Μείωση μισθώματος καταστήματος σε ποσοστό 30% με δικαστική απόφαση στο κέντρο της Αθήνας (Oμόνοια)
Με την απόφαση 1415/2013 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (μισθωτικές διαφορές), το Δικαστήριο μείωσε το μίσθωμα καταστήματος το οποίο ευρίσκεται στην Αθήνα και ειδικά στην περιοχή της Ομόνοιας κατά ποσοστό 30% και ειδικότερα το μηνιαίο μίσθωμα μειώθηκε από το ποσό των 5.419,52 ευρώ πλέον τέλους χαρτοσήμου στο ποσό των 3.793,66 ευρώ, δεχόμενο τα κάτωθι:
“ … Η οικονομική συγκυρία στην οποία βρίσκεται η χώρα, επηρέασε δυσμενώς την επιχειρηματική δραστηριότητα. Ο Δείκτης Οικονομικού Κλίματος στην Ελλάδα τον Ιανουάριο του 2012 κινήθηκε οριακά χαμηλότερα από το Δεκέμβριο του 2011 και διαμορφώθηκε στις 74,9 μονάδες (έναντι 75,7 μονάδες). Περαιτέρω, λόγω των διαρκών μειώσεων σε μισθούς και συντάξεις, των συνεχών φόρων της αύξησης του Φ.Π.Α., των έκτακτων εισφορών και της ανεργίας μειώθηκε η αγοραστική δύναμη των πολιτών. Η οικονομική κρίση που έπληξε τη χώρα μας επιδεινούμενη συνεχώς, σαφώς επηρέασε και την ενάγουσα, όπως καταδεικνύουν οι προσκομιζόμενοι ισολογισμού της (βλ. προσκομιζόμενα από την ενάγουσα όπου εμφαίνεται ότι είχε το οικονομικό έτος ζημίες 630.715,95 ευρώ, ενώ και με τις ζημίες του οικονομικού έτους 2011, οι ζημίες της ανήλθαν στο ποσό των 889.138,92 ευρώ. Περαιτέρω, η εμπορική κίνηση της περιοχής της Αθήνας, όπου ευρίσκεται το κατάστημα (κοντά στην Ομόνοια) έχει εισέλθει σε πτωτική τροχιά λόγω των συχνών διαδηλώσεων, επεισοδίων, που αναγκάζουν τα καταστήματα να κλείνουν από το φόβο φθορών κλπ., αλλά και της αυξανόμενης εγκληματικότητας στην περιοχή. Η ζήτηση επαγγελματικής στέγης μειώνεται διαρκώς στην περιοχή και πολλά καταστήματα μένουν κλειστά. Περαιτέρω, και όσον το ελεύθερο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου, η ενάγουσα προσκομίζει συγκριτικά στοιχεία από τα άλλα δύο καταστήματα που μισθώνει, στα οποία οι εκμισθωτές έχουν προβεί σε μείωση μισθώματος (μετά από μείωση 3.717,20 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου τέλους χαρτοσήμου, για παρακείμενο κατάστημα επί της ίδιας οδού, εμβαδού 78,04 τ.μ., αλλά και 4.100 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου, για έτερο παρακείμενο κατάστημα στην ίδια διεύθυνση, 43 τ.μ.). Λόγω της ανωτέρω αναφερόμενης οικονομικής κατάστασης και οι μισθωτικές αξίες ακινήτων της περιοχής παρουσιάζουν ουσιώδη μείωση, κατά ποσοστό 30%. Προκύπτει, επομένως ότι υπάρχει δυσαναλογία μεταξύ της παροχής (μισθώματος), που ανέρχεται στο ποσό των 5.419,52 ευρώ και αντιπαροχής (μισθωτικής αξίας του επιδίκου μισθίου) που ανέρχεται στο ποσό των 3.793,66, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, ώστε να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής η παροχή τα ενάγουσας, κατά τρόπο που να προκαλεί το περί δικαίου αίσθημα και να προσκρούει στην αρχή της καλής πίστης και της συναλλακτικής εντιμότητας. Ως εκ τούτου επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο παραπάνω επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Κατόπιν τούτων, η ανωτέρω αγωγή θα πρέπει να γίνει δεκτή ως κατ’ ουσίαν βάσιμη και να αναπροσαρμοστεί το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 3.793,66 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και για ένα έτος, διότι ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις πιο πάνω διατάξεις δεν καταργεί στην συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος, ισχύει δε μόνο για το χρονικό διάστημα, ανεξάρτητα από τη διάρκειά του, ή για το στάδιο για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας, η οποία εξακολουθεί να υφίσταται. Αποτέλεσμα αυτού είναι ότι η σύμβαση είναι ισχυρή και το μίσθωμα θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται και στο μέλλον και πάλι με βάση τα οριζόμενα σε αυτήν, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και, μάλιστα αυτόματα, δηλαδή χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσόμενου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος εάν συντρέχουν και πάλι οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους (ΑΠ 258/1986, ΕλλΔνη 1986.636, ΑΠ 1186/1986 ΕλλΔνη 1987.1421, ΕφΠειρ 337/1995 ΕλλΔνη 36.1614, ΕφΑθ 5487/1994, ΕλλΔνη 1995.1614) …”.
Μαρία Τζαβέλα
Δικηγόρος, LL.M.
E-mail: info@efotopoulou.gr