το κτίσμα κατοικείται ή χρησιμοποιείται με οποιονδήποτε τρόπο (παρ. 1). Πριν από την κατεδάφιση των κατεδαφιστέων αυθαιρέτων του άρθρου αυτού δεν επιτρέπεται (α) η μεταβίβασή τους ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων σ’ αυτά ή στο οικόπεδο, πάνω στο οποίο κατασκευάσθηκαν. Κάθε μεταβίβαση, που γίνεται κατά παράβαση των ανωτέρω θεωρείται αυτοδίκαια και εξαρχής άκυρη. Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρου 1 του πδ/τος 5/1983 «περί χαρακτηρισμού και κατεδάφισης νέων αυθαιρέτων κατασκευών κλπ», που εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 17 § 7 του Ν. 1337/1983, «Η διαπίστωση και ο χαρακτηρισμός αυθαιρέτου, όταν δεν πρόκειται για τις περιπτώσεις του άρθρου 3 του παρόντος (κτίσματα που εντοπίζονται κατά την ώρα που κατασκευάζονται – επ’ αυτοφώρω) γίνεται ύστερα από αυτοψία υπαλλήλου της κατά τόπο αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, που συντάσσει επί τούτου σχετική έκθεση, η οποία αφορά το αυθαίρετο και μόνο και όχι τον εκάστοτε ιδιοκτήτη, νομέα, κάτοχο ή κατασκευαστή του. Η έκθεση περιλαμβάνει επίσης σημείωση ότι κάθε ενδιαφερόμενος έχει δικαίωμα μέσα σε ανατρεπτική προθεσμία δέκα ημερών από την ημερομηνία τοιχοκόλλησης της έκθεσης να υποβάλει ένσταση. Αναφέρεται επίσης η ημερομηνία της αυτοψίας και η ειδοποίηση ότι αν περάσει άπρακτη η προθεσμία αυτό το αυθαίρετο θα κατεδαφιστεί».
Από τις προαναφερόμενες διατάξεις, που απαγορεύουν τη μεταβίβαση πριν από την κατεδάφισή τους, των αυθαιρέτων κτισμάτων ή κατασκευών εν γένει ή σύστασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων επ’ αυτών ή επί του οικοπέδου επί του οποίου έχουν κατασκευασθεί και προβλέπουν ως κύρωση, για την παράβαση της απαγόρευσης αυτής, την αυτοδίκαιη και εξαρχής ακυρότητα της οικείας δικαιοπραξίας, προκύπτει, ότι στην έννοια του αυθαιρέτου εμπίπτουν, προδήλως, κτίσματα ή εν γένει κατασκευές, που έχουν ανεγερθεί κατά παράβαση των οικείων πολεοδομικών διατάξεων και ιδίως χωρίς την απαιτούμενη άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, έχουν αυτοτελή ύπαρξη και είναι δεκτικά μεταβίβασης σε τρίτους ή σύστασης εμπράγματων επ’ αυτών δικαιωμάτων, κατά τις οικείες διατάξεις του ΑΚ ή τον ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους». Εξάλλου, από τις ίδιες παραπάνω απαγορευτικές διατάξεις προκύπτει, ότι η κατασκευή κτίσματος, χωρίς την απαιτούμενη άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, εμπίπτει στην έννοια του αυθαίρετου, εφόσον όμως προηγηθεί η διαπίστωση και ο χαρακτηρισμός αυτού ως αυθαιρέτου, κατόπιν αυτοψίας υπαλλήλου της κατά τόπου αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, ο οποίος συντάσσει επί τόπου σχετική έκθεση και η οποία υπόκειται σε ένσταση εκ μέρους του θιγομένου, εντός της οριζόμενης από τις προαναφερόμενες διατάξεις προθεσμίας, οπότε και επέρχονται οι έννομες συνέπειες του αυθαίρετου χαρακτήρα ενός κτίσματος, μεταξύ των οποίων και οι οριζόμενες από τη διάταξη του άρθρου 17 § 10 του Ν. 1337/1983 απαγορεύσεις μεταβίβασης (ΑΠ 1637/2022, ΑΠ 203/2021, ΑΠ 404/2018, ΑΠ 183/2017, ΝΟΜΟΣ).
[64/2024 ΕΦ ΑΝΑΤ. ΚΡΗΤΗΣ]
Βασιλική Φλωκατούλα – Δικηγόρος
info@efotopoulou.gr