Απαγόρευση στους εκμισθωτές να ασκήσουν αγωγή έξωσης ή να εκδώσουν διαταγή πληρωμής απόδοσης μισθίου σε βάρος των μισθωτών για καθυστέρηση μισθωμάτων

Όπως προκύπτει από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 388 παρ. 1, 288 ΑΚ συνδ. 682 παρ. 1 εδ. α΄, 731 και 732 ΚΠολΔ, το δικαστήριο μπορεί, ώσπου να εκδώσει στο πλαίσιο της κύριας δίκης την τελεσίδικη ή οριστική (διαπλαστική ή μη) δικαστική απόφαση του για τη μείωση ή όχι της παροχής «στο μέτρο που αρμόζει»

στην περίπτωση του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ ή στο μέτρο που απαιτείται για την άρση του ουσιώδους της διαφοράς μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και για την αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστης στην περίπτωση του άρθρου 288 ΑΚ, να διατάξει την προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης και συγκεκριμένα της απορρέουσας από τη σύμβαση έννομης σχέσης, επιλέγοντας το κατά την κρίση του προσφορότερο ασφαλιστικό μέτρο σύμφωνα με τα άρθρα 731 και (ιδίως) 732 ΚΠολΔ [Μπέης, Πολιτική Δικονομία τ. 16 (1990), υπό το άρθρο 732 παρ. 3.12 σελ. 809]. Ειδικότερα, ώσπου να εκδοθεί στο πλαίσιο της κύριας δίκης η τελεσίδικη ή οριστική (διαπλαστική ή μη) δικαστική απόφαση για τη μείωση ή όχι του (αρχικά συμφωνημένου ή κατ’ αναπροσαρμογή διαμορφούμενου) καταβαλλόμενου μισθώματος (της παροχής) «στο μέτρο που αρμόζει» στην περίπτωση του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ ή στο μέτρο που απαιτείται για την άρση του ουσιώδους της διαφοράς μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος (της παροχής) και της αληθούς αξίας της παραχωρούμενης χρήσης του μισθίου (της αντιπαροχής) και για την αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστης στην περίπτωση του άρθρου 288 ΑΚ, το δικαστήριο μπορεί, σύμφωνα μετά άρθρα 731 και 732 ΚΠολΔ να διατάξει την προσωρινή ρύθμιση της απορρέουσας από τη σύμβαση μισθώσεως διαρκούς μισθωτικής ενοχικής σχέσης και συγκεκριμένα μπορεί να διατάξει τον εκμισθωτή α) να παραλείπει προσωρινά (μέχρι τελεσιδίκου ή οριστικής αποφάνσεως για μείωση ή όχι του μισθώματος) την καταγγελία της μισθώσεως που τον συνδέει με το μισθωτή για το λόγο της καθυστερήσεως καταβολής από τον τελευταίο αυτού ακριβώς του μισθώματος αμείωτου και όχι βέβαια για άλλο λόγο και β) να παραλείπει προσωρινά (μέχρι τελεσιδίκου ή οριστικής αποφάνσεως για μείωση ή όχι του μισθώματος) την εναντίον του μισθωτή άσκηση της απαιτήσεως αποδόσεως της (κατοχής και) χρήσεως του μισθίου και την αποβολή αυτού (μισθωτή) από το μίσθιο για τον ίδιο παραπάνω λόγο (καθυστέρηση καταβολής από τον τελευταίο αυτού ακριβώς του μισθώματος αμείωτου) και όχι βέβαια για άλλο λόγο [βλ. Κράνη σε Κεραμέως/Κονδύλη/Νίκα ΕρμΚΠολΔ (2000) υπό τα άρθρα 731-732 αρ. 5 in fine αναφορικά με τις διαφορές από διαρκείς παροχές κοινής ωφέλειας]. Στην υπό στ. α περίπτωση διατάσσεται επιτρεπτώς κατά τα άρθρα 731 και 732 ΚΠολΔ [Κράνnς ό.π. υπό τα άρθρα 731-732 αρ. 3 ΠΠρΑΘ 27/1979 Δ 10,444] η προσωρινή παράλειψη νομικής πράξεως (της διαπλαστικής – καταργητικής της μισθώσεως-δικαιοπραξίας της καταγγελίας). Δεν πρόκειται, εδώ, για την αντίθετη περίπτωση της προσωρινής καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως (σε ενέργεια νομικής πράξεως) με ασφαλιστικά μέτρα, η οποία όντως απαγορεύεται, αφενός επειδή το άρθρο 949 εδ. α’ ΚΠολΔ απαιτεί τελεσίδικη (καταψηφιστική) απόφαση στην κύρια διαγνωστική δίκη, αφετέρου επειδή οδηγεί σε πλήρη ικανοποίηση του αντίστοιχου δικαιώματος κατά παράβαση του άρθρου 692 παρ. 4 ΚΠολΔ (Κράνης ό.π.). Στις παραπάνω περιπτώσεις ασφαλιστέο και προσωρινώς ρυθμιστέο δικαίωμα είναι η εκ του άρθρου 574 ΑΚ διαρκής ενοχική αξίωση του μισθωτή κατά του εκμισθωτή για παραχώρηση σε αυτόν της (κατοχής και) συμφωνημένης χρήσεως του μισθίου αντί μισθώματος μειωμένου στο μέτρο του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ, άλλως στο μέτρο του άρθρου 288 ΑΚ, αξίωση δηλαδή που απορρέει από το ουσιαστικό δίκαιο και δη όχι από τη μεμονωμένη εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 574 ΑΚ, αλλά από τη συνδυασμένη εφαρμογή της διατάξεως αυτής (του άρθρου 574 ΑΚ) με εκείνη του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ ή με εκείνη του άρθρου 288 ΑΚ. Επιπλέον, στις παραπάνω περιπτώσεις η – κατά παραδοχή της οικείας αιτήσεως ασφαλιστικών μέτρων του μισθωτή – έκδοση αποφάσεως που διατάσσει α) την προσωρινή (με την ανωτέρω έννοια) παράλειψη της καταγγελίας της μισθώσεως από τον εκμισθωτή λόγω υπερημερίας του μισθωτή ως προς το πληττόμενο από τη μεταβολή των συνθηκών (με την έννοια του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ άλλως με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ) μίσθωμα και β) την προσωρινή (με την ανωτέρω έννοια) παράλειψη της ασκήσεως από τον εκμισθωτή εναντίον του μισθωτή της απαιτήσεως αποδόσεως της (κατοχής και) χρήσεως του μισθίου και της αποβολής του μισθωτή από το μίσθιο για τον ίδιο παραπάνω λόγο (υπερημερία του μισθωτή ως προς το πληττόμενο από τη μεταβολή των συνθηκών μίσθωμα) δεν προσκρούει στην απαγορευτική διάταξη του άρθρου  692 παρ. 4 ΚΠολΔ. Και αυτό γιατί η λήψη των ως άνω ασφαλιστικών μέτρων δεν οδηγεί στην ολοκληρωτική ικανοποίηση της προαναφερόμενης ασφαλιστέας και προσωρινώς ρυθμιστέας αξιώσεως του μισθωτή κατά του εκμισθωτή εκ του ουσιαστικού δικαίου, καθόσον τούτη έχει ως αντικείμενο παροχή διαρκή και όχι εφάπαξ εκπληρωτέα, αλλά απλώς διατηρεί προσωρινά σε λειτουργία την διαρκή ενοχική σχέση της μίσθωσης κρατώντας την ζωντανή και αποτρέποντας την απονέκρωση της, με την ικανοποίηση μερικότερων μόνον εκδηλώσεων της. Έτσι, η λήψη των ως άνω ασφαλιστικών μέτρων δεν δημιουργεί αμετάκλητες ή δυσχερώς αναστρέψιμες καταστάσεις, που ματαιώνουν τον πρακτικό σκοπό της κύριας δίκης (βλ. Κράνη ό.π., υπό το άρθρο 692 αρ. 3 και υπό τα άρθρα 731-732 αρ. 5 in fine αναφορικά με τις διαφορές από διαρκείς παροχές κοινής ωφέλειας για την τελευταία αυτή περίπτωση βλ. και Μπέη ό.π., υπό το άρθρο 731 παρ. 4.4.1 σελ. 781).

Βάσει των ανωτέρω σκέψεων το Μονομελές Πρωτοδικείο Χαλκιδικής δέχθηκε με την ανωτέρω απόφασή του την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων για προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης μισθώτριας και διέταξε οι εκμισθωτές να παραλείπουν προσωρινά την εναντίον της μισθώτριας άσκηση της απαιτήσεως αποδόσεως της (κατοχής και) χρήσεως του μισθίου ακινήτου και την (με εκτέλεση της οικείας δικαστικής απόφασης ή διαταγής αποδόσεως της χρήσεως του μισθίου ακινήτου) αποβολή αυτής από το μίσθιο ακίνητο για τον ίδιο παραπάνω και μόνο λόγο (καθυστέρηση καταβολής από την αιτούσα του ετήσιου μισθώματος του έτους 2013) μέχρι την έκδοση τελεσίδικης απόφασης επί της ανωτέρω αγωγής της μισθώτριας για μείωση του μισθώματος.

Μαρία Τζαβέλα

Δικηγόρος

E-mail: info@efotopoulou.gr