Μίσθωση. Πραγματικό ελάττωμα ή έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας του μισθίου. Κατ’ ένσταση ενάσκηση δικαιώματος μισθωτή να μην καταβάλει το μίσθωμα, εφόσον αναιρέθηκε η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη του μισθίου, κατά τους όρους της συμβάσεως. Αντένσταση εκμισθωτή περί αποκλεισμού της ευθύνης του με συμφωνία των μερών. Επαντένσταση μισθωτή περί ακυρότητας της συμφωνίας αυτή, διότι ο εκμισθωτής αποσιώπησε με δόλο ή από βαριά του αμέλεια το ελάττωμα ή την έλλειψη της συνομολογημένης ιδιότητας

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575 και 576 του Α.Κ. προκύπτει, ότι ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραχωρήσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να διατηρεί αυτό κατάλληλο για τη χρήση αυτή, καθ` όλη τη διάρκεια της συμβάσεως. Ο μισθωτής υποχρεούται, σε αντάλλαγμα, να καταβάλλει στον εκμισθωτή το μίσθωμα που συμφωνήθηκε. Αν κατά το χρόνο παράδοσης του μισθίου στο μισθωτή αυτό έχει ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσει ελάττωμα που εμποδίζει, μερικά ή ολικά, τη συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. Επομένως, αν από την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος ή την έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας του μισθίου, εμποδίσθηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση αυτού, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μην καταβάλει το μίσθωμα και, αν το προκατέβαλε, δικαιούται να αναζητήσει αυτό ως αχρεώστητο, κατά το άρθρο 904 του Α.Κ., εφόσον, εξαιτίας του πραγματικού ελαττώματος, αναιρείται η δυνατότητα να κάνει χρήση ελεύθερη και ανενόχλητη, κατά τους όρους της συμβάσεως, με αποτέλεσμα να καθίσταται χωρίς περιεχόμενο το δικαίωμά του και να αναιρείται και η γενόμενη παράδοση της χρήσης του μισθίου (Α.Π. 779/2022, 269/2019, Α.Π. 1469/2013).

Τέτοιο πραγματικό ελάττωμα, εξ’ άλλου, αποτελεί και η αδυναμία χρήσεως του μισθίου όπως συμφωνήθηκε, λόγω απαγορεύσεως της χρήσεως από τη δημόσια αρχή ή λόγω αδυναμίας χορηγήσεως της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής (Ολ.Α.Π. 50/2005, Α.Π. 1178/2021, Α.Π. 704/2021, Α.Π. 1291/2014).

Το δικαίωμα αυτό μπορεί να ασκηθεί όχι μόνο με αγωγή ή ανταγωγή, αλλά και κατ` ένσταση, σε περίπτωση αγωγής του εκμισθωτή για την καταβολή του μισθώματος ή την απόδοση της χρήσεως του μισθίου (Α.Π. 622/2019). Οι διατάξεις των άρθρων 576 επ. του Α.Κ., με τις οποίες ρυθμίζεται η ευθύνη του εκμισθωτή για κάθε είδους ελαττώματα του μισθίου, είναι ενδοτικού δικαίου και έτσι ο εκμισθωτής και ο μισθωτής έχουν το δικαίωμα, λόγω της αυτονομίας της ιδιωτικής βουλήσεως, που καθιερώνεται με το άρθρο 361 του ίδιου Κώδικα, να ρυθμίσουν με άλλο τρόπο τις μεταξύ τους έννομες σχέσεις (Α.Π. 779/2022, Α.Π. 1674/2017, Α.Π. 763/2016, Α.Π. 1291/2014, Α.Π. 1473/2001).

Έτσι, επί προβολής από το μισθωτή, που ενάγεται για καταβολή του μισθώματος ή απόδοση της χρήσεως του μισθίου, της ενστάσεως μη καταβολής του μισθώματος, λόγω πραγματικού ελαττώματος, ο ενάγων εκμισθωτής μπορεί, κατ` αντένσταση, να προβάλει τον ισχυρισμό ότι ο μισθωτής, κατά τη συνομολόγηση της συμβάσεως, γνώριζε το ελάττωμα ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας ή ότι παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο, γνωρίζοντας το ελάττωμα ή την έλλειψη, γεγονός που αποκλείει την ευθύνη του για την ύπαρξη του ελαττώματος ή την έλλειψη της ιδιότητας (άρθρα 579 και 581 του Α.Κ.) και, επομένως, δεν έχει τα δικαιώματα που απονέμονται σ` αυτόν από τα άρθρα 576 έως 578 του Α.Κ. (ΑΠ 774/2015).

Επίσης, ενόψει του, κατά τα άνω, ενδοτικού χαρακτήρα των διατάξεων των άρθρων 576 επ. του Α.Κ., μπορεί, με αντένσταση, να επικαλεσθεί ότι η ευθύνη του για πραγματικά ελαττώματα ή για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, έχει αποκλειστεί με συμφωνία των μερών (άρθρο 361 του Α.Κ.). Στην περίπτωση αυτή, ο εναγόμενος μισθωτής, μπορεί, με επαντένσταση, να ισχυριστεί ότι η συμφωνία αυτή είναι άκυρη, διότι ο εκμισθωτής αποσιώπησε με δόλο ή από βαριά του αμέλεια το ελάττωμα ή την έλλειψη της συνομολογημένης ιδιότητας, κατ’ άρθρο 332 παρ. 1 του Α.Κ. (Α.Π. 325/2013) [1073/2024 ΑΠ].

Ναταλία Κ. Νεραντζάκη, Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr