Η τύχη της συμφωνίας των συνιδιοκτητών που γίνεται κατ’ απόκλιση του Κανονισμού Πολυκατοικίας
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 13 § 1 του ν. 3741/1929, στην οριζόντια ιδιοκτησία, συμφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών για να είναι ισχυρές, πρέπει να γίνονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγράφονται.
Αν δεν τηρηθεί ο τύπος αυτός ή το συμβολαιογραφικό έγγραφο δεν μεταγραφεί τότε οι μεν εμπράγματες δικαιοπραξίες είναι άκυρες (ΕφΑΘ 8703/1991 ΕλΔ 34. 1648), οι δε ενοχικές ισχύουν μεταξύ των συμβληθέντων (ΑΠ 1372/1997 ΕΔΠ 1998.27, ΕφΑΘ 3105/1993 ΕΔΠ 1994. 46) και δεν καταλαμβάνουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους και τους τρίτους (Χρ. Κανέλλου, Η οροφοκτησία, εκδ. 1990, σελ. 132-133, Παν. Κωνσταντόπουλου, Η οροφοκτησία εν Ελλάδι, εκδ. 1974, σελ. 284, 285, Ι. Κατρά, Πανδέκτης μισθώσεων και οροφοκτησίας, εκδ. 2005, παρ. 257, σελ. 897, παρ. 284 Δ, σελ. 986). Τα ίδια ισχύουν και στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες κατ’ απόκλιση του κανονισμού συμφωνήσουν επί θεμάτων που ρυθμίζονται σε αυτόν, χωρίς να συνταχθεί προς τούτο συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβληθεί σε μεταγραφή, οπότε ναι μεν οι συμφωνίες αυτές δεν τροποποιούν τον κανονισμό και δεν παράγουν τα οικεία αποτελέσματα, πλην όμως αν ρυθμίζουν ενοχικές σχέσεις ισχύουν μεταξύ των συμβαλλομένων και τους δεσμεύουν, χωρίς όμως να δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους τους και τρίτους (298/2015 ΑΠ, ΤΝΠ Nomos, 1313/2007 Εφ Αθ, Δ/νη 2007/929, Σπυριδάκη, Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, εκδ. 1996, παρ. 134.1.3, σελ. 401, Β. Τσούμα, Το δίκαιο της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, εκδ. 1992, παρ. 7, 3, σελ. 57-58). Επιπλέον, αξίζει να αναφερθεί πως η προφορική αυτή συμφωνία δεν μπορεί να αντλήσει κύρος ούτε από τις περί κοινωνίας διατάξεις του ΑΚ, μιας και οι διατάξεις περί οροφοκτησίας υπερισχύουν ως ειδικότερες.
Αμυγδαλιά Τσιάρα, δικηγόρος