Δυνατότητα συμπλήρωσης και τροποποίησης της πράξης σύστασης οροφοκτησίας  με δικαστική απόφαση βάσει των άρθρων 173, 200  και  288  ΑΚ

Σύμφωνα με την απόφαση 2488/1992 του Εφετείου Αθηνών προβλέπεται ότι «σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ  οι συμβάσεις, όπως η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ερμηνεύονται όπως  απαιτεί η καλή πίστη, λαμβανομένων υπόψη και  των  συναλλακτικών  ηθών προς  το  σκοπό  να  βρεθεί η αληθινή βούληση των συμβαλλομένων, χωρίς προσήλωση στις λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν, όταν  η  δήλωση  βουλήσεώς   τους  παρουσιάζει  κενά που αμφισβητούνται εάν δε στη σύμβαση υπάρχουν κενά που  δεν μπορούν  να  αρθούν  με  τη  μέθοδο  της  ερμηνείας  θα  συμπληρωθούν  με  τη  βοήθεια  του  άρθρου 288 ΑΚ, με το οποίο γίνεται δεκτό ότι επιτρέπεται η συμπλήρωση κενών στη σύμβαση  και  γενικά  στη δικαιοπραξία,  ώστε  με  τον προσδιορισμό της παροχής να προστατευθούν δικαιολογημένα συμφέροντα των μερών (ΟΑΑΠ 927/1982  ΕλλΔνη  29.45,  ΑΠ 560/1986 ΕλλΔνη 27.1113, ΕΦΑΘ 3143/1985 ΕλλΔνη 26.935».

Στην κρινόμενη περίπτωση, παρόλο που δεν γινόταν αναφορά στην  πράξη σύστασης οροφοκτησίας και δεν υφίστατο πολεοδομική άδεια, διαμορφώθηκε χώρος που χρησιμοποιήθηκε ως αποθήκη από τους συνιδιοκτήτες.  Κατά την κρίση του Δικαστηρίου, « η αποθήκη αυτή θεωρήθηκε ως κοινό πράγμα, γιατί  το κενό που υπάρχει στην περίπτωση αυτή, πρέπει να συμπληρωθεί κατ’ εφαρμογή των διατάξεων των  παραπάνω  άρθρων  173  200  και  288 ΑΚ, έτσι ώστε να προστατευθούν τα συμφέροντα και των ως άνω ενδιαφερομένων μερών και να μη αδικηθεί  κανένα  από  αυτά…..Σύμφωνα με τα παραπάνω,  η  πιο πάνω  αποθήκη  ανήκει  στα κοινά μέρη των δύο παραπάνω ιδιοκτησιών των  διαδίκων μερών και επομένως καθένα από αυτά δικαιούταν και  δικαιούται  να  κάνει  χρήση  αυτής  και  να  προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτής, με τον όρον να μη βλάπτει τα δικαιώματα του άλλου μέρους (άρθρα 5  περ.   α  Ν.  3741/1929)». 

Συνεπώς, είναι δυνατή η συμπλήρωση ή τροποποίηση της συστατικής της οροφοκτησίας πράξης βάσει του άρθρου 288 ΑΚ, όμως σύμφωνα με την απόφαση 4914/2010 του Εφετείου Αθηνών μπορεί να γίνει μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις, ενόψει και του ότι τα συμφωνηθέντα δεσμεύουν τους συμβαλλομένους. Παράλληλα, έχει κριθεί στην απόφαση Αρείου Πάγου 598/1992 (ΕλΔ 34/1286) ότι η τροποποίηση πράξης σύστασης οροφοκτησίας μπορεί να ζητηθεί και σε περίπτωση μεταβολής των πολεοδομικών διατάξεων και των όρων δόμησης που έχει ως συνέπεια την αύξηση ή τη μείωση των επιτρεπόμενων ορόφων, οπότε μπορεί να ζητηθεί ανακατανομή των ποσοστών δόμησης του κάθε συγκυρίου.

Χαρά Ζούκα, Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr