Κατανομή των κοινοχρήστων σε περίπτωση ύπαρξης δικαιώματος υψούν που έχει χιλιοστά

Με τον κανονισμό καθορίζονται εγκύρως τα ποσοστά συμμετοχής κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας στις δαπάνες κοινοχρήστων (ΑΠ 216/1981 ΝοΒ 29, 1404, Α.Π. 179/1980 ΝοΒ 28, 1472, ΕφΑθ 9144/1991 ΕλλΔνη 1993, 1503, ΕφΑθ 2251/1987 ΕΔΠ 1987, 193).

Ο κανονισμός, καίτοι επέχων ισχύ νόμου στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, δεν παύει να αποτελεί σύμβαση, η οποία σε περίπτωση διαπιστώσεως κενού ή αμφιβολίας, ερμηνεύεται κατά τους ορισμούς των γενικών διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ (Α.Π. 123/1976 ΝοΒ 26/627, ΕφΑθ 9718/1984 ΕΔΠ 1986, 179). [1]

Ο κανονισμός τροποποιείται νομίμως με τον ίδιο τρόπο κατά τον οποίο και καταρτίζεται, ήτοι με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών ή της προσυμφωνηθείσης συγκεκριμένης πλειοψηφίας τους, που περιβάλλεται τον τύπο συμβολαιογραφικού εγγράφου, υποχρεωτικώς μεταγραπτέου. Τροποποίηση του κανονισμού ακόμη και ως προς ήδη δημιουργημένα δικαιώματα και υποχρεώσεις μπορεί να γίνει με την καθοριζομένη από τις διατάξεις του πλειοψηφία, χωρίς να θεωρηθεί ότι έτσι θίγεται η αρχή της παμψηφίας, αφού η παμψηφία οδήγησε στην ανάθεση, κατ’ ειδικήν εντολή στην ορισμένη πλειοψηφία της Γενικής Συνελεύσεως, της διαχειρίσεως του κοινού και της λήψεως σχετικής αποφάσεως, δεσμευτικής για όλους τους συνιδιοκτήτες.

Ο κανονισμός δεν καταργείται ούτε με την αχρησία του ούτε με την ανάγκη διαφορετικής ρυθμίσεως των πραγμάτων που απαιτούν τη θέσπιση διατάξεως νόμου προς το σκοπό αυτό, όπως επίσης δεν επιφέρουν την κατάργησή του ή τροποποίησή του και οι επανειλημμένες παραβιάσεις του από συνιδιοκτήτες  (Α.Π. 179/1980 ΝοΒ 28, 1472, Α.Π. 318/1977 ΝοΒ 25, 1333, ΕφΑθ 836/1992 ΕΔΠ 1998, 295). [2]

Για να μεταβληθεί η συμφωνηθείσα ποσοστιαία συμμετοχή των διαιρεμένων ιδιοκτησιών στις δαπάνες κοινοχρήστων απαιτείται τροποποίηση του κανονισμού με συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταγραπτέο. Απαιτείται ομόφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών, ακόμη κι αν ο κανονισμός επιτρέπει την τροποποίησή του ως προς τα ποσοστά συμμετοχής τους στις δαπάνες με απόφαση ορισμένης πλειοψηφίας τους.[3]

Όπου ο νόμος ομιλεί περί διαιρεμένης ιδιοκτησίας εννοεί υφιστάμενους ορόφους και όχι χώρους προοριζόμενους απλώς για ανέγερση αποτελούντων το περιεχόμενο δικαιώματος υψούν μελλοντικών ορόφων, οι οποίοι και απαλλάσσονται ευλόγως της συμμετοχής τους στις δαπάνες κοινοχρήστων, όσο βεβαίως δεν έχουν οικοδομηθεί (ΕφΑθ 2413/2001). Αν έχει παρακρατηθεί το δικαίωμα υψούν, με τα οικεία ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του εδάφους του ορόφου που θα προστεθεί έτσι, οι ήδη υφιστάμενες ιδιοκτησίες συμμετέχουν στις δαπάνες κοινοχρήστων προς κάλυψη και των παρακρατηθέντων ποσοστών, τα οποία θα ενεργοποιηθούν μόνο εφόσον θα έχει ανεγερθεί ο νέος όροφος (ΕφΑθ 2551/1987).

Οι μελλοντικοί όροφοι της πολυκατοικίας, ήτοι αυτοί που αποτελούν το αντικείμενο του δικαιώματος υψούν, ευλόγως απαλλάσσονται της υποχρέωσης συμμετοχής τους στις δαπάνες κοινοχρήστων της (ΕφΑθ 2413/2001).[4]

Σύμφωνα με την απόφαση 2413/2001 του Εφετείου Αθηνών «κατά την σαφή έννοια των διατάξεων των άρθ. 1, 2 παρ. 1, 8 παρ. 1, 10 παρ. 1 και 2 του Ν. 3741/1929, 1001, 1002 και 1117 του ΑΚ, το δικαίωμα της επεκτάσεως της οικοδομής προς τα άνω και εντός του οικοδομήσιμου χώρου είναι διάφορο της κυριότητας, μη αλλοιωθείσης δι’ αυτών της ουσίας του πράγματος ως αντικειμένου αυθυπάρκτου, ενσωμάτου, απροσώπου και δεκτικού εξουσιάσεως, αλλά μόνον καταστάσεως δυνατής δι’ αυτών της και καθ’ οριζοντίαν γραμμήν διαιρέσεως των οικοδομών. Όταν ο νόμος ομιλεί περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί ορόφων ή μερών διαμερισμάτων αυτών νοούνται υφιστάμενοι όροφοι ή τμήματα αυτού (επιχείρημα και από το άρθ. 10 παρ. 2 του Ν. 3741/1929), όχι δε ο προς οικοδόμηση απλώς προοριζόμενος χώρος.Όπου ο Ν. 3741/1929 και η πιο πάνω παρ. του κανονισμού ομιλεί περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί ορόφων κατά το σαφές και αναμφίβολο περιεχόμενό της εννοεί τους υφισταμένους ορόφους, όχι δε τον προς οικοδόμηση απλώς προοριζόμενο χώρο, δηλαδή τις μελλοντικές διαιρεμένες ιδιοκτησίες, που είναι σήμερα ανύπαρκτες και μπορεί να μην κατασκευαστούν ποτέ».Ενώ κατά την απόφαση 276/2016 του Μονομελούς Εφετείου Πατρών «Στις δαπάνες αυτές συμμετέχουν μόνο οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που είναι κατασκευασμένες, οι οποίες επιβαρύνονται συμμέτρως με την αναλογία των μη κατασκευασθεισών οριζοντίων ιδιοκτησιών των τετάρτου και πέμπτου υπέρ το ισόγειο ορόφων, αφού οι τελευταίες, ως μη υφιστάμενες και μη παρέχουσες στους δικαιούχους τους δικαίωμα χρήσης των κοινοχρήστων και κοινόκτητων μερών της πολυκατοικίας, δεν είναι χρηστό να συμμε­τέχουν στις δαπάνες αυτές, σύμφωνα με την αληθή έννοια των αναφερόμενων στη συστατική πράξη οριζό­ντιας ιδιοκτησίας και τον επισυνημμένο σ’ αυτήν πίνακα αναλογισμού, που πρέπει να ερμηνευθούν κατά τα άρθρα 173 και 200 ΑΚ, με βάση τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, οι οποίες επιβάλλουν την ανω­τέρω ερμηνεία (ΕφΑΘ 12310/1987 ΕΔΠολ 1988. 188, ΕφΑΘ 2551/1987 ΕΔΠολ 1987.192).Οι κοινόχρηστες δαπάνες κατανέμονται μεταξύ των συνιδιοκτητών με βάση το προβλεπόμενο στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας, στον κανο­νισμό ή στην ιδιαίτερη κοινή συμφωνία όλων των συνιδιο­κτητών, ποσοστό συμμετοχής των οριζοντίων ιδιοκτησιών τους στις συγκεκριμένες δαπάνες (ΑΠ 107412001 ΕΔΠ 2002. 209, ΑΠ 731/1991 ΕλλΔνη 1996. 583 με ενημ. σημείωμα Κ. Βαλμαντώνη και I. Κατρά, ΕφΑΘ 8349/2006 ΕΔΠολ 2006. 267, ΕφΑΘ 7782/2003 Αρμ 2005. 744)Για να μεταβληθεί η συμφωνημένη ποσοστιαία συμμετοχή των διαμερισμάτων στις κοινές δαπάνες, πρέπει να γίνει σχε­τική τροποποίηση με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβάλλεται σε μεταγραφή». Ομοίως διατυπώνει και η απόφαση 566/2013 του Αρείου Πάγου σύμφωνα με την οποία, «Η συμφωνία για τον τρόπο κατανομής των κοινοχρήστων δαπανών στις χωριστές ιδιοκτησίες και ο καθορισμός των ποσοστών που γίνεται με τη συστατική πράξη δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες και τους διαδόχους τους και για να μεταβληθεί η συμφωνηθείσα αυτή ποσοστιαία συμμετοχή των χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινές δαπάνες πρέπει να γίνει τροποποίηση του κανονισμού με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβάλλεται σε μεταγραφή».Από τα παραπάνω συνάγεται ότι σε περίπτωση που το δικαίωμα υψούν δεν έχει πραγματωθεί – πόσο μάλλον όταν δεν μπορεί να πραγματωθεί, επειδή έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης – δηλαδή δεν έχει ανεγερθεί όροφος, το αντίστοιχο ποσοστό στις δαπάνες δεν επιβαρύνει τους λοιπούς συνιδιοκτήτες και έχει ως συνέπεια την ανακατανομή των ποσοστών τους στη συμμετοχή των δαπανών. Αυτή η ανακατανομή δύναται να γίνει με τροποποίηση του κανονισμού συμβολαιογραφικά και ακολουθεί μεταγραφή.

Χριστίνα Ρήγα, ασκ. δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

[1] Βασίλης Τσούμας, Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, Νομική Βιβλιοθήκη, σελ. 52,53.

[2] Ίδιο, σελ. 53, 54

[3] Αγγελική Δανηλάτου, Κοινόχρηστοι χώροι και πράγματα, Νομική Βιβλιοθήκη 2014, σελ. 284

[4] Τσούμας, σελ. 102, 105.