Αλλαγή όψης πολυκατοικίας: Η πολεοδομική νομιμοποίηση αυθαιρέτου δεν αναιρεί τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών (ΑΠ70/2019)

Η ενάσκηση του δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση του διαμερίσματός του και των κοινών μερών του οικοδομήματος πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να μη βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Αυτός ο περιορισμός δεν αφορά απλώς μόνο βλάβη του δικαιώματός τους συγχρήσεως των κοινών. Δηλαδή δεν διασφαλίζει μόνο την ίση και όμοια χρήση των κοινών αλλά απαιτεί η χρήση να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο ώστε με αυτόν όχι μόνο να μη βλάπτεται η χρήση των κοινών από τους λοιπούς, αλλά οποιοδήποτε δικαίωμα αυτών από το δεσμό της οροφοκτησίας (βλ. ΟλΑΠ 583/1983, ΑΠ 1471/2003, ΑΠ 1598/1999, ΑΠ 392/1997). Τέτοιο δικαίωμα είναι και αυτό που αφορά στην εμφάνιση του όλου οικοδομήματος κατά τρόπο προσήκοντα στην αισθητική και αρχιτεκτονική κατασκευή του. Επομένως οποιαδήποτε μεταβολή με την οποία παραβλάπτεται η εμφάνιση αυτή, ως γενομένη πέραν της αρχιτεκτονικής κατασκευής του κτιρίου, παραβλάπτει και τη χρήση των άλλων οροφοκτητών και είναι εκ του λόγου τούτου ανεπίτρεπτη (βλ. ΑΠ 1349/1990). Εξάλλου, η από πολεοδομική άποψη νομιμοποίηση ή μη των κατασκευών αυτών δεν ασκεί έννομη επιρροή, διότι η απαγόρευση του κυρίου ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας, να ενεργεί κατασκευές που είναι αντίθετες στο ν. 3741/1929, στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή στον κανονισμό (όταν υπάρχει), δεν αίρεται από την κατά τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις νομιμοποίηση των κατασκευών και ούτε νομιμοποιούνται, οι κατασκευές αυτές έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, όταν με αυτές βλάπτονται, τα δικαιώματα των τελευταίων, ούτε ακόμη οι πολεοδομικές διατάξεις κατισχύουν του κανονισμού της πολυκατοικίας (ΑΠ 1300/2014, ΑΠ 462/77). Όμως εάν οι ανωτέρω απαγορεύσεις, εξεταζόμενες καλοπίστως και κατά τα συναλλακτικά ήθη, δεν δικαιολογούνται σε σχέση με τον προορισμό, το χαρακτήρα, τη θέση κ.λπ. της οροφοκτησίας τότε μόνον παρίστανται αυθαίρετοι και μη ανταποκρινόμενοι προς τον οικονομικό και κοινωνικό σκοπό της οροφοκτησίας και δύνανται, κατά το άρθρο 281 ΑΚ, να θεωρηθούν καταχρηστικές (ΑΠ 2156/1984). Σε τέτοια περίπτωση, κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση. Το δικαίωμα δε αυτό ασκείται σύμφωνα με τις πιο πάνω διατάξεις νόμου και δεν ασκείται καταχρηστικά ακόμη και αν παρήλθαν πολλά έτη από τη βλαπτική ενέργεια (ΑΠ 70/2019 ,ΑΠ 1471/2003, ΑΠ 463/2003).

Ζέτα Μασσέλου, ασκ. δικηγόρος

info@efotopoulou.gr