Κριτήριο για το χαρακτηρισμό διαφοράς ως προερχόμενης από τη σχέση οροφοκτησίας

Κατά το άρθρο 17 παρ. 2 του ΚΠολΔ στην αρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου υπάγονται και οι διαφορές ανάμεσα στους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων από τη σχέση της οροφοκτησίας. Περαιτέρω, όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 3 παρ. 1 του ν. 3741/1929 (που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 Εισ.Ν.ΑΚ), 1003-1005 του Α.Κ. το εμπράγματο δικαίωμα κάθε ενός από τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων δεν περιορίζεται μόνον επί της διαιρεμένης (χωριστής ιδιοκτησίας του αλλά επεκτείνεται εξ αδιαιρέτου επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων πραγμάτων της οικοδομής. Από τη διατύπωση της ως άνω διατάξεως είναι φανερό ότι δύο είναι τα στοιχεία που καθορίζουν την εξαιρετική αρμοδιότητα του δικαστηρίου αυτού: α) διαφορά μεταξύ οροφοκτητών (ή και μεταξύ διαχειριστών ιδιοκτησίας κατ` ορόφους και οτους ιδιοκτήτες ορόφων και διαμερισμάτων) και β) η διαφορά αυτή να προέρχεται από τη σχέση οροφοκτησίας μεταξύ των ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων, ανεξάρτητα εάν αφορά τις διαιρετές ιδιοκτησίες τους ή τα κοινά της οικοδομής. Σαν τέτοιες πρέπει να νοηθούν εκείνες που αναφέρονται: 1) στην ερμηνεία και εφαρμογή του ν. 3741/1929 “περί της ιδιοκτησίας κατ` ορόφους”, των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ, ή του ν.δ. 1024/71, 2) στην εφαρμογή και ερμηνεία των συστατικών της οροφοκτησίας πράξεων και των κατά τα άρθρα 4 παρ. 1 και 13 του Ν. 3741/1929 ειδικών συμφωνιών και του κανονισμού της οροφοκτησίας και 3) στις διενέξεις γενικά μεταξύ των οροφοκτησιών και της ίδιας οροφοκτησίας ως προς τα εκατέρωθεν δικαιώματα και υποχρεώσεις τους (Π. Κωνσταντόπουλος, Η οροφοκτησία εν Ελλάδι, σελ. 443, 451). Δηλαδή, πρέπει οι διαφορές να είναι συναφείς προς την εφαρμογή του ν. 3741/29 και προς την ενάσκηση ή εκπλήρωση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από το νόμο αυτό η τον από τον ίδιο νόμο (3741/29) προβλεπόμενο και καταρτισθέντα κανονισμό (βλ. Φ. Τσετσέκου, Η χωριστή ιδιοκτησία, εκδ. 94, σελ. 296-197, Β. Βαθρακοκοίλης, ΚΠολΔ, Εκδ. 94 αρθρ. 17, αριθμ. 7, 23, σελ. 192 και 197, ΑΠ 528/87 ΝοΒ 36.1411, 648/78 ΝοΒ 27.512, 1642/76 ΕΕΝ 44.74, ΕφΑΘ. 944/94 ΕΔΠ 94.213, 5702/89 ΕλΔ 33.389, 5210/87 ΑρχΝ 38.523). Είναι δυνατό δε να αφορούν οι διαφορές αυτές όχι μόνον τα κοινά πράγματα της αδιαίρετης συνιδιοκτησίας, αλλά και τα πράγματα της αποκλειστικής ιδιοκτησίας καθενός από τους συνιδιοκτήτες (Β. Βαθρακοκοίλης, ο.π., αριθμ. 7, όπου και παραπομπές σε θεωρία, Π. Τζίφρας, Ασφ. Μέτρα, έκδ. β` σελ. 309, ΑΠ 528/87 ο.π.). Σε κάθε περίπτωση, κριτήριο για το χαρακτηριστικό της διαφοράς ως προερχόμενης από τη σχέση της οροφοκτησίας είναι το εάν πραγματικά η συγκεκριμένη διαφορά ανεφύει απ` αυτή την ίδια τη σχέση της κατ` όροφο ιδιοκτησίας, ανεξάρτητα από τη σχέση του ουσιαστικού δικαίου στην οποία στηρίζεται (π.χ. νομή, κυριότητα, εντολή, διοίκηση αλλότριων κλπ.) ή από άλλη σχέση, τυχαία και άσχετη από την ειδική σχέση της οροφοκτησίας (πρβλ. 526/87 ο.π.).

Έτσι θεωρείται ότι η διαφορά προέρχεται από τη σχέση της οροφοκτησίας, και υπάγεται στην εξαιρετική αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου, όταν συνιδιοκτήτης πολυκατοικίας επεκτείνει τον εξώστη αυτοτελούς ιδιοκτησίας του μέσα στην ιδιοκτησία άλλου συνιδιοκτήτη ή ακόμα, και όταν επέστρωσε με τσιμεντοκονίαμα τμήμα του οικοπέδου επί του οποίου έχει δικαίωμα χωριστής ιδιοκτησίας άλλος συνιδιοκτήτης (ΑΠ 526/87 ο.π.) ή όταν οροφοκτήτης προβαίνει στον εξώστη του διαμερίσματος του στην κατασκευή στεγάστρου με ξύλινο σκελετό και στέγη από κεραμίδια (ΕΑ 1978/93 ΕΔΠ 94.176) ή άλλου διαχωριστικού πλαισίου (ΕΑ 3206/93 ΕΔΠ 94.48, 9924/91 ΕΔΠ 94.27), ή όταν υπάρχει αμφισβήτηση ως προς την τοποθέτηση διαχωριστικού κατασκευάσματος μεταξύ των εξωστών δύο γειτονικών διαμερισμάτων (βλ. ΕΑ 3068/88 ΕΔΠ 88.256, 623/83 ΕΔΠ 83.119, 10433/82 ΕΔΠ 83.34, ΕΠ 480/81 ΕλΔ 22.541, Αντιθέτως ΕΑ 5210/87 ΕΔΠ 87.53, 2552/87 ΕΔΠ 87.302), ή, τέλος, επί τοποθετήσεως προσθηκών επί οικοδομήματος αποκλειστικής κυριότητας ή επί επικοίνων χώρων, που επηρεάζουν δυσμενώς άλλες ιδιοκτησίες (Π. Τζίφρας, ο.π., σελ. 311, περίπτ. 20. ΑΠ 576/66 ΝοΒ 15.500, 736/64, ΝοΒ 13.566).

Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 Εισαγ. Ν. ΑΚ, προκύπτει ότι επί της οροφοκτησίας, η οποία αποτελεί σύνθετο αλλά ενιαίο εμπράγματο δικαίωμα, ιδρύεται, κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ` ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή απ` όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, οι πρωτότοιχοι, το δώμα κ.λ.π. Ο ειδικότερος προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά το άρθρο 4 παρ. 1, 5 και 13 του άνω νόμου 1741/1929. (ΟλΑΠ 8/2002 Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΔΣΑ, ΑΠ 179/80 ΝοΒ 28.1472, ΕΑ 3856/88 ΕΔΠολ 1998.262). Στον κύριο ορόφου ή διαμερίσματος ανήκουν όλες οι εξουσίες που απορρέουν από την κυριότητα, μεταξύ των οποίων και εκείνη της μεταβολής ή προσθήκης στον όροφο ή στο διαμέρισμα του, αρκεί κατά την ενάσκηση αυτής να μην παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτησιών και να μην μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Στην έννοια της χρήσης από τους άλλους ιδιοκτήτες των κοινόχρηστων μερών περιλαμβάνονται και το δικαίωμα τους στην αισθητική και την αρχιτεκτονική μορφή των μερών αυτών. Η ίδια δέσμευση ισχύει και για τις ενέργειες ενός ιδιοκτήτη στο διαμέρισμα του, όταν από αυτές θίγεται η αισθητική και η καθόλου εμφάνιση της πολυκατοικίας.

Εξάλλου, αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών αναφορικά με τον τρόπο χρήσεως των διηρημένων ιδιοκτησιών και των εξ αδιαιρέτου μερών της οικοδομής, καθένας από τους διαμερισματούχους έχει όλα τα δικαιώματα που ανήκουν στον κύριο, εφόσον η άσκηση αυτών δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών, ή δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Έτσι, δικαιούται σε απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και των κοινών πραγμάτων και μπορεί να επιχειρήσει μεταβολές ή προσθήκες, καθώς και να προβαίνει στην επισκευή ή ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μην βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, να μη μεταβάλλει το συνήθη προορισμό αυτών και να μην παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών και την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Η ενάσκηση του δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και για σύγχρηση των κοινών μερών του οικοδομήματος πρέπει να γίνεται κατά τέτοιον τρόπο, ώστε να μη βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Αυτός ο περιορισμός δεν αφορά απλώς μόνο βλάβη του δικαιώματος τους συγχρήσεως των κοινών. Δηλαδή δεν διασφαλίζει μόνον την ίση και όμοια χρήση των κοινών, αλλά απαιτεί η χρήση να γίνεται κατά τέτοιον τρόπο, ώστε με αυτήν όχι μόνο να μη βλάπτεται η χρήση των κοινών από τους λοιπούς, αλλά οποιοδήποτε δικαίωμα αυτών από το δεσμό της οροφοκτησίας (ΑΠ 1177/86 ΝοΒ 35.895, ΕΛαρ. 12/2004 τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΔΣΑ). Δικαιούνται άρα να αντιταχθούν σε κάθε κατασκευή, προσθήκη ή διαρρύθμιση η οποία προσβάλλει την εμφάνιση της όλης οικοδομής, διότι στην περίπτωση αυτή παραβλάπτεται η χρήση των άλλων οροφοκτητών, κατά το άρθρο 3 παρ. 1 του ν. 3741/1929. Προσβολή της χρήσης των άλλων ιδιοκτητών υπάρχει και όταν εξαιτίας προσθήκης ή διαρρύθμισης σε όροφο ή διαμέρισμα επιβαρύνεται η χρήση των λοιπών οριζόντιων ιδιοκτησιών. Κάθε ιδιοκτήτης, όταν προσβάλλονται οι εξουσίες του, οι οποίες απορρέουν είτε από τη χωριστή κυριότητα του επί του ορόφου ή διαμερίσματος είτε από τη συγκυριότητα του επί των κοινών μερών της οικοδομής, δικαιούται να αξιώνει την άρση της προσβολής (ΟλΑΠ 8/2002 Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών του ΔΣΑ, ΑΠ 75/1996, ΕΔΠολ 1997, 117, ΕΑ 1978/1993 ΕΔΠολ 1994, 176, ΕΑ 8731/1999, ΕΔΠολ 2001, 27, ΜονΠρ.Α 1435/1981, ΕΔΠολ 1982, 291, 465/2004 ΜΠΡ ΛΑΡ (435828).

 Λένα Πολύζου

Δικηγόρος

Email: info@efotopoulou.gr