Κατάρτιση Κανονισμού Πολυκατοικίας με δικαστική απόφαση κατόπιν αίτησης συνιδιοκτητών που εκπροσωπούν ποσοστό 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου – Αίτημα της σχετικής αγωγής (βλ. ΜΠρΘεσσ 3966/2014, ΕλλΔνη 2015, 1144= ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985 «οικοδόμηση συνιδιοκτητών ακινήτων και τροποποίηση διατάξεων του κώδικα πολιτικής δικονομίας για τη διανομή και άλλες διατάξεις», αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυρίων δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών (ΑΠ 66/1994 ΤΝΠ-ΔΣΑ, ΑΠ 551/1991 ΕΔΠολ 1991. 78-80 και ΤΝΠ-ΔΣΑ και ΕφΘεσ 2268/2005 Αρμ 2007.511 και ΤΝΠ-ΔΣΑ). Κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειοψηφία τουλάχιστον 65% των συγκυρίων μπορεί να επιτραπεί η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του κανονισμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν την λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου (ΑΠ 66/1994 ό.π.).
Από τις διατάξεις του άρθρου 4 του ίδιου νόμου, οι οποίες αφορούν βασικώς την αγωγή παροχής αδείας οικοδόμησης, κατά το σύστημα της αντιπαροχής, αλλά εφαρμόζονται αναλόγως και στην αγωγή παροχής αδείας καταρτίσεως κανονισμού, προκύπτει ότι πριν από την άσκηση της ανωτέρω αγωγής οι συγκύριοι, που ζητούν την κατάρτιση κανονισμού, πρέπει να καταθέσουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμοδίου δικαστηρίου: α) σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, β) σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις χωριστές ιδιοκτησίες με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία, τα έγγραφα δε αυτά πρέπει να είναι υπογεγραμμένα από όλους τους συγκύριους, που ζητούν την σύνταξη κανονισμού και ειδικώς το δεύτερο έγγραφο (σχέδιο πίνακα κατανομής των ποσοστών ιδιοκτησίας) πρέπει επί πλέον να είναι υπογεγραμμένο από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα (ΑΠ 551/1991 ό.π.). Αντίγραφα όλων αυτών των εγγράφων και σχεδιαγραμμάτων, που έχουν κατατεθεί στον συμβολαιογράφο, προσκομίζονται από τους διαδίκους στο δικαστήριο κατά την συζήτηση (ΑΠ 551/1991 ό.π.).
Από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 4 § 1 του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που ορίζει ότι επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες, όπως με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η κοινή όλων συναίνεση, κανονίσουν τις υποχρεώσεις, δικαιώματα κ.λπ. της συνιδιοκτησίας» και του άρθρου 26 § 1 του ν.δ. 1003/1971 «περί ενεργού πολεοδομίας», το οποίο ορίζει ότι «επί των περιπτώσεων του προηγούμενου άρθρου, δύναται να καταρτίζεται γενικός κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών του όλου οικοπέδου ή της εδαφικής περιοχής και ιδιαίτερος κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των ιδιοκτητών των κατά κτίριο ορόφων ή τμημάτων αυτών», συνάγεται ότι ο κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο σύστημα της οροφοκτησίας του ν. 3741/1929, προϋποθέτει καταρχήν την κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών (ΕφΘεσ 2268/2005 ό.π.). Εξαίρεση εισάγει η (προαναφερθείσα) διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985, που επιτρέπει στους συνιδιοκτήτες, οι οποίοι εκπροσωπούν το 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου, να ζητήσουν από το δικαστήριο τη σύνταξη κανονισμού, όταν τέτοιος δεν έχει καταρτισθεί, με κοινή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών και επιπλέον είναι αναγκαίος για τη ρύθμιση των σχέσεων αυτών. Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που κατέθεσε σε συμβολαιογράφο η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών (ΕφΘεσ 2268/2005 ό.π.). Σε ό,τι όμως αφορά τον ίδιο τον κανονισμό πρέπει να γίνει διάκριση ανάμεσα: α) στις «σχέσεις» που συνιστούν το περιεχόμενο αυτού, δηλαδή στα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών που απορρέουν από την οργάνωση και λειτουργία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και β) τη «ρύθμιση» στην οποία αυτές υποβάλλονται.
Από τις πιο πάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνες του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύσταση κανονισμού προς ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Αλλά και το δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει η ή να διευρύνει τις «σχέσεις» που προτείνει η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρτιση κανονισμού, γιατί τότε αυτός θα έχανε τον δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα (ΕφΘεσ 2268/2005 ό.π.). Δεν ισχύει όμως το ίδιο και για την προτεινόμενη από την πλειοψηφία «ρύθμιση» των σχέσεων αυτών, την οποία το δικαστήριο μπορεί, ενίοτε μάλιστα υποχρεούται, να τροποποιήσει, όπως όταν κρίνει ότι αυτή δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκειται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης. Αυτό ορίζεται ρητά στη διάταξη του άρθρου 6 § 1 του ν. 1562/1985, κατά την οποία «το δικαστήριο, αν δεχθεί την αγωγή επιτρέπει στους κατά την κρίση του πιο κατάλληλους από τους διαδίκους συγκύριους να καταρτίσουν τον κανονισμό, σύμφωνα με το κατατεθειμένο σχέδιο και έγγραφα, που αναφέρονται στις §§ 1 και 4 του άρθρου 4, όπως αυτά τυχόν τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της απόφασης» (βλ. ΑΠ 596/2000 ΝοΒ 49.1009 και ΕφΘεσ 2268/2005 ό.π.). Περαιτέρω, κατά το άρθρο 8 § 1 του ν. 1562/1985, η κατά το άρθρο 3 (του νόμου αυτού) αγωγή (παροχής αδείας οικοδομήσεως) εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 220 του ΚΠολΔ.
Από τον συνδυασμό των διατάξεων αυτών με τη διάταξη του άρθρου 9 του ίδιου νόμου, προκύπτει ότι η αγωγή, που έχει ως αντικείμενο την κατάρτιση ή τροποποίηση του κανονισμού, δεν εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων, αφού δεν το επιβάλλει ρητώς ο νόμος, όπως συμβαίνει με την αγωγή του άρθρου 3 § 1 αυτού, αλλά ούτε εντάσσεται σε μία από τις κατηγορίες των αγωγών, οι οποίες κατά το άρθρο 220 του ΚΠολΔ, εγγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία διεκδικήσεων. Η αναφερόμενη στη § 1 του άρθρου 9 κατ` αναλογία εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων έχει την έννοια της εφαρμογής των διατάξεων εκείνων που μπορούν να προσαρμοσθούν προς τα της επιδιώξεως της τροποποίησης του κανονισμού, μεταξύ δε αυτών δεν περιλαμβάνεται και η διάταξη του άρθρου 8 § 1 του ν. 1562/1985 (ΑΠ 66/1994 ό.π.). Δηλαδή η διάταξη του άρθρου 3 § 1 του ανωτέρω ν. 1562/1985, που αφορά στην προδικασία της αγωγής παροχής αδείας οικοδομήσεως κατά το σύστημα της αντιπαροχής και επιβάλλει την προσεπίκληση των τρίτων που έχουν εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί αναλόγως, λόγω του σκοπού τον οποίο εξυπηρετεί, και στην αγωγή παροχής αδείας για κατάρτιση κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, όπως η προκείμενη, ούτε και εκ του λόγου αυτού απαιτείται για την άσκηση της τελευταίας αγωγής η εγγραφή της στα βιβλία διεκδικήσεων, αφού δεν το επιβάλλει ρητώς ο νόμος, αλλά ούτε και η αγωγή αυτή εντάσσεται σε μια από τις κατηγορίες των αγωγών, που κατά το άρθρο 220 ΚΠολΔ εγγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία διεκδικήσεων (ΑΠ 551/1991 ό.π. και Βαθρακοκοίλης, ΚΠολΔ, άρθρο 220, αριθ. 64α`).
Η εν λόγω αγωγή παροχής δικαστικής αδείας προς κατάρτιση κανονισμού παραδεκτά εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του εκάστοτε Μονομελούς Πρωτοδικείου ως καθ’ ύλη και κατά τόπο αρμοδίου (άρθρο 2 εδ. α` του ν. 1562/1985 και 29 ΚΠολΔ), κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 έως 650 και 652 έως 657 ΚΠολΔ (άρθρο 2 εδ. β` του ν. 1562/1985), επιπλέον δε για το παραδεκτό της οποίας δεν απαιτείται η εγγραφή της στα βιβλία διεκδικήσεων ούτε και η προσεπίκληση των τρίτων που τυχόν έχουν εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο, καθόσον η διάταξη του άρθρου 3 § 1 του ν. 1562/1985 δεν μπορεί να εφαρμοσθεί αναλόγως, λόγω του σκοπού τον οποίο εξυπηρετεί η αγωγή αυτή. Τέλος, να σημειωθεί ότι αυτή ερείδεται, στις διατάξεις των άρθρων 3 §§ 1 εδ. α` και 2, 4, 6 § 1 και 9 του ν. 1562/1985,4 § 1 του ν. 3741/1929 και 1 επ. του ν.δ. 1024/1971 ως προς την κύρια βάση της και στα άρθρα 176 επ. ΚΠολΔ ως προς το παρεπόμενο αίτημα της για την καταδίκη του εκάστοτε εναγόμενου στην καταβολή των δικαστικών εξόδων.
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος