Εργολαβικό συμβόλαιο. Είναι γνήσια σύμβαση υπέρ τρίτου;
Κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 410 και 411 ΑΚ, γνησία σύμβαση υπέρ τρίτου, κατά την οποία ο τελευταίος, παρότι δεν μετέσχε στην κατάρτισή της, δικαιούται να απαιτήσει την παροχή απευθείας από τον υποσχεθέντα, υπάρχει και όταν δεν εκφράστηκαν ρητώς οι συμβαλλόμενοι, συνάγεται, όμως, τούτο από τη φύση και το σκοπό της συμβάσεως, όπως στην περίπτωση κατά την οποία συνομολογήθηκε κυρίως προς το συμφέρον του τρίτου. Τέτοια, όμως, δεν είναι η περίπτωση συμβάσεως μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου, με την οποία ο μεν τελευταίος αναλαμβάνει να ανεγείρει, με τη συμφωνηθείσα αντιπαροχή, οικοδομή στο οικόπεδο του πρώτου, ο δε οικοπεδούχος υπόσχεται, ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, να μεταβιβάσει κατά κυριότητα ορισμένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου του προς τον εργολάβο ή προς κάποιον τρίτο, τον οποίο θα υποδείξει ο εργολάβος, που μπορεί να είναι και αυτός που προσυμφώνησε με τον εργολάβο την αγορά διαμερίσματος της ανεγειρομένης οικοδομής. Διότι από μόνη τη φύση και τον σκοπό της εργολαβικής αυτής συμβάσεως δεν μπορεί να συναχθεί άμεσο δικαίωμα του τρίτου να απαιτήσει απευθείας από τον οικοπεδούχο την προς αυτόν μεταβίβαση του ποσοστού του οικοπέδου, που αναλογεί στο διαμέρισμα, το οποίο προσυμφώνησε με τον εργολάβο να αγοράσει (βλ. Ολομ. Α.Π. 850/1982, 104/2007 ΑΠ). Συνεπώς, από τις διατάξεις των άρθρων 410, 411, 513 επ., 681 επ. και 974 επ. του ΑΚ προκύπτει, ότι η σύμβαση μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου, με την οποία ο τελευταίος αναλαμβάνει να ανεγείρει, κατά το σύστημα της αντιπαροχής, πολυόροφη οικοδομή σε οικόπεδο του πρώτου, ο οποίος υπόσχεται ότι, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών, θα μεταβιβάσει προς τον εργολάβο ή τον τρίτο που θα υποδείξει αυτός ως αγοραστή διαιρετού χώρου (συνήθως με προσύμφωνο), είναι μη γνήσια σύμβαση υπέρ τρίτου, κατά την οποία ο εργολάβος και μόνον αυτός δικαιούται να ζητήσει από τον υποσχεθέντα (οικοπεδούχο) την εκπλήρωση της παροχής στον τρίτο (αγοραστή διαμερίσματος). Συνεπώς ο τρίτος δεν έχει ευθεία απαίτηση κατά του υποσχεθέντος, εκτός αν υπάρχει ρητή βούληση των συμβαλλομένων (οικοπεδούχου-εργολάβου) ή υπάρξει εκχώρηση της απαίτησης του εργολάβου κατά του οικοπεδούχου ή ο τρίτος ενασκήσει πλαγιαστικά τα δικαιώματα του εργολάβου, όταν αυτός αμελεί (ΟλΑΠ 350/1982, ΟλΑΠ 1237/1982). Κατά τη διάρκεια της ανέγερσης της πολυόροφης οικοδομής νομέας εξακολουθεί να είναι ο οικοπεδούχος, στο όνομα του οποίου, βάσει της άνω ενοχικής σχέσης, ασκεί την κατοχή στο όλο ακίνητο ο εργολάβος, εκτός αν με νεότερη έστω άτυπη σύμβαση μεταβιβαστεί η νομή διαιρετού χώρου, που περιέχεται στον εργολάβο ως αντάλλαγμα μαζί με τα αναλογούντα σ` αυτόν ποσοστά συννομής εξ αδιαιρέτου στο έδαφος, προς τον εργολάβο ή τον υποδεικνυόμενο παρ’ αυτού τρίτο. Συνήθως η μεταβίβαση της νομής παρά των οικοπεδούχων γίνεται με το συμβόλαιο μεταβίβασης της κυριότητας με την σύμπραξη και του οικοπεδούχου. Τα ανωτέρω ισχύουν σε κάθε περίπτωση που με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου, που περιέχει οριστική σύμβαση μόνο για την εργολαβία (κατασκευή της πολυόροφης οικοδομής), αναλαμβάνεται η υποχρέωση του οικοπεδούχου για μεταβίβαση, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών, κατά κυριότητα και νομή ορισμένων ποσοστών εξ αδιαιρέτου στο έδαφος μετά των συσταθησόμενων συγκεκριμένων διαιρετών χώρων (διαμερισμάτων) προς τον εργολάβο ή τους τρίτους που αυτός θα υποδείξει (1199/2004 ΑΠ).
Λένα Πολύζου
Δικηγόρος
Email: info@efotopoulou.gr