Υποχρεώσεις επικαρπωτή για επισκευή/συντήρηση/ανακαίνιση του πράγματος
Με το άρθρο 1183 ΑΚ ορίζεται ότι η προσωπική δουλεία της οίκησης συνίσταται στο εμπράγματο και αποκλειστικό δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμά της. Πρόκειται για περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα, αδιαίρετο και αμεταβίβαστο. Ο όρος «αποκλειστικό» σημαίνει ότι ο κύριος δεν μπορεί να χρησιμοποιεί τους χώρους οίκησης για κατοικία μαζί με τον δικαιούχο της οίκησης· δηλαδή δεν είναι δυνατή η συνοίκηση ή συγκατοίκηση του κυρίου και του δουλειούχου στο αντικείμενο της οίκησης (οικοδομή ή διαμέρισμά του). Το αδιαίρετο της οίκησης δεν ορίζεται μεν ρητά στο νόμο, προκύπτει όμως από τη φύση του δικαιώματος αυτού. Κατά δε το άρθρο 1187 του ίδιου Κώδικα στην οίκηση εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις για την επικαρπία ακινήτων εφόσον συμβιβάζονται και με τη φύση της εφαρμόζονται αναλόγως στην οίκηση, 1143), την απόσβεση (ΑΚ 1168 επ.) επικαρπίας. Κατ’ εφαρμογή των διατάξεων αυτών, η οίκηση συνιστάται είτε με σύμβαση που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται ή καταχωρείται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου για τις περιοχές όπου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο, είτε με διαθήκη ή δωρεά αιτία θανάτου, είτε με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία. Ιδιαίτερη πρακτική σημασία από τις οίκησης. Οι διατάξεις, οι οποίες αφορούν κυρίως τη σύσταση (ΑΚ και την προστασία (ΑΚ 1173) της διατάξεις αυτές έχει η υποχρέωση του δικαιούχου της οίκησης, να μεταχειρίζεται το βεβαρημένο πράγμα με επιμέλεια και να φέρει τις δαπάνες της επισκευής ή ανακαίνισής του (ΑΚ 1142, 1148, 1152, 1153). Σύμφωνα με τον κανόνα που θέτει η ΑΚ 1142, ο επικαρπωτής έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται το πράγμα, οφείλει όμως να διατηρεί ακέραιη την ουσία του. Ο περιορισμός αυτός εξειδικεύεται με την ΑΚ 1148, η οποία επιβάλλει στον επικαρπωτή ορισμένες ειδικότερες υποχρεώσεις και δη να διατηρεί την οικονομική λειτουργία που έχει το πράγμα κατά τη σύσταση της επικαρπίας, να μεταχειρίζεται το πράγμα με επιμέλεια και σύμφωνα με τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης και να μην επιφέρει ουσιώδεις μεταβολές στο πράγμα (βλ. Απ. Γεωργιάδη, Εμπράγματο Δίκαιο, 2η έκδοση, σελ. 985 επ. και 932 επ). Περαιτέρω, από την αναλογικά εφαρμοζόμενη, κατ’ άρθρο 1187 ΑΚ, στο πλαίσιο ρύθμισης της προσωπικής δουλείας της οίκησης, ως προς το ζήτημα των επισκευών του ακινήτου, διάταξης του άρθρου 1152 ΑΚ, με περιεχόμενο: «Ο επικαρπωτής έχει υποχρέωση να φροντίζει για την επισκευή ή την ανακαίνιση του πράγματος- βαρύνεται με τις σχετικές δαπάνες μόνο εφόσον αυτές ανάγονται στη συνήθη συντήρηση του πράγματος», συνάγεται ότι στην υποχρέωση συνήθους συντήρησης περιλαμβάνονται όλες εκείνες οι επισκευές, τα μέτρα συντήρησης και τυχόν ανακαινίσεις που απαιτούνται για να αντιμετωπιστούν φθορές ή αλλοιώσεις του πράγματος που προκύπτουν κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων και κατά την τακτική εκμετάλλευση και είναι απαραίτητα για τη διατήρηση του οικονομικού σκοπού και της ουσίας του πράγματος. Το ακριβές περιεχόμενο της υποχρέωσης εξειδικεύεται σε κάθε ειδικότερη περίπτωση από τις αντιλήψεις των συναλλαγών. Είναι αδιάφορο, αν η ανάγκη για επισκευή γεννήθηκε από υπαιτιότητα του επικαρπωτή ή τρίτου προσώπου ή από τυχαίο γεγονός (π.χ. σεισμός, πάροδος του χρόνου). Μόνη προϋπόθεση για να γεννηθεί η υποχρέωση αυτή είναι, οι επισκευές και οι ανακαινίσεις να ανάγονται στη συνήθη συντήρηση του πράγματος, δηλαδή να απαιτούνται κατά περιοδικά διαστήματα σύμφωνα με τη συνήθη πορεία των πραγμάτων (βλ. Απ. Γεωργιάδη, ό.π., σελ. 933, 934). Η υπαίτια καθυστέρηση της πρωτογενούς υποχρέωσης συνήθους συντήρησης από τον επικαρπωτή και, κατ’ αναλογία, από τον δουλειούχο οίκησης, γεννά στο πρόσωπό του δευτερογενή υποχρέωση αποζημίωσης, λόγω αθέτησης προϋφιστάμενης ενοχής από την ενοχική σχέση που τον συνδέει με τον ψιλό κύριο (άρθρο 330 ΑΚ), καθώς και υποχρέωση αποζημίωσης λόγω αδικοπραξίας, κατ’ άρθρο 914 ΑΚ (ΕφΑθ 1023/2009, ΕλλΔ/νη 2010/1050). Επίσης, αν η υπαίτια παράλειψη της συνήθους συντήρησης οδηγήσει σε φθορές που απαιτούν έκτακτα μέτρα, τη σχετική δαπάνη θα φέρει ο αθετών επικαρπωτής και, κατ’ αναλογία, ο δουλειούχος οίκησης (βλ. Απ. Γεωργιάδη – Μ. Σταθόπουλου, αστικός κώδιξ, τόμος VI, υπό το άρθρο 1152).
Επιπρόσθετα, από την αναλογικά εφαρμοζόμενη, κατ’ άρθρο 1187 ΑΚ, στο πλαίσιο ρύθμισης της προσωπικής δουλείας της οίκησης, διάταξης του άρθρου 1153 ΑΚ, με περιεχόμενο: «Ο επικαρπωτής έχει υποχρέωση να ειδοποιεί χωρίς υπαίτια καθυστέρηση τον κύριο για κάθε βλάβη του πράγματος ή για την ανάγκη έκτακτης επισκευής του ή για προφυλαχτικό μέτρο που επιβάλλεται εναντίον κινδύνου που δεν είχε προβλεφθεί. Το ίδιο ισχύει και όταν τρίτος αντιποιείται κάποιο δικαίωμα πάνω στο πράγμα. (…)», συνάγεται ότι σε αντίθεση με τη συντήρηση του πράγματος, ο επικαρπωτής και, κατ’ αναλογία, ο δουλειούχος οίκησης, δεν υποχρεούται σε επεμβάσεις για την αντιμετώπιση έκτακτων περιστατικών που βλάπτουν ή απειλούν να βλάψουν το αντικείμενο της επικαρπίας και, κατ’ αναλογία, της οίκησης. Στην περίπτωση αυτή ο επικαρπωτής υποχρεούται, απλώς, να ειδοποιήσει άμεσα («χωρίς υπαίτια καθυστέρηση») τον ψιλό κύριο. Η αθέτηση, όμως, της υποχρέωσης ειδοποίησης, εφόσον είναι υπαίτια, γεννά υποχρέωση αποζημίωσης στο πρόσωπο του επικαρπωτή και, κατ’ αναλογία, του δουλειούχου της οίκησης, για τη ζημία που προκλήθηκε από την παράλειψη ή, έστω, καθυστέρηση της ειδοποίησης (βλ. Απ. Γεωργιάδη, ό.π., σελ. 934, 669/2021 ΕφΑθ ΝΟΜΟΣ).
Ευγενία Α. Φωτοπούλου, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr