Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης από τον μισθωτή προς τρίτο – Ο νέος μισθωτής δεν υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του δικαιοδόχου του, που προϋπήρχαν της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 455 επ. και 471 ΑΚ, συνάγεται ότι η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης από τον μισθωτή προς τρίτο γίνεται μόνο με τον συνδυασμό εκχώρησης και αναδοχής χρέους, ύστερα από συναίνεση του εκμισθωτή. Με την εκχώρηση μεταβιβάζεται η σχέση με την ενεργητική της μορφή και με την αναδοχή χρέους με την παθητική της μορφή. Μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση προς τον δεύτερο της μισθωτικής σχέσης, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον τρίτο μισθωτή στη σχέση αυτή και, συνεπώς, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από τη μίσθωση έναντι του εκμισθωτή (ΑΠ 1175/2019). Η μεταβιβαστική σύμβαση μπορεί να είναι και άτυπη, το ίδιο, δε, και η συναίνεση του αντισυμβαλλομένου, η οποία συνήθως είναι ρητή, δεν αποκλείεται όμως και σιωπηρή, όπως όταν μετά την ανακοίνωση της συμφωνίας μεταβίβασης μεταξύ εκμισθωτή και τρίτου ή μισθωτή και τρίτου, ο μισθωτής πληρώνει τα μισθώματα στον διάδοχο του εκμισθωτή ή αντίστοιχα ο εκμισθωτής τα εισπράττει από τον διάδοχο του μισθωτή χωρίς επιφύλαξη ή διαμαρτυρία (ΑΠ 33/2014). Με μια τέτοια μεταβίβαση υπεισέρχεται στη συμβατική θέση του μισθωτή ο τρίτος προς τον οποίο η μεταβίβαση, ο οποίος επομένως συνεχίζει την αρχική μίσθωση (ΑΠ 640/2016). Η κατ’ αυτόν τον τρόπο μεταβιβαζόμενη ενοχική σχέση δεν είναι νέα, αλλά συνέχεια της παλαιάς, η οποία δεν μεταβάλλεται κατά περιεχόμενο, παρά μόνο αν τροποποιηθεί με κοινή συμφωνία όλων των συμβαλλομένων (ΑΠ 734/1998).
Βασικό αποτέλεσμα της κατά τα ανωτέρω μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης είναι ότι, από και με τη σύναψη ή την έγκριση της σύμβασης μεταβίβασης, όπου αυτή απαιτείται, αποκόπτεται από τη μισθωτική σχέση ο παλαιός μισθωτής και στη θέση του υπεισέρχεται ο ειδικός διάδοχός του νέος μισθωτής. Όμως, η κατά τον τρόπο αυτό υπεισέλευση του νέου μισθωτή στη μισθωτική σχέση διέπεται από την αρχή της μη αναδρομικότητας, λόγω της οποίας η μεταβίβαση αναφέρεται στο μέλλον και διέπει τις σχέσεις των μερών από την επέλευσή της και εφεξής, γι’ αυτό και ο χρόνος της αποκοπής του παλαιού και υπεισέλευσης του νέου μισθωτή στη σχέση της μίσθωσης αποτελεί το κρίσιμο χρονικό σημείο της οριοθέτησης των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των μερών, τα οποία συνδέονται με τη μισθωτική σχέση. Έτσι, ο ειδικός διάδοχος νέος μισθωτής δεν υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του δικαιοδόχου του μισθωτή που προϋπήρχαν της μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης (ΑΠ 329/2019, ΜονΕφΠειρ 8/2021 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑιγ 129/2021 – ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος
email: info@efotopoulou.gr