Κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι πολυκατοικίας και βεράντες
Κριτήριο χαρακτηρισμού πράγματος σε πολυκατοικία ως κοινοχρήστου είναι ο κατά τη φύση του προορισμός του για την εξυπηρέτηση (σύγχρηση) όλων των συνιδιοκτητών (ά. 2 ν. 3741/1929), ενώ ο εν λόγω χαρακτηρισμός δεν εξαρτάται από το αν τα κοινόχρηστα μέρη και πράγματα χρησιμοποιούνται ή όχι από τους συνιδιοκτήτες (Αγγελική Δανηλάτου, Κοινόχρηστοι χώροι και πράγματα στο Δημόσιο και στο Ιδιωτικό Δίκαιο, 2014, σελ. 267). Συχνά, ο ίδιος ο Κανονισμός πολυκατοικίας έχει περιγραφή των κοινόχρηστων χώρων, χωρίς να σημαίνει όμως ότι αυτή η περιγραφή είναι εξαντλητική.
Από τα άρθρο 3 παρ. 1 και 2 και άρθρο 5 παρ. 1 του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι σε περίπτωση που δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών για τον τρόπο χρήσης των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής, κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να ενεργεί επισκευές και ανανεώσεις αυτών, καθώς και μεταβολές και προσθήκες αυτών, με τον όρο όμως ότι δεν θα παραβλάπτει τη χρήση και τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, δεν θα μειώνει την ασφάλεια του οικοδομήματος και δεν θα μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό τους (Βαθρακοκοίλη, ό.π., ΕΡΝΟΜΑΚ, 2007, τόμος Δ’, ημιτόμος Α’, σελ. 789). Σύμφωνα δε με το άρθρο 5 εδ. β’ και γ’ του ν. 3741/1929, κοινά βάρη, στα οποία υποχρεούνται να συνεισφέρουν όλοι οι συνιδιοκτήτες, θεωρούνται η συντήρηση και επισκευή των κοινών μερών του ακινήτου, που ανήκουν στη συγκυριότητα όλων, ενώ παρόμοια είναι και η ΑΚ 794, οποία διέπει τις σχέσεις των συγκυρίων βάσει της ΑΚ 1113, σύμφωνα με την οποία «Κάθε κοινωνός ενέχεται απέναντι στους λοιπούς, κατά την αναλογία της μερίδας του, για τα έξοδα συντήρησης, της διοίκησης και της χρησιμοποίησης του κοινού».
Σημειωτέον δε ότι οι ως άνω κοινές δαπάνες, στις οποίες κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας υποχρεούται να συμβάλει κατά το ποσοστό της συμμετοχής της ιδιοκτησίας του σ’ αυτές, μπορούν να ενεργηθούν και χωρίς απόφαση της ΓΣ, όταν είναι αναγκαίες για τη διατήρηση της κοινής οικοδομής, κατάλληλης προς εκπλήρωση του προορισμού της και προς αποτροπή άμεσου κινδύνου καταστροφής ή βλάβης των κοινών μερών και εγκαταστάσεων (Βασίλη Αντ. Βαθρακοκοίλη, ό.π., σελ. 807-808).
Ειδικά για τις βεράντες, όπως έκρινε η απόφαση ΑΠ 1223/2012 (ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ), αυτές αποτελούν ανοιχτό μέρος και επέκταση του δαπέδου ενός ορόφου μέχρι του κατακόρυφου επιπέδου των όψεων του κτιρίου, αποτελούν δε δώμα (πλάκα οροφής) για τον κάτω από αυτή όροφο ή διαμέρισμα, είναι δυνατόν να καταστούν αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας, ανάλογα με το τι ορίζει ο κανονισμός, ενώ άλλως επ’ αυτών θα εφαρμόζετο ό,τι και επί στέγης (ά. 7 παρ. 1 ν. 3741/1929), δηλαδή θα ανήκαν στα κοινόκτητα μέρη κατ’ άρθρο 2 παρ. 1 του ίδιου νόμου. Ο οροφοκτήτης, όταν βάσει σύστασης ή κανονισμού είναι αποκλειστικός κύριος της βεράντας του διαμερίσματός του, δεν έχει μόνο δικαίωμα να τη διατηρεί και να την επισκευάζει, αλλά οσάκις η μη επισκευή της έχει ως αποτέλεσμα να παραβλάπτεται η χρήση του ιδιοκτήτη του κάτω από αυτή διαμερίσματος, υποχρεούται να την επισκευάσει με δική του δαπάνη. Σε περίπτωση παράλειψής του, όπως έκρινε η ως άνω απόφαση, ο βλαπτόμενος από τη μη επισκευή της βεράντας διαμερίσματος έχει δικαίωμα να αξιώσει την επισκευή αυτής, ώστε να αρθεί η προσβολή του. Το γεγονός ότι η επισκευή αυτή κατέστη αναγκαία από ελαττωματική αρχική κατασκευή, υπαιτίως ή ανυπαιτίως, από τον εργολάβο της όλης οικοδομής, προτού καταστεί ιδιοκτήτης ο κύριος της βεράντας, δεν έχει έννομη επιρροή ως προς την υποχρέωση που έχει αυτός προς επισκευή έναντι του βλαπτόμενου ιδιοκτήτη του κάτω διαμερίσματος της ίδιας οικοδομής. Εξ αντιδιαστολής συνάγεται από τα ανωτέρω ότι αν ο οροφοκτήτης δεν είναι αποκλειστικός κύριος της βεράντας του διαμερίσματός του, τότε αναφορικά με τις δαπάνες συντήρησης και επισκευής ισχύουν όσα και επί κοινόκτητων χώρων (όπως είναι οι χώροι αποκλειστικής χρήσης, οι οποίοι δεν αποβάλλουν το χαρακτήρα τους ως κοινόκτητοι).
Κατερίνα Παναγιώτου
info@efotopoulou.gr