Κυριότητα Ελληνικού Δημοσίου επί των δασών και των λιβαδιών στα Δωδεκάνησα

Σύνοψη: Κατά το προϊσχύσαν στη Δωδεκάνησο οθωμανικό δίκαιο, οι δημόσιες γαίες (αρζί-μιρί ή εραζί-εμιριέ), στις οποίες περιλαμβάνονταν οι καλλιεργήσιμοι αγροί, οι λειμώνες, οι βοσκές και τα δάση, ανήκαν κατά ψιλή κυριότητα στο Οθωμανικό Δημόσιο, ενώ οι ιδιώτες μπορούσαν να αποκτήσουν μόνον δικαίωμα διηνεκούς εξουσίασης (τεσσαρούφ) και όχι πλήρη κυριότητα. Ειδικότερα, επί των καλλιεργήσιμων δημοσίων γαιών το δικαίωμα τεσσαρούφ αποκτιόταν είτε με διοικητική παραχώρηση και έκδοση ταπίου είτε, κατ’ εξαίρεση, με δεκαετή αδιατάρακτη κατοχή και συνεχή καλλιέργεια του ακινήτου, χωρίς δικαστική αμφισβήτηση, σύμφωνα με το άρθρο 78 του Οθωμανικού Νόμου περί Γαιών. Η δυνατότητα αυτή περιοριζόταν αποκλειστικά στις καλλιεργήσιμες δημόσιες γαίες και δεν καταλάμβανε τα δημόσια δάση και τις λοιπές μη καλλιεργήσιμες εκτάσεις, επί των οποίων δικαίωμα τεσσαρούφ μπορούσε να αποκτηθεί μόνο κατόπιν διοικητικής παραχώρησης και έκδοσης ταπίου, αποκλειομένης της κτήσης του με απλή κατοχή ή χρήση. Εξάλλου, το οθωμανικό δίκαιο δεν αναγνώριζε τη χρησικτησία ως τρόπο κτήσης κυριότητας, τόσο επί των ιδιωτικών γαιών (μουλκ) όσο και επί των δημοσίων γαιών. Ο θεσμός της χρησικτησίας εισήχθη στη Δωδεκάνησο μόλις από 1.1.1932 με την εφαρμογή του Ιταλικού Αστικού Κώδικα, χωρίς όμως να καταστεί δυνατή η συμπλήρωσή της σε βάρος του Δημοσίου, δεδομένου ότι από 10.1.1949 τέθηκε σε ισχύ ο α.ν. 1539/1938, ο οποίος απέκλεισε την παραγραφή των δικαιωμάτων του Δημοσίου επί των ακινήτων του. Αντιθέτως, όσοι είχαν ήδη αποκτήσει δικαίωμα τεσσαρούφ επί καλλιεργήσιμων δημοσίων γαιών πριν από την ημερομηνία αυτή, κατέστησαν αυτοδικαίως πλήρεις κύριοι με το άρθρο 9 παρ. 1 του ν. 2100/1952, με το οποίο αποσβέστηκε η ψιλή κυριότητα του Δημοσίου επί των συγκεκριμένων εκτάσεων, δεν καταλάμβανε ωστόσο τα δημόσια δάση και τις λοιπές μη καλλιεργήσιμες εκτάσεις.

Αναλυτικότερα:

            Ιστορική αναδρομή

• 23/06/1923: Συνθήκη Λωζάνης: Παραχώρηση ακίνητης περιουσίας Δωδεκανήσου από την Τουρκία στην Ιταλία.
• 10/02/1947: Συνθήκη Ειρήνης των Παρισίων: Παραχώρηση ακίνητης περιουσίας Δωδεκανήσου από την Ιταλία στην Ελλάδα.

Δυνάμει του άρθρου 15 της από 23/6/1923 Συνθήκης της Λωζάνης, επικυρωθείσας από την Ιταλία με το υπ’ αριθμ. 1354/28-8-1924 Βασιλικό Διάταγμα, «Η Τουρκία παραιτείται υπέρ της Ιταλίας παντός δικαιώματος και τίτλου επί των κάτωθι απαριθμουμένων νήσων, τουτέστι της Αστυπάλαιας, Ρόδου, Χάλκης, Καρπάθου, Κάσσου, Τήλου, Νισύρου, Καλύμνου, Λέρου, Πάτμου, Λειψούς, Σύμης και Κω, των κατεχομένων νυν υπό της Ιταλίας και των νησίδων των εξ αυτών εξαρτωμένων, ως και της νήσου Καστελλορίζου». Κατά το άρθρο 60 της ίδιας Συνθήκης «Τα Κράτη, υπέρ ων απεσπάσθη ή αποσπάται έδαφος εκ της Οθωμανικής Αυτοκρατορίας, είτε συνεπεία των Βαλκανικών πολέμων, είτε δυνάμει της παρούσης Συνθήκης, θα αποκτήσωσιν άνευ ανταλλάγματος πάσαν ιδιοκτησίαν της Οθωμανικής Αυτοκρατορίας κειμένην εν τω εδάφει τούτω». Επίσης, με το άρθρο 1 του παραρτήματος XIV της από 10/2/1947 Συνθήκης Ειρήνης των Παρισίων μεταξύ των συνασπισμένων συμμαχικών δυνάμεων και της Ιταλίας, που κυρώθηκε με το ν.δ. 423/1947, το Ελληνικό Δημόσιο απέκτησε όλη την ακίνητη περιουσία του Ιταλικού κράτους στη Δωδεκάνησο. Περαιτέρω, με το άρθρο 2 παρ. 1 στοιχ. α’ του ν. 510/1947, που ίσχυσε από τη δημοσίευσή του στην Ε.τ.Κ. (30/12/1947) σύμφωνα με το άρθρο 14 αυτού, εισήχθησαν στη Δωδεκάνησο ο ΑΚ, ο ΕισΝΑΚ και το ν.δ. 7/10-5-1945. Με το άρθρο 51 ΕισΝΑΚ ορίζεται ότι «Η απόκτηση κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος πριν από την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα κρίνεται κατά το δίκαιο που ίσχυε όταν έγιναν τα πραγματικά γεγονότα για την απόκτησή τους».

            Αστικό Δίκαιο

• Από 1929 έως και την προσάρτηση της Δωδεκανήσου στην Ελλάδα: Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου
• Έως 31/12/1931:Οθωμανικό Δίκαιο: Νόμος περί Γαιών
• Έως 20/04/1942: Ιταλικός ΑΚ (1857)
• Έως 29/12/1947: Ιταλικός ΑΚ (1942)
• Ελληνικός ΑΚ

            Οθωμανικό Δίκαιο

Η ακίνητη περιουσία στη Δωδεκάνησο, πριν την εισαγωγή του Ιταλικού ΑΚ/1865 στη Δωδεκάνησο, η οποία έλαβε χώρα από 1/1/1932 με το υπ’ αριθμ. 200/31-10-1931 διάταγμα του Ιταλού Κυβερνήτη, ρυθμιζόταν από το οθωμανικό δίκαιο. Σύμφωνα με τα άρθρα 1, 2, 3, 4, 5, 9, 12, 13, 19, 30, 34, 49, 68, 71, 78, 91-102 και 103-105 του Οθωμανικού Νόμου «περί γαιών» της 7ης Ραμαζάν 1274 (1856), οι γαίες διακρίνονταν σε πέντε κατηγορίες : α) τις γαίες καθαρής ιδιοκτησίας (μούλκια ή μουλκ ή μεμλουκέι), οι οποίες ήταν τα οικόπεδα, έστω και αν καλλιεργούνταν με κηπευτικά και οπωροφόρα δένδρα, τα σπίτια και γενικά τα οικοδομήματα, εργαστήρια, αμπελώνες που βρίσκονταν μέσα στις πόλεις, τα χωριά και κωμοπόλεις και τις οποίες είχαν στην πλήρη και απόλυτη κυριότητά τους αυτοί που τις εξουσίαζαν και μπορούσαν να τις διαθέτουν ελεύθερα προς τρίτους με άτυπη συμφωνία περί μεταβίβασης, είδος τους δε αποτελούσαν και οι φορολογούμενες γαίες, που ανήκαν στην πλήρη κυριότητα μη μουσουλμάνων ιδιοκτητών, οι οποίοι κατέβαλαν έγγειο φόρο, β) τις δημόσιες γαίες (εραζί-εμιριέ ή αρζί-μιρί), στις οποίες περιλαμβάνονταν οι αγροτικές εκτάσεις και συγκεκριμένα οι καλλιεργήσιμοι αγροί, οι χειμερινές και θερινές βοσκές (τόποι που παράγουν χόρτο για βόσκηση ζώων), οι λειμώνες (τσαΐρια), τα δάση, καθώς επίσης και τα μέρη στα οποία υπήρχαν δένδρα, που δεν τα καλλιεργούσε κανένας, των οποίων η κυριότητα ανήκε στο (αντιπροσωπευόμενο από το Σουλτάνο) Οθωμανικό Δημόσιο και επί αυτών οι ιδιώτες μπορούσαν να αποκτήσουν μόνο δικαίωμα εξουσίας (τεσσαρούφ), γ) τις αφιερωμένες γαίες σε έναν ευαγή σκοπό (βακούφια), των οποίων η χρήση και εκμετάλλευση γινόταν υπέρ κάποιου αγαθοεργού σκοπού (π.χ. μοναστηρίου, νοσοκομείου κλπ) (μεβκουφέ) και οι οποίες θεωρούνταν ως πράγματα εκτός συναλλαγής, δ) τις εγκαταλελειμμένες σε κοινότητες γαίες (μετρουκέ), π.χ. δημόσιοι δρόμοι, πλατείες κλπ, οι οποίες ήταν προορισμένες για την κοινή και δημόσια χρήση και ανήκαν στο Οθωμανικό Δημόσιο και ε) τις νεκρές γαίες (μεβάτ), όπως ήταν οι πετρώδεις εκτάσεις, τα βουνά, βράχια, αδέσποτα δάση κλπ, οι οποίες δεν ανήκαν στην κυριότητα ιδιωτών ούτε ήταν δυνατή από τη φύση τους η καλλιέργειά τους και δεν κατέχονταν ούτε εξουσιάζονταν ή καλλιεργούνταν από κανέναν, οι οποίες ήταν επίσης δημόσιες, ανήκουσες στο Οθωμανικό Δημόσιο (ΟλΑΠ 1/2013, ΑΠ 34/2019, ΑΠ 695/2018, ΑΠ 545, 546/2017, ΑΠ 638, 639/2016, ΑΠ 267/2008 ΝΟΜΟΣ). Πλην των γαιών καθαρής ιδιοκτησίας, όλες οι υπόλοιπες κατηγορίες γαιών αποτελούσαν ουσιαστικά τη δημόσια κτήση του Οθωμανικού Κράτους, στο οποίο ανήκε ολόκληρη η ακίνητη περιουσία, πλην της ως άνω καθαρής ιδιοκτησίας (μούλκια), η οποία ανήκε σε ιδιώτες (ΕφΘρακ 214/2014 ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα, κατά το άρθρο 2 του ως άνω Οθωμανικού Νόμου «περί γαιών», «Οι καθαρής κυριότητας (ιδιόκτητοι γαίαι) είναι τεσσάρων ειδών: 1) Τα εν τοις χωρίοις και κώμαις (Κασαπάτ) κείμενα οικόπεδα, καθώς και αι εις τον περίβολόν των ευρισκόμενοι γαίαι, αίτινες δεν δύνανται να μη ώσι περιπλέον του ημίσεως στρέμματος και θεωρούνται ως συμπλήρωμα της κατοικίας, 2) Αι γαίαι, αι αποσπασθείσαι από δημοσίας γαίας και τη αδεία του ιερού νόμου υπαχθείσαι εις την αληθή ιδιοκτησίαν τινός, ίνα κατέχωνται κατά τους διαφόρους τρόπους της κυριότητος, 3) Αι δεκατιζόμεναι γαίαι (ουσσριγέ, δηλαδή terres decimates) και 4) Αι φορολογούμεναι γαίαι (χαραζδζιέ, δηλαδή terres tributaires). Δεκατιζόμεναι γαίαι είναι αι εν καιρώ της κατακτήσεως εις τους πορθητάς ως λάφυρα διανεμηθείσαι γαίαι. Φορολογούμεναι γαίαι είναι αι γαίαι, αι οποίαι είχαν μείνει στην κατοχή των κατοίκων μη Μουσουλμάνων (περί όλων των ανωτέρω βλ. Δ. Νικολαΐδου, ΟΘΩΜΑΝΙΚΟΙ ΚΩΔΙΚΕΣ, έκδ. 1869, σελ. 429-430). Κατά τα άρθρα 167, 175, 181 και 185 του οθωμανικού Αστικού Κώδικα, τα ακίνητα καθαρής ιδιοκτησίας εξομοιώνονται με τα κινητά και για τη μεταβίβασή τους δεν απαιτείται καμία διατύπωση, αλλά αρκεί η αμοιβαία συναίνεση των συμβαλλομένων, η οποία μπορεί να αποδειχθεί με ιδιωτικά έγγραφα και μάρτυρες. Η μεταγραφή στα κτηματολογικά βιβλία της μεταβίβασης των ακινήτων αυτών δεν ήταν αναγκαία, σε αντίθεση με τη μεταβίβαση των βακουφίων και των δημοσίων γαιών. Οι νομοθετικές μεταβολές που επέφερε ο νόμος 28ης Ρετζέπ 1291 (καθ’ ημάς 1875) δεν μετέβαλαν και τον τρόπο μεταβίβασης των τέλειας ιδιοκτησίας “μούλκι” ακινήτων, ο οποίος ρυθμιζόταν από το ιερό μουσουλμανικό δίκαιο (ΑΠ 267/2008 ΝΟΜΟΣ). Επομένως, στην κατηγορία “μουλκ”, ανήκουν μόνο τα αστικά ακίνητα, ήτοι τα οικόπεδα, ως άνω, έστω και αν καλλιεργούνται με κηπευτικά και οπωροφόρα δένδρα, αυλές, κήποι, οικίες και γενικότερα οικοδομήματα, εργαστήρια, καθώς και τα καρποφόρα δένδρα που βρίσκονται στις πόλεις, κωμοπόλεις και χωριά (ΑΠ 120/2018, ΑΠ 222/2017). Αντιθέτως, στην κατηγορία των δημοσίων γαιών (εραζί-εμιριέ ή αρζί-μιρί) ανήκουν οι αγροτικές εκτάσεις και συγκεκριμένα οι καλλιεργήσιμοι αγροί, οι χειμερινές και θερινές βοσκές, οι λειμώνες (τσαΐρια), τα δάση, οι εκτάσεις που έχουν φυτευθεί με δένδρα, που δεν καλλιεργεί κανένας (ΑΠ 120/2018, ΑΠ 227/2017, ΑΠ 477/2016). Οι ως άνω δημόσιες εκτάσεις μπορούσαν να παραχωρηθούν από το Οθωμανικό Δημόσιο σε ιδιώτες με την καταβολή δικαιώματος (ταπού) και ετήσιας δόσης, με την έκδοση σχετικού τίτλου (ταπίου). Με την έκδοση όμως του τίτλου αυτού, οι ιδιώτες δεν αποκτούσαν πλήρες δικαίωμα κυριότητας επί της παραχωρηθείσας δημόσιας έκτασης, αλλά δικαίωμα διηνεκούς εξουσίασης ή “ωφέλιμης κυριότητας” (τεσσαρούφ), ενώ το δικαίωμα ψιλής κυριότητας (ρεκαμπέ) διατηρούσε το Οθωμανικό Δημόσιο. Εξαίρεση του κανόνα ότι μόνο με τίτλο (ταπί) αποκτάται το δικαίωμα εξουσίασης για ορισμένη χρήση των δημοσίων γαιών καθιερώνει το άρθρο 78 του ίδιου παραπάνω νόμου “περί γαιών”, σύμφωνα με το οποίο, εάν κάποιος ιδιώτης καταλάβει και καλλιεργήσει δημόσιες και αφιερωμένες γαίες για δέκα (10) έτη, χωρίς δικαστική αμφισβήτηση από το Δημόσιο, αποκτά δικαίωμα μόνιμης εγκατάστασης και είτε κατέχει έγκυρο τίτλο, είτε δεν κατέχει, οι γαίες δεν θεωρούνται σχολάζουσες, αλλά δίδεται σ` αυτόν – ιδιώτη – δωρεάν νέος τίτλος. Από το σαφές περιεχόμενο της παραπάνω διάταξης, την ερμηνευτική εγκύκλιο του Τουρκικού Υπουργείου Δικαιοσύνης της 28 Σ. 1304, του άρθρου 13 του νόμου “περί εγγράφων ταπίων” της 8 Δ. Α. 1275 (ήδη έτος 1857), του άρθρου 2 των διασαφητικών διατάξεων περί ταπίων της 15 Σ. 1276 και των οδηγιών της 23 Μ. 1293 ή 7.2.1921 “περί εξελέγξεως τίτλων δασών”, αλλά και το σύνολο των διατάξεων του νόμου περί γαιών (ειδικότερα των άρθρων 8, 9, 24, 30, 61, 71 και 78), προκύπτει, ότι απαραίτητη προϋπόθεση για την απόκτηση του δικαιώματος αυτού της μόνιμης εγκατάστασης είναι όχι μόνον η συνεχής επί δέκα (10) έτη κατοχή (εξουσίαση), αλλά και η ταυτόχρονη καλλιέργεια του κτήματος. Επομένως, η διάταξη του άρθρου 78 έχει εφαρμογή μόνο επί καλλιεργήσιμων γαιών, ενώ οι υπόλοιπες μη καλλιεργούμενες εκτάσεις, στις οποίες περιλαμβάνονται τα δάση και οι μη αφιερωμένες στην κοινή χρήση βοσκήσιμες εκτάσεις, που ονομάζονταν εμλάκι μιριγέ ή εμλάκι χουμουγιούν, εξουσιάζονται μόνο με έκδοση τίτλου – ταπίου.[1] Επομένως, δεν είναι δυνατή η κτήση κυριότητας με χρησικτησία υπό το κράτος του οθωμανικού δικαίου και, μάλιστα τόσο επί των ακινήτων ελευθέρας κυριότητας (μουλκ), όσο και επί των δημοσίων γαιών (εραζί-εμιριέ ή αρζί-μιρί), με την επιφύλαξη των προαναφερθέντων για την κτήση δικαιώματος διηνεκούς εξουσίασης (τεσσαρούφ) από τον σφετεριστή που καλλιέργησε δημόσια γη επί δεκαετία, κατά το άρθρο 78 του Οθωμανικού Νόμου «περί γαιών».

            Ιταλικό δίκαιο – Κτηματολογικός Κανονισμός

Κατά τις διατάξεις δε των άρθρων 1, 2 και 4 του Κτηματολογικού Κανονισμού, που κυρώθηκε με το υπ’ αριθμ. 132/1929 Διάταγμα του Ιταλού Κυβερνήτη στη Δωδεκάνησο και διατηρήθηκε σε ισχύ ως τοπικό δίκαιο και μετά την προσάρτηση της Δωδεκανήσου στην Ελλάδα, δυνάμει του άρθρου 8 παρ. 2 του από 30/12/1947 ισχύοντος νόμου 510/1947, διατηρείται καταρχήν η διάκριση των γαιών όπως οριζόταν από το προϊσχύσαν στη Δωδεκάνησο οθωμανικό δίκαιο (άρθρο 1 του Οθωμανικού Νόμου «περί γαιών» της 7ης Ραμαζάν 1274 (1856) σε συνδυασμό με τα άρθρα 2, 3, 4, 5, 91-102 και 103-105). Ειδικότερα στο άρθρο 2 προβλέπεται ότι «Τα δημόσια κτήματα ανήκουσιν εις την Κυβέρνησιν της Κτήσεως και υποδιαιρούνται εις κτήματα κοινής χρήσεως και εις κτήματα περιουσιακά (ιδιόκτητα του Δημοσίου)». Στις διατάξεις δ των άρθρων 3-10 του Κτημτολογικού Κανονισμού γίνεται ειδικότερη αναφορά στα διάφορα είδη γαιών και το περιεχόμενο των επ’ αυτών δικαιωμάτων. Ενόψει των διατάξεων αυτών, στις περιοχές της Δωδεκανήσου, όπου ιδρύθηκαν και οργανώθηκαν από το Ιταλικό Δημόσιο κτηματολογικά γραφεία (Ρόδος, Κως και τμήμα της νήσου Λέρου), κατά την εγγραφή των ακινήτων στα κατά τόπους κτηματολόγια υπήρξε σαφής αναφορά στον κατά το προϊσχύσαν οθωμανικό δίκαιο νομικό χαρακτήρα των εγγεγραμμένων ακινήτων (μουλκ, αρζί-μιρί κλπ), σαφής δηλαδή ένδειξη της ένταξής τους στις προαναφερθείσες ομάδες ακινήτων. Οι διατάξεις, όμως, 1-8 του Κτηματολογικού Κανονισμού, ως αφορώσες τις διακρίσεις των ακινήτων και το περιεχόμενο των επ’ αυτών δικαιωμάτων, έχουν εφαρμογή σε όλες τις νήσους της Δωδεκανήσου αφού η εφαρμογή τους δεν έχει ως αναγκαία προϋπόθεση την ύπαρξη και λειτουργία των Κτηματολογικών Γραφείων (ΑΠ 1954/2022, ΑΠ 477/2016, ΑΠ 1814/2012).

            Ο θεσμός της χρησικτησίας

Όπως προκύπτει από τα άρθρα 1248 και 1614 του Οθωμανικού ΑΚ, δεν αναγνωριζόταν ο θεσμός της χρησικτησίας ως τρόπος κτήσης κυριότητας, τόσο ως προς τα ακίνητα καθαρής ιδιοκτησίας (μούλκια), όσο και ως προς τις δημόσιες γαίες.[2] Ο θεσμός της χρησικτησίας εισήχθη το πρώτον στη Δωδεκάνησο μετά την εισαγωγή σ’ αυτήν του ΙταλΑΚ (1865) με το υπ’ αριθμ. 200/31 Οκτωβρίου 1931 Διάταγμα του Ιταλού Κυβερνήτη, από 1/1/1932. Από το συνδυασμό δε των διατάξεων των άρθρων 685, 686, 2105, 2106 και 2135 του ΙταλΑΚ (1865), προκύπτει ότι ο έχων στη συνεχή, όχι διακεκομμένη, δημόσια, ειρηνική και αναμφίβολη νομή του ακίνητο με διάνοια κυρίου, αποκτά επ’ αυτού εμπράγματο δικαίωμα κυριότητας μετά την πάροδο τριάντα ετών (κτητική παραγραφή). Η κτητική αυτή παραγραφή εφαρμόζεται και στα ακίνητα που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του κράτους κατά το άρθρο 2114 του Ιταλικού ΑΚ του 1865, που είναι όμως αντίθετο προς τη ρύθμιση του άρθρου 63 παρ. 5 του Κτηματολογικού Κανονισμού κατά την οποία δεν συγχωρείται η σε βάρος των δημοσίων κτημάτων παραγραφή της πλήρους ή ψιλής κυριότητας ως προς τις γαίες «μιρί» ή «ερζί – εμιριέ». Η παραπάνω διάταξη του Κτηματολογικού Κανονισμού όμως, ως εκ της θέσεώς της στο άρθρο 63 αυτού (στο Κεφάλαιο 5 που αφορά τις καταχωρίσεις στα Κτηματολογικά βιβλία), που προβλέπει την δεκαπενταετή κτητική παραγραφή “από της γενομένης καταγραφής” δεν εφαρμόζεται στις νήσους στις οποίες δεν καταρτίστηκε Κτηματολόγιο (ήτοι στις νήσους των Δωδεκανήσων πλην της Ρόδου, της Κω και τμήματος της Λέρου) (ΑΠ 192/2019, ΑΠ 693/2018, ΑΠ 477/2016, ΑΠ 1814/2012). Ακόμη, ως προς το ζήτημα της χρησικτησίας, μετά την εφαρμογή του ΙταλΑΚ (1942) από 21/4/1942 με το υπ’ αριθμ. 170/1942 Διάταγμα του Ιταλού Κυβερνήτη, εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 1140 και 1158 ΙταλΑΚ (1942), από τις οποίες προκύπτει ότι είναι δυνατή η κτήση κυριότητας επί πράγματος, μετά την πάροδο εικοσαετίας στη φυσική εξουσία του από το νομέα αυτού, ο οποίος ασκεί σ’ αυτό διανοία κυρίου δραστηριότητες που ανταποκρίνονται προς την ενάσκηση της επ’ αυτού κυριότητας. Εξάλλου, μετά την έναρξη της ισχύος του Ελληνικού ΑΚ στη Δωδεκάνησο από 30/12/1947 (άρθρο 2 παρ.1 στοιχ. α’ ν. 510/1947), εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 1045, 1051 και 974 ΑΚ, από τις οποίες προκύπτει ότι αυτός που έχει τη φυσική εξουσία επί του πράγματος διανοία κυρίου (νομή) και έχει ασκήσει αυτήν για χρονικό διάστημα είκοσι ετών, καθίσταται κύριος αυτού με έκτακτη χρησικτησία, με τη δυνατότητα εκείνου που απέκτησε τη νομή με καθολική ή ειδική διαδοχή να συνυπολογίσει στο χρόνο της δικής του νομής και το χρόνο της νομής του δικαιοπαρόχου του. Ενόψει όμως του ότι το οθωμανικό δίκαιο, όπως προαναφέρθηκε, δεν αναγνώριζε το θεσμό της χρησικτησίας, χρόνος νομής που διανύθηκε όταν ίσχυε το οθωμανικό δίκαιο, ήτοι πριν την 1/1/1932, δεν υπολογίζεται για τη συμπλήρωση του χρόνου χρησικτησίας στη Δωδεκάνησο. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, εάν κάποιος καταλάβει και καλλιεργήσει δημόσια γη οποτεδήποτε πριν την ενσωμάτωση της Δωδεκανήσου στην Ελλάδα, δεν είναι δυνατή απ’ αυτόν η κτήση κυριότητας του ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία, με βάση τις προαναφερθείσες διατάξεις του ΙταλΑΚ 1865, ΙταλΑΚ 1942 και Ελληνικού ΑΚ, διότι από 1/1/1932, οπότε αρχίζει να διαδράμει ο χρόνος χρησικτησίας μέχρι 10/1/1949, οπότε εισάγεται, το πρώτον, στη Δωδεκάνησο, με το από 31 Δεκεμβρίου 1948/10 Ιανουαρίου 1949 β.δ/γμα, ο α.ν. 1539/1938 «περί προστασίας των δημοσίων κτημάτων», ο οποίος απαγορεύει την παραγραφή κάθε δικαιώματος του Δημοσίου επί ακινήτων, σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 1 και 2 αυτού, δεν συμπληρώνεται, σύμφωνα και με τις περί τούτου διατάξεις των άρθρων 64 και 65 ΕισΝΑΚ, ο αναγκαίος χρόνος στη νομή του πράγματος.

Ωστόσο, είναι δυνατή η απ’ αυτόν κτήση δικαιώματος διηνεκούς εξουσίασης (τεσσαρούφ), εφόσον αυτός συμπλήρωσε δεκαετία στην καλλιέργεια της δημόσιας γης μέχρι τις 10/1/1949, αφού μετά την ως άνω ημερομηνία τυγχάνει ωσαύτως εφαρμογής το άρθρο 4 παρ. 2 α.ν. 1539/1938 και αποκλείεται η συμπλήρωση της τυχόν μη εισέτι συμπληρωθείσας δεκαετίας στην καλλιέργεια του ακινήτου, για την κτήση δικαιώματος διηνεκούς εξουσίασης. Περαιτέρω, με το άρθρο 9 παρ. 1 εδ. α’ ν. 2100/1952 που ισχύει από 26/4/1952, ορίστηκε ότι το δικαίωμα κυριότητας του Δημοσίου επί κτημάτων στη Δωδεκάνησο που υπάγονται στην κατηγορία των δημοσίων γαιών (εραζί-εμιριέ) αποσβέννυται, οι δε έχοντες δικαίωμα εξουσίασης (τεσσαρούφ) επί των ανωτέρω κτημάτων, αποκτούν την πλήρη κυριότητα επ’ αυτών αυτοδικαίως, δυνάμει της ως άνω διατάξεως και χωρίς καμία άλλη διατύπωση. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω οι καλλιεργούντες δημόσιες γαίες στις νήσους Αρκιούς, Πάτμο, Κάρπαθο, Σύμη, Αστυπάλαια κ.λπ. (εκτός δηλαδή των περιφερειών που υπάγονται στα Κτηματολόγια Ρόδου, Κω και Λέρου για τις περιοχές Λακκίου και Ξηροκάμπου) για μία δεκαετία πριν την έναρξη εφαρμογής του α.ν. 1539/1938, ήτοι πριν την 10/1/1949, έχουν καταστεί κύριοι των ακινήτων αυτών, διότι το κτηθέν απ’ αυτούς με βάση το άρθρο 78 του Οθωμανικού Νόμου «περί γαιών» δικαίωμα διηνεκούς εξουσίασης (τεσσαρούφ) έχει τραπεί σε δικαίωμα πλήρους κυριότητας αυτών με το άρθρο 9 παρ.1 εδ. α’ του ν. 2100/1952, μετά την απόσβεση του δικαιώματος ψιλής κυριότητας του Ελληνικού Δημοσίου, το οποίο, όπως προαναφέρθηκε, απέκτησε όλη την ακίνητη περιουσία του Ιταλικού Κράτους στη Δωδεκάνησο με το άρθρο 1 του παραρτήματος XIV της από 20/2/1947 Συνθήκης Ειρήνης των Παρισίων μεταξύ των συνασπισμένων συμμαχικών δυνάμεων και της Ιταλίας, που κυρώθηκε με το ν.δ. 423/1947 (ΑΠ 192/2019, ΑΠ 477/2016, ΑΠ 1817/2011). Εξάλλου, οι γαίες τις οποίες κατείχαν, εξουσίαζαν και νέμονταν οι κάτοικοι των νήσων της Δωδεκανήσου, οι οποίες δεν ήταν δορυάλωτες, δηλαδή δεν είχαν κατακτηθεί με όπλα από τον Τούρκο Σουλτάνο Σουλεϊμάν τον Μεγαλοπρεπή (1522 μ.Χ.) (πλην της Ρόδου και της Κω, τις οποίες ο Τούρκος κατακτητής είχε κυριεύσει με «τη σπάθη και το δόρυ») ανήκαν στις ιδιοκτησίες τους ως γαίες “μουλκ”, αφού ο παραπάνω Σουλτάνος όχι μόνο δεν δήμευσε τη γη, αλλά παραχώρησε δικαιώματα, με αποτέλεσμα όλα τα κτήματα που κατείχαν, νέμονταν και εξουσίαζαν οι κάτοικοι των νησιών αυτών, να ανήκουν στις ιδιοκτησίες τους. Ειδικότερα, οι γαίες των νησιών αυτών χαρακτηρίστηκαν από τον ιερό μουσουλμανικό νόμο ως ιδιωτικές και ανήκαν στην παραπάνω κατηγορία των μουλκίων, ήτοι των ακινήτων καθαρής ιδιοκτησίας, τα οποία εξακολούθησαν να εξουσιάζονται από τους μέχρι τότε κυρίους τους και μάλιστα κατά πλήρη κυριότητα, υπό τον όρο βέβαια της καταβολής εγγείου φόρου. Τούτο όμως δεν αφορούσε αδιακρίτως όλες τις γαίες μιας περιοχής ή μιας νήσου, αλλά μόνον εκείνες που οι κάτοικοί τους είχαν τη δυνατότητα να τις κατέχουν, νέμονται και εξουσιάζουν. Επομένως, δεν επρόκειτο για εκτάσεις που αφορούσαν σε δάση, αιγιαλούς, κοινόχρηστα και εκτάσεις που λόγω της μορφής τους δεν εξουσιάζονταν από κανέναν, οι οποίες παρέμειναν προσδιορισμένες κατά την ταυτότητά τους υπό την απόλυτη εξουσία του Οθωμανικού Κράτους, περιήλθαν δε μετά την προσάρτηση της Δωδεκανήσου με τη Συνθήκη της Λωζάνης στο Ιταλικό Κράτος και στη συνέχεια στο Ελληνικό Κράτος με τη Συνθήκη Ειρήνης των Παρισίων [ΑΠ 1954/2022, ΑΠ 458/2016, ΑΠ 1333/2015, Π.Αποστολάς (2012), Δωδεκανησιακό Δίκαιο – Ακίνητα της Δωδεκανήσου (εκτός Ρόδου και Κω), σελ. 39, ΝΟΜΟΣ, Α. Κωνσταντινίδη, «Αρζί-μιρί και Ιστορία», Δωδ.Νομ.Επιθ. τόμος 6ος, σελ. 1επ., Γ.Παντελίδη «Η απόσβεση της ψιλής κυριότητας του Δημοσίου επί των παραχωρημένων δημοσίων γαιών» Δωδ.Νομ.Επιθ. τόμος 5ος, σελ. 79 επ., Α.Καρανικόλα «Τα Συμιακά» τόμος Δ’, σελ. 2, Ε.Πρωτοψάλτη, «Η τύχη των Νοτίων Σποράδων κατά την Επανάστασιν και μετ’ αυτήν», σε «Καρπαθιακαί Μελέται», τόμος 2ος, 1981, σελ. 294].

            Τεκμήριο κυριότητας Δημοσίου επί των Δασών της Δωδεκανήσου

Με τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 και 3 του β.δ/τος της 17/11-11/1/12/1836 “περί ιδιωτικών δασών”, που έχει ισχύ νόμου, αναγνωρίστηκε η κυριότητα του Δημοσίου επί των εκτάσεων που αποτελούσαν δάση, εκτός από εκείνες, οι οποίες πριν από την έναρξη του περί ανεξαρτησίας απελευθερωτικού αγώνα ανήκαν σε ιδιώτες. Για την αναγνώριση των τελευταίων ως ιδιωτικών δασών, όφειλαν οι ιδιοκτήτες των δασικών εκτάσεων, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία ενός έτους από τη δημοσίευση του διατάγματος αυτού, να παρουσιάσουν στη Γραμματεία του Υπουργείου Οικονομικών τους τίτλους ιδιοκτησίας, διαφορετικά θεωρούνται δημόσια δάση. Έτσι με τις διατάξεις αυτές του πιο πάνω β.δ/τος θεσπίστηκε υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου τεκμήριο κυριότητας σε όλα τα δάση, που υπήρχαν πριν την ισχύ του διατάγματος αυτού στα όρια του Ελληνικού Κράτους, τα οποία δεν αναγνωρίστηκαν νομίμως ότι ανήκουν σε ιδιώτες. Προϋπόθεση, όμως, εφαρμογής του τεκμηρίου αυτού είναι η ιδιότητα του διεκδικούμενου ακινήτου ως δάσους κατά το χρόνο έναρξης ισχύος του παραπάνω διατάγματος. Κατά το άρθρο 62 παρ. 1 εδ. β’ του ν. 998/1979 “περί των δασών και των δασικών εν γένει εκτάσεων της χώρας”, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 37 παρ. 1 ν. 4280/2014 και όπως οι λέξεις «της Δωδεκανήσου… κανονισμός» του δεύτερου εδαφίου προστέθηκαν με το πρώτο εδάφιο του άρθρου 11 του ν. 4821/2021 (ΦΕΚ 134/τ. Α’/31-7-2021), τεκμήριο κυριότητας υπέρ του Δημοσίου επί των δασών και εν γένει δασικών εκτάσεων  “δεν ισχύει στις περιφέρειες των Πρωτοδικείων των Ιονίων Νήσων, της Κρήτης, των Νομών Λέσβου, Σάμου, Χίου και Κυκλάδων, των νήσων Κυθήρων, Αντικυθήρων, «της Δωδεκανήσου, πλην των νήσων που ισχύει ο κτηματολογικός κανονισμός», καθώς και της περιοχής της Μάνης όπως αυτή ορίζεται από διοικητικά όρια των Καλλικρατικών Δήμων Ανατολικής και Δυτικής Μάνης”. Με τη διάταξη αυτή καθιερώθηκε νομοθετικώς η μόνη και ορθή (ΑΠ 340/1985) ερμηνευτική άποψη για τη νομική θέση δασών στις άνω περιοχές, κατά την οποία το Ελληνικό Δημόσιο δεν έχει δικαίωμα στα δάση αυτών των περιοχών και δεν ισχύει στην περίπτωση αυτή το τεκμήριο κυριότητας του δημοσίου επί των δασών που προβλέπεται στο από 16/11/1836 β.δ. “περί ιδιωτικών δασών”, με αποτέλεσμα, προκειμένου περί δασών που βρίσκονται στις εν λόγω περιοχές, μόνη η επίκληση από το Δημόσιο και απόδειξη της δασικής μορφής της διεκδικούμενης έκτασης να μην αρκεί για τη θεμελίωση του δικαιώματος κυριότητάς του σ` αυτήν, αλλά να πρέπει το Δημόσιο σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση να επικαλείται και να αποδεικνύει ότι έγινε κύριο με οποιονδήποτε από τους τρόπους που προβλέπονται από τον Αστικό Κώδικα, μετά την 23/2/1946, ή τυχόν ειδικούς νόμους (ΑΠ 2105/2022, ΑΠ 284/2021, ΑΠ 23/2021, ΑΠ 567/2020, ΑΠ 695/2018). [3]

Έλενα Ψαρρού

Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

[1]456/2026 ΑΠ (NOMOS)

[2] 631/2025 ΑΠ (NOMOS)

[3] 182/2025 Εφετείο Δωδεκανήσου (NOMOS)