Η ratio, ΄βάσει της οποίας απαιτείται διπλή μεταγραφή, στην περίπτωση μεταβίβασης ψιλής κυριότητας ακινήτου με παρακράτηση επικαρπίας
Η προσωπική δουλεία της επικαρπίας συνίσταται στο εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διακρατώντας όμως ακέραιη την ουσία του. Παρέπεται ότι ο επικαρπωτής αποκτά την οιονεί νομή επικαρπίας, δηλαδή την φυσική εξουσίαση του πράγματος με διάνοια περιορισμένου εμπραγμάτου δικαιούχου, ενώ η κυρία νομή, δηλαδή η καθολική εξουσίαση του πράγματος με διάνοια κυρίου παραμένει στον ψιλό κύριο, ασκείται όμως στο όνομά του από τον επικαρπωτή. Η επικαρπία συνιστάται με δικαιοπραξία ή με χρησικτησία. Οι αντίστοιχες για την κτήση της κυριότητας διατάξεις εφαρμόζονται αναλόγως. Ο κύριος ακινήτου μπορεί, μεταβιβάζοντάς το, για νόμιμη αιτία, σε άλλον με συμβόλαιο μεταγεγραμμένο, να παρακρατήσει την επ’ αυτού επικαρπία υπέρ του εαυτού του ή υπέρ τρίτου ή υπέρ του εαυτού του και του τρίτου (άρθρο 1143 Α.Κ.). Στην περίπτωση αυτή δεν καταρτίζεται μία μοναδική δικαιοπραξία (με περιεχόμενο ότι ο κύριος παραχωρεί την ψιλή κυριότητα και παρακρατεί υπέρ αυτού την επικαρπία, διότι τούτο θα προϋπέθετε ότι η επικαρπία υπάρχει ήδη στο πρόσωπο του κυρίου του συνιστώντος την επικαρπία ως ιδιαίτερο δικαίωμα ανεξάρτητο από την κυριότητα, πράγμα που όμως δεν συμβαίνει, γιατί η επικαρπία ως δουλεία είναι δυνατόν να υπάρχει μόνο σε ξένο πράγμα και όχι σε ίδιο), αλλά δύο δικαιοπραξίες, αφενός μεν η μεταβίβαση της κυριότητας στον αποκτώντα, αφετέρου δε η σύσταση από τον αποκτώντα επικαρπίας υπέρ του μεταβιβάσαντος. Οι δικαιοπραξίες αυτές μπορούν να συντελεσθούν σε ενιαία εξωτερική πράξη, αν πρόκειται για ακίνητο και να ενσωματωθούν στο ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Κατά συνέπεια μπορεί να προσκομισθεί για μεταγραφή και το μοναδικό αυτό συμβολαιογραφικό έγγραφο (Α.Π. 811/2020, Α.Π. 1192/2011), πλην όμως το συμβόλαιο αυτό θα μεταγραφεί με δύο διαφορετικούς αριθμούς στο υποθηκοφυλακείο (ή αντίστοιχα στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο), ένα που θα αφορά τη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας και ένα που θα αφορά την αναμεταβίβαση της επικαρπίας. Κι αυτό, γιατί όταν με το ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο καταρτίζονται δύο δικαιοπραξίες (περί ακινήτου) για τις οποίες απαιτείται μεταγραφή, η καθεμιά εξ αυτών πρέπει να καταχωρίζεται διακεκριμένα και στις μερίδες και των δύο συμβαλλομένων, εφόσον πρόκειται για διμερή δικαιοπραξία. Στην περίπτωση, επομένως, της σύστασης δουλείας με δικαιοπραξία, με την οποία συγχρόνως συνιστάται ή μετατίθεται και άλλο εμπράγματο δικαίωμα, για την κτήση της δουλείας προσαπαιτείται η μεταγραφή της συστατικής αυτής δικαιοπραξίας, ειδικά και ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της εν λόγω δικαιοπραξίας ως προς τη σύσταση, μετάθεση κλπ του άλλου εμπράγματου δικαιώματος. Με τα δεδομένα αυτά, η παράλειψη της ιδιαίτερης μεταγραφής της συστατικής της δουλείας δικαιοπραξίας αποστερεί στην τελευταία τόσο της ικανότητάς της προς εμπράγματη ενέργεια, δηλαδή την κτήση του δικαιώματος της δουλείας, όσο και της ιδιότητάς της ως νόμιμου ή νομιζόμενου τίτλου προς κτήση του εμπράγματου αυτού δικαιώματος με τακτική χρησικτησία (ΑΠ 1335/2010, ΑΠ 24/2019).
Ευγενία Α. Φωτοπούλου, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr