Λύση οριζόντιας ιδιοκτησίας

Η συνεστημένη οροφοκτησία μπορεί να λυθεί με σύμβαση όλων των οροφοκτητών και με μονομερή εν ζωή δήλωση ή με διάταξη τελευταίας βουλήσεως του κυρίου του συνόλου των διαιρεμένων ιδιοκτησιών του ακινήτου, όχι όμως και με δικαστική απόφαση[1].

Σύμφωνα με τις σκέψεις που διέλαβε επί του περί ου ο λόγος ζητήματος η υπ’ αριθμ. 2212/1993 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, «Όπως συνάγεται από τα άρθρα 14 ν. 3741/29, 1002 ΑΚ και 2 ν.δ. 1024/71, οι οροφοκτησίες λύονται: α) δια συμβάσεως μεταξύ όλων των οροφοκτητών, συμβολαιογραφικώς γενομένης και υποβαλλομένης σε μεταγραφή και β) δια μονομερούς εν ζωή δηλώσεως, συμβολαιογραφικής και μεταγραφομένης ή δια διατάξεως τελευταίας βουλήσεως του έχοντος (και στις δύο περιπτώσεις) για τον εαυτό του όλες τις οροφοκτησίες (βλ. Μιχ. Καλλιμόπουλος, στην ΕρμΑΚ Εισ άρθρα 1002 και 1117 αριθ. 228-235). Με δικαστική διανομή οι οροφοκτησίες δε λύονται (άρθ. 2 παρ. 3 ν. 3741/1929), παρά μόνον αν η οικοδομή καταστραφεί ολοσχερώς ή κατά τα 3/4 της αξίας της ή αν, στην περίπτωση που η καταστροφή έχει σπουδαιότητα μικρότερη από τα 3/4 της αξίας της οικοδομής, κανείς από τους συνιδιοκτήτες δεν θέλει να οικοδομήσει τα κοινά μέρη (αρθ. 9 παρ. 1 και 4 ν. 3741/1929). Η έννοια της απαγόρευσης είναι ότι κανείς από τους αναγκαίους συγκυρίους δεν μπορεί να ζητήσει μονομερώς, δηλαδή παρά τη θέληση των λοιπών, τη λύση της κοινωνίας, με δικαστική διανομή (ΕΑ 9622/1984 ΝοΒ 33.125). Αυτός που επιθυμεί να απαλλαγεί μονομερώς της οροφοκτησίας του μπορεί να μεταβιβάσει αυτήν σε άλλο ή να την καταργήσει ή εγκαταλείψει (βλ. Μ. Καλλιμόπουλο, στην ΕρμΑΚ Εισ. Αρθ. 1002 και 1117 αρ. 220-228)»[2].

Όσον αφορά, ειδικότερα, στη λύση οριζόντιας ιδιοκτησίας με σύμβαση απάντων των οροφοκτητών, έχει κριθεί νομολογιακά ότι «επιτρέπεται  και  η κατάργηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας η οποία υφίσταται επί οικοδομής με σύμβαση  μεταξύ όλων των οροφοκτητών με την οποία καθένας τους να δηλώσει ότι καταργεί την αποκλειστική κυριότητα που  έχει  σε  όροφο  ή χωριστό  τμήμα  της  οικοδομής,  για  την  σύμβαση  δε  αυτή απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή από την οποία  και  επέρχεται  η κατάργηση  της  οριζόντιας  ιδιοκτησίας. Την έννοια της σύμβασης αυτής έχει και η μεταξύ όλων των οροφοκτητών σύμβαση  για την ανέγερση  στο οικόπεδο  επί  του οποίου υφίσταται η οικοδομή η οποία διέπεται από τις διατάξεις οριζόντιας ιδιοκτησίας νέας εκ θεμελίων  οικοδομής, η οποία κατά  τη  σύμβαση  αυτή  θα  διέπεται  από τις διατάξεις της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ήτοι  καθένας  από  τους  ιδιοκτήτες  ορόφου της παλαιάς οικοδομής θα αποκτά χωριστή αποκλειστική κυριότητα ορόφου ή ιδιαίτερου τμήματος της νέας οικοδομής με αναγκαία συγκυριότητα επί του  οικοπέδου της και των κοινοκτήτων μερών της. Και για την σύμβαση αυτή απαιτείται συμβολαιογραφικό  έγγραφο  με  μεταγραφή,  από την ανέγερση δε της νέας οικοδομής καθένας από τους οροφοκτήτες  της  παλαιάς  οικοδομής  αποκτά χωριστή  αποκλειστική κυριότητα στον όροφο ή διαμέρισμά της το οποίο η σύμβαση αυτή ορίζει και ποσοστό αναγκαίας  συγκυριότητας  στο  οικόπεδό της  που, όπως είναι επιτρεπτό, καταρχήν προσδιορίζει η σύμβαση και αν δεν το ορίζει είναι ανάλογο προς την αξία του  ορόφου  ή  διαμερίσματος που  περιέρχεται σε κάθε ιδιοκτήτη του»[3].

Ακόμη, κατά το άρθρο 9 § 1 του Ν. 3741/1929 εάν η οικοδομή καταστραφεί ολοσχερώς ή κατά τα 3/4 της αξίας της, η δια του παρόντος θεσπιζόμενη αναγκαστική συνιδιοκτησία παύει. Ως καταστροφή της οικοδομής, η οποία, αν είναι ολική ή κατά τα 3/4 της αξίας της, επιφέρει την κατάργηση (λύση) της οριζόντιας ιδιοκτησίας, νοείται η φυσική και τεχνική καταστροφή της οικοδομής, που επέρχεται είτε από αίτια ανεξάρτητα της βουλήσεως των συνιδιοκτητών (σεισμού, πυρκαγιάς κλπ.) είτε και με τη βούλησή τους προκειμένου να ανεγείρουν επί του οικοπέδου τους νέα οικοδομή, και ότι σε κάθε περίπτωση δεν επέρχεται κατάργηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας παρά την πλήρη καταστροφή (κατεδάφιση) της οικοδομής, αν με τη συστατική πράξη έχει συμφωνηθεί και εσκοπείτο ότι το καθεστώς αυτής θα διέπει και τη νέα οικοδομή που θα ανεγερθεί[4].

Μόνο στις περιπτώσεις αυτές (ολικής καταστροφής της οικοδομής ή κατά τα 3/4 και πλέον της αξίας της) λαμβάνει χώρα η κατά το άρθρο 2 παρ. 3 του ν. 3741/1929 δικαστική διανομή του οικοπέδου και των τυχόν διασωθέντων μερών της οικοδομής. Κατά την αληθή έννοια της διατάξεως του άρθρου 9 παρ. 1 του παραπάνω νόμου, η ολική ή κατά τα 3/4 καταστροφή της οικοδομής δεν επιφέρει αυτοδικαίως κατάργηση της νομικής κατάστασης της οροφοκτησίας και μεταβολή της συγκυριότητας του κοινού δικαίου, η οποία άλλωστε δεν μπορεί να  επέλθει χωρίς μεταγραφή σχετικής περί τούτου συμβολαιογραφικής πράξης όλων των συνιδιοκτητών ή σχετικής δικαστικής αποφάσεως, με την οποία να αναγνωρίζεται η για τους λόγους αυτούς μεταβολή της οροφοκτησίας σε συνιδιοκτησία του κοινού δικαίου. Έτσι, η ολική ή κατά τα 3/4 καταστροφή της οικοδομής αποτελεί λόγο, για τον οποίο ο νόμος επιτρέπει την κατάργηση της οροφοκτησίας και τη λύση της κοινωνίας. Συνακόλουθα, σε περίπτωση συνδρομής τέτοιου λόγου, καθένας από τους συνιδιοκτήτες δικαιούται να ζητήσει να αναγνωρισθεί δικαστικώς (αν οι λοιποί αρνούνται), ότι καταργήθηκε η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και ότι η νομική κατάσταση του ακινήτου μεταβλήθηκε σε συγκυριότητα του κοινού δικαίου ή και να ζητήσει τη διανομή τούτου[5].

Εμμανουέλα Μανωλιδάκη, δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

[1] Βλ. Β. Τσούμα, Οριζόντια & Κάθετη Ιδιοκτησία, Νομική Βιβλιοθήκη, 2009, σελ. 44-45.

[2] Βλ. ΕφΑθ 2212/1993, ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΕλλΔνη 1993, σελ. 1389, με σημείωμα Κατρά, καθώς και ΑΠ 1618/2013, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.

[3] Βλ. ΑΠ 2037/1990, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.

[4] Βλ. ΕφΑθ 7580/1999, ΜονΠρΚω 335/1999, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 138/1995, ΕλλΔνη 37, σελ. 138, ΠολΠρΘεσσ 218/1992, Αρμ. 1992, σελ. 1007, ΜονΠρΕδ 575/1979, ΑρχΝ ΛΒ΄, σελ. 85.

[5] Βλ. ΜονΠρΚω 335/1999, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.