Εννοιολογική διάκριση των όρων μεσολάβηση και υπόδειξη ευκαιρίας κατά τη σύναψη σύμβασης μεσιτείας
Σύμφωνα με το άρθρο 703 του Αστικού Κώδικα ορίζεται ότι: «Εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτιστεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή υπόδειξης. Αν καταρτίστηκε προσύμφωνο, αλλά η οριστική σύμβαση ματαιώθηκε, οφείλεται μόνο η μισή αμοιβή. Για τις δαπάνες του ο μεσίτης έχει αξίωση, μόνο αν συμφωνήθηκε η καταβολή τους. Σ’ αυτή την περίπτωση οι δαπάνες οφείλονται και αν ακόμη δεν καταρτίστηκε η σύμβαση». Στην απόφαση 1391/2019 του Αρείου Πάγου, το εν λόγω Δικαστήριο προχώρησε σε διάκριση των εννοιών μεσολάβηση και υπόδειξη ευκαιρίας κάνοντας αποδεκτό ότι: «προϋποθέσεις της αξίωσης µεσιτικής αµοιβής είναι: α) σύµβαση µεσιτείας, δηλαδή υπόσχεση αµοιβής για την ανατιθέμενη στο µεσίτη εντολή για µεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη συγκεκριμένης κύριας σύµβασης, β) µεσιτική δραστηριότητα µε τη µορφή µεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, για τη σύναψη συγκεκριμένης κύριας σύµβασης, γ) σύναψη της σκοπούµενης αυτής (κύριας) σύµβασης και δ) αιτιώδης συνάφεια µεταξύ της µεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύµβασης. Πότε υπάρχει µεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νόµο και, εφόσον το περιεχόµενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύµβαση, η µεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του µεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα µέρη µε σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σύμβασης και είναι δυνατόν, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από το µεσίτη των συνεννοήσεων των µερών, τη µεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα µέρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη µεσολάβηση, διότι µε αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ’ αυτόν δυνατότητας σύναψης της σύμβασης που τον ενδιαφέρει. Η εντολή προς τον μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στα δύο. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας και η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας. Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της σύμβασης με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του. Ειδικότερα, καθόσον αφορά τη συνδρομή της υπό στοιχ. γ` προϋπόθεσης, για το απαιτητό της αμοιβής πρέπει να καταρτιστεί η σύμβαση την οποία ήθελε ο υποσχεθείς την αμοιβή».
Χαρά Ζούκα, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr