Η φύση της ευθύνης του διαχειριστή πολυκατοικίας

Ο διαχειριστής ο οποίος θα διοριστεί από τους συνιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας, πέρα από τα δικαιώματά του, όπως αυτά θα απορρέουν από το καταστατικό της κάθε πολυκατοικίας, θα έχει και υποχρεώσεις, οι οποίες ανάλογα με τη φύση τους, άλλοτε θα απορρέουν από το καταστατικό της πολυκατοικίας και άλλοτε απευθείας από την ισχύουσα νομοθεσία και των οποίων η τήρηση ή μη τήρηση θα δημιουργεί και την ανάλογη ευθύνη του διαχειριστή.

Πιο συγκεκριμένα, ο διαχειριστής κατά τη διάρκεια της θητείας του, οφείλει να προβαίνει στις διαχειριστικές πράξεις οι οποίες περιγράφονται ως αρμοδιότητές του στο ισχύον καταστατικό της πολυκατοικίας, και γενικότερα σε κάθε διαχειριστική πράξη, η οποία μπορεί να προκύψει από την άσκηση των καθηκόντων του αυτών, και είναι φυσικά συναφής με τις αρμοδιότητές του. Έτσι κάθε υπαίτια πράξη ή παράλειψη του διαχειριστή για εκπλήρωση των υποχρεώσεών του, όπως αυτές ορίζονται στον κανονισμό της πολυκατοικίας, και ιδιαίτερα αναφορικά με την συντήρηση των κοινοχρήστων, δημιουργεί υποχρέωση του διαχειριστή προς αποζημίωση είτε του ζημιωθέντος συνιδιοκτήτη της πολυκατοικίας είτε του ζημιωθέντος τρίτου, γιατί όπως έχει κρίνει η νομολογία, ο διαχειριστής ευθύνεται σύμφωνα με τις διατάξεις για την εντολή (άρθρο 714 του Αστικού Κώδικα: «ο εντολοδόχος ευθύνεται για κάθε πταίσμα») για κάθε πταίσμα του (ΕφΑθ 528/1979).

Επίσης εάν κάποιος τρίτος έχει ζημιωθεί εξαιτίας παράλειψης των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, και έχει επανειλημμένα οχλήσει τον διαχειριστή της πολυκατοικίας ούτως ώστε να επισκευάσει ο τελευταίος ό,τι του προκάλεσε την ζημία, ο διαχειριστής ευθύνεται εις ολόκληρον με τους συνιδιοκτήτες εάν από τη μη επισκευή προκλήθηκε βλάβη στον τρίτο (Τσούμας Β., Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία, 2009 σελ. 179 επ). Ο τρίτος, στην τελευταία περίπτωση, ορθώς ενάγει μόνο τον διαχειριστή στηριζόμενος και στο άρθρο 914 του Α.Κ. («όποιος ζημιώσει άλλον παράνομα και υπαίτια έχει υποχρέωση να τον αποζημιώσει») για αποζημίωση λόγω αδικοπραξίας (ΕφΑθ 3126/1988 ΑρχΝ 1988, 219 με Σχόλιο Γεωργίου).

Όταν δημιουργείται ζημία με πταίσμα του διαχειριστή, αυτός ευθύνεται προσωπικά έναντι του ζημιωθέντος λόγω αδικοπραξίας (ΕφΑθ 528/1979 Νοβ 27, 1315), ενώ και οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας ευθύνονται ως προστήσαντες (ΕφΑθ 3959/1987 ΕΔΠ 1987, 104, ΕφΑθ 4055/1981 Αρμ 81, 760) Ωστόσο, δεν ευθύνεται προσωπικά για την πληρωμή των χρεών και δεν ενάγεται ατομικά ο διαχειριστής για τα χρέη που έχει η συνιδιοκτησία της πολυκατοικίας προς τρίτους (ΕφΑθ 7289/1987 ΕΔΠ 1987, 215).  

Πρέπει να προστεθεί στο σημείο αυτό, ότι η ευθύνη του διαχειριστή, εκτός από αστική, όπως αναλύθηκε ανωτέρω, είναι ενδεχομένως και ποινική, στις περιπτώσεις στις οποίες προκαλείται από πράξη ή παράλειψή του βλάβη σε αγαθά τρίτων, τα οποία προστατεύονται από την Ποινική Νομοθεσία και η βλάβη των οποίων τιμωρείται ποινικώς.

 

Ζαΐμη Έμη

E-mail επικοινωνίας: info@efotopoulou.gr